Оксана Остапчук,
Керівниця сектору з розвитку продажів OLX Нерухомість
Понад два роки триває повномасштабне вторгнення Росії в Україну. Це вплинуло на всі сфери життя, зокрема економіку. Ринок нерухомості постраждав чи не найбільше з початку вторгнення: девелопери призупинили роботи, а інвестори перейшли в режим очікування.
З часом ситуація вирівнялась і в більшості регіонів України сфера нерухомості відновилась. На заході України показники попиту та пропозиції на ринку нерухомості у 2023 році були переважно вищими за передвоєнний 2021 та перші тижні 2022. У столиці ситуація також покращилась у всіх сегментах ринку нерухомості, окрім комерції. Попит на комерцію залишається на рівні 40−50% від довоєнних значень та є найбільш чутливим серед інших сегментів на ринку до воєнно-політичних та економічних коливань.
Проте, якщо порівнювати, то станом на сьогодні, ціни нижче довоєнних показників тримаються лише в населених пунктах, що найближче розташовані до лінії фронту, або в областях, де частина території зараз окупована (Харківська, Запорізька, Донецька, Луганська та Херсонська).
Так, у Запорізькій та Миколаївській областях нерухомість демонструє зростання цін. Це стосується майже всіх сегментів — довгострокова оренда та продаж, ринок комерційної нерухомості. За даними внутрішньої аналітики платформи OLX, медіанна вартість довгострокової оренди однокімнатної квартири в Запоріжжі з 2021 року виросла на 39% На стільки ж зросла вартість купівлі однокімнатної квартири. У Миколаєві ціни на оренду залишились на рівні 2021 року, але на купівлю зросли — на 27%.
У Харкові та Херсоні навпаки — за той самий період ціни на ринку оренди житла знизились на 27% та 25% відповідно. Проте у Харкові ціни на купівлю виросли на 23%, а у Херсоні — всього лише на 7,7%. У всіх випадках мова йде про однокімнатні квартири, що є найпопулярнішим варіантом на ринку.
Однак ми спостерігаємо падіння інтересу до купівлі нерухомості у містах, які частіше за інші потерпають від обстрілів та є відносно близькими до лінії бойових дій. Наприклад, в Одесі показники попиту та пропозиції на ринку купівлі нерухомості досі залишаються нижчими за довоєнні. Така ж ситуація у Харкові, Херсоні, Запоріжжі та Миколаєві. Пропозицій на ринку вдосталь, але реальних покупців, не перекупів, вкрай обмаль.
Наприклад, за нашими даними, у Миколаєві кількість оголошень про продаж однокімнатних квартир у січні 2024 року була більшою за аналогічний період 2021 та 2022 років.
Схожі тенденції у Харкові. На початку 2022 року було понад 13 тисяч оголошень про продаж однокімнатних квартир у місті. У той самий період 2023 року показник впав більш ніж удвічі — до 4 700 оголошень. Станом на січень 2024 ми бачимо зростання кількості оголошень — 9 800. Це приблизно відповідає показнику 2021 року, але з суттєвим нюансом. Тоді на 11 тисяч оголошень ми фіксували понад 81 тисячу відгуків, а зараз — на майже 10 тисяч оголошень всього лише 18 тисяч відгуків.
Все це свідчить про зростання кількості охочих продати власну нерухомість, щоб отримати капітал для переїзду на більш безпечну територію.
Щодо ринку довгострокової оренди, то показники попиту й пропозиції також залишаються нижчими за довоєнний рівень. Як і у випадку з ринком купівлі, це пов’язано з частими обстрілами й близькістю до окупованих територій. Відповідно це впливає на нестабільність економічної ситуації, адже привабливість цих регіонів і на ринку праці, і для розвитку бізнесу залишається низькою.
Наприклад, у Харкові кількість відгуків на оренду житла зменшилась майже удвічі, якщо порівнювати з січнем 2021 та 2022 років. При цьому кількість пропозицій на ринку оренди однокімнатних квартир зросла на 40%.
Найбільше падіння ми фіксуємо у Херсоні — майже вдесятеро менше відгуків та у 5,5 разів менше пропозицій.
У 2024 році ринок нерухомості у прифронтових регіонах буде суттєво залежати від ситуації на фронті.
Ще одним фактором, який має вплив на ринок, є стабільна робота державних програм купівлі житла за пільговими кредитами та програма видачі житлових сертифікатів, як компенсацію за зруйноване житло. Проте не варто очікувати зростання попиту на нерухомість в обласних центрах на сході та півдні. Навіть отримавши сертифікат на житло, люди природно надаватимуть перевагу безпечнішим містам, ніж тим, у яких проживали досі.
Коментарі