На войну рынок недвижимости отреагировал мгновенно
«В первые дни полномасштабного вторжения рынок недвижимости остановился не только в Борисполе, но и по всей Украине, – вспоминает Вадим Тусь. — Были закрыты государственные реестры, что не позволяло совершать какие-либо операции с недвижимостью. Это вызвало определенную панику, ведь многие тогда решили продать свои дома и квартиры. Через два месяца, как только реестры открылись, они сразу воспользовались этой возможностью. Преимущественно это были выезжавшие за границу и больше не планировавшие возвращаться, и часто они продавали недвижимость и земли в два, а то и в три раза ниже рыночной стоимости. Затем, когда врага выбили из Киевской области, рынок недвижимости постепенно стал стабилизироваться.
Если не считать проблем с кадрами — например, в моем агентстве до полномасштабного вторжения работало 6 человек, из которых трое ушли в ВСУ, а одна девушка уехала за границу — уже следующий, 2023 год, был вполне нормальным в плане возможностей работать и предоставлять риэлторские услуги. Спрос и предложение стабилизировались, более-менее восстановились цены и, даже учитывая рост доллара (с 28 до 40 грн), цены в гривнах повысились, а в долларах они и сейчас лишь чуть ниже, чем до полномасштабного вторжения».
Кто покупает бориспольскую недвижимость?
По словам эксперта, на стоимость квадратного метра недвижимости сейчас влияют многие факторы. Подорожание, прежде всего, связано с повышением стоимости строительных материалов и строительства. Если в первый год полномасштабного вторжения застройщики, чтобы не потерять персонал и не останавливаться, строили, даже не очень много зарабатывая на этом, сейчас проблем добавили мобилизация и нехватка кадров. Поменялась и система налогообложения. Все это не могло не отразиться на рынке недвижимости.
«Цена новостройки (от фундамента), например небольшой однокомнатной квартиры, сейчас составляет от 30 тыс. долларов. Это ниже, чем до полномасштабного вторжения, хотя для многих это все равно дорого. Можно сказать, что по состоянию на сегодняшний день рынок недвижимости стоит уже 5-й месяц подряд. Особенно если сравнить с прошлым годом, когда хорошо продавались даже коммерческая недвижимость и земля. Слухи о том, что все скупают переселенцы, не соответствуют действительности. На самом деле, переселенцы боятся покупать недвижимость. В моей практике немногие случаи покупки недвижимости внутренне перемещенными лицами, в большинстве своем они арендуют жилье — от дорогих домов до небольших квартир подешевле (хрущевок и гостинок), в зависимости от финансового состояния. Хотя деньги на покупку недвижимости часто у них есть. Для ВПЛ есть и помощь от государства в виде сертификатов за уничтоженное имущество (Евосстановление), которые уже используют максимально активно.
Кто покупает квартиры в городе? Еще недавно, пока активно шло финансирование по государственным и кредитным программам, основными покупателями недвижимости были военные и работники полиции, реже другие льготные категории и обычные граждане. Учитывая инфляцию и ситуацию в стране, достаточно выгодно было взять кредит под небольшой процент в гривне, для многих это было вариантом платить кредит, а не аренду. Сейчас с этим немного сложнее, потому что государство в этом году меньше финансирует эти программы плюс ввели дополнительные ограничения. Теперь, чтобы взять жилье в кредит, необходимо иметь уже половину средств, а не заявленных 20%, а такая возможность есть не у всех. Кроме того, многие опасаются, потому что не знают, как будет дальше в Украине с работой и тому подобное.
Семьи, получающие выплаты за погибших военнослужащих, часто покупают за эти средства квартиры детям или для сдачи в аренду — ленивый бизнес, типичный для Борисполя. Но это, в основном, касается недорогой недвижимости на «вторичке» в нормальном жилом состоянии и с минимальной необходимостью что-то менять или ремонтировать, ведь учитывая цены на стройматериалы и ситуацию с мобилизацией строителей, делать ремонт сейчас очень дорого. Идеальный вариант – купил и сразу сдал.
Таким образом, около 60% рынка недвижимости составляла покупка жилья по государственным и кредитным программам, то есть по гривне, — объясняет Вадим Тусь. — Не знаю, как в других агентствах по недвижимости, но у нас сейчас больше клиентов почему-то из Переяслава. Причем бориспольцы часто покупают недвижимость в Переяславе и районе, ближе к воде и природе, например, в Цыблях. Неплохо продаются дачи в лесу. Клиенты из Переяслава покупают квартиры в Борисполе — детям или себе, чтобы удобно добираться на работу или обучение в Киев».
Цены достигли дна и что будет дальше?
По словам Вадима Туся, рынок недвижимости очень чувствителен и к войне, и к новостям, и к курсовым разницам. Влияет на него и ситуация на фронте, а также слухи на местном уровне.
«Останавливаться рынок недвижимости начал уже за 3 месяца до полномасштабного вторжения России. До этого, 2021 год, как и 2020 год, были динамичными и продуктивными во всех аспектах для украинцев, поэтому и рынок недвижимости был насыщенным — как покупателями, так и продавцами. Сейчас пока все идет к дальнейшему спаду. Еще в прошлом году все, кто работает в сфере недвижимости, и я в том числе думали, что мы достигли дна цен, и что дешевле уже не будет. Но и в этом году цены на «вторичку» снова начали «проваливаться», цена в интернете почти не падает, а реальные сделки уже гораздо дешевле. В настоящее время продать жилье быстро очень сложно. Как пример из недавних продаж — 20 тыс. долларов за 2-комнатную квартиру в Соцгородке. Ее рыночная стоимость около 30 тысяч. Таким образом, продавцу пришлось сбросить 30% стоимости квартиры, чтобы ее быстро продать. И все равно на поиски покупателя ушло 2 недели. Очень многие смотрели, а желающие нашлись только одни. То есть те, кому продать нужно срочно, торгуются активнее.
Также на рынок очень влияет ситуация на фронте. Если в прошлом году информационное пространство было заполнено победными настроениями, то в этом году люди больше ориентируются на реалии. И, конечно, люди соответственно реагируют: те, кто думал над тем, чтобы продать свое небольшое жилье и купить больше, сейчас взяли паузу. А вот новостройки подорожали из-за повышения их себестоимости. С окончанием активной фазы войны люди начнут покупать недвижимость. И как только это произойдет, цены на вторичном рынке подтянутся до уровня «первички». Сегодня на рынке «вторички» достаточно неплохие, я бы даже сказал, дешевые предложения, ведь объектов на продажу много, а покупателей мало. Новостройки не дешевеют в принципе. Достигли ли мы уже «дна» или «продолжится» — покажет время. Но если это уже дно цен, в дальнейшем стоимость недвижимости будет повышаться, и при благоприятных обстоятельствах это может произойти довольно резко и неожиданно.
Дешевеет элитная недвижимость – ее владельцы выезжают из Украины
По словам эксперта, сейчас жилье на новостройки стоит около 800 долларов за квадратный метр, тогда как готовое жилье с нормальным ремонтом в среднем предлагают за 1000 долларов за квадратный метр. «Сбивают цены» люди, уезжающие навсегда за границу. Хотя основной бум таких продаж пришелся на 2022 год, но они до сих пор есть на рынке недвижимости.
«Конечно, есть и неожиданные ситуации — например, 3-х комнатная квартира с обычным ремонтом продалась за 89 тысяч долларов, хотя ее реальная стоимость до 70 тысяч. За такую цену (89 тысяч) уже можно смотреть дома, до полномасштабного вторжения вообще стоили 100-120 тыс. долларов. К примеру, дом за 120 тысяч долларов мы уже много месяцев не можем продать даже за 95 тысяч. Хозяин уже предлагает снизить до 90, а реальному клиенту продать за 85 и все равно, смотрят, не покупают. Но есть продавцы, не спешащие и держащие цену высокой (на уровне цен до полномасштабного вторжения), в надежде на лучшие времена.
Ситуация с элитным жильем гораздо хуже. Если три года назад дома за 500-600 тысяч долларов не очень активно, но продавались, то сейчас люди готовы продавать их за 250-300 тысяч долларов, иногда еще ниже. В то же время потенциальные покупатели такой недвижимости предложения выше 200 тысяч долларов вообще не хотят ничего рассматривать. Снижение цены на элитную недвижимость составляет 50-60, иногда 70%», – отмечает собеседник.
По его словам, хорошо продаются в Борисполе новостройки — местные застройщики хорошо изучили программы кредитования и предоставляют кредиты без процентов в гривне, что недоступно при покупке недвижимости на вторичном рынке.
Отдельный вопрос – это жилье классификации СС1 (до 4-х этажей), которое строят на продажу (в том числе клубные дома, отдельные таунхаусы и т.п.). Еще до полномасштабного вторжения к его качеству было много замечаний, и в настоящее время — не исключение. «Ужасное качество – все очень хрупкое, дешевые строительные и отделочные материалы, тонкие стены, плохие коммуникации. Но людей подкупают хорошие фасады и хорошие условия продаж, часто в рассрочку или выплаты в гривне. Интересно, что раньше хрущевки считались плохим и временным жильем, а сейчас они стоят по 60 лет и еще долго простоят, а такие новостройки вызывают много сомнений и скептиков от специалистов по строительству», — объясняет Вадим Тусь.
Рынок земли и паи
По словам специалиста, самым большим спросом в Борисполе пользуются недорогие земельные участки стоимостью до 10 тысяч долларов. В то же время, есть спрос и на дорогие участки в центральной части города.
«Предложений по земле достаточно много, но рынок не очень резвый. В Борисполе разбег цен очень широк – от 300 долларов за сотку и выше, есть предложения даже за 20 тысяч долларов сотка (например, участки по улице Киевский Путь под коммерцию – на них спрос всегда). Хотя с участками под коммерцию сейчас есть определенные нюансы. При строительстве все они должны проходить через разработку и утверждение детального плана территории, это очень долгая и дорогостоящая процедура. Не все покупатели об этом знают, думают, что изменят целевое назначение участка и смогут строить, например, магазин. Были даже случаи перепродажи купленных участков именно из-за таких нюансов, неизвестных покупателям до покупки недвижимости. Земли промышленного назначения неплохо покупают под склады, многие из таких помещений в области были уничтожены в 2022 году. Они подорожали в аренде, и свободных почти нет.
Отдельный вопрос – рынок сельскохозяйственной земли, особенно паев. С открытием рынка земли сделок стало больше в разы, но на самом деле это фикция. Не знаю, зачем в соцсетях и СМИ «разгоняется» мнение, будто бы сделок стало больше. Возможно, это политика государства показать, что рынок работает. На самом деле, почти все паи были проданы еще в период с 2005 по 2008 год. С людьми рассчитывались, но паи не переоформляли должным образом, они «висели» на предыдущих владельцах. Сейчас эти соглашения просто оформляют должным образом у нотариусов, только удостоверяющих сделку и факт оплаты, а затем фиксируют ее в реестре. Поэтому по реестрам таких сделок очень много и кажется, что паи живо продаются, а по факту этого нет – просто реальный владелец становится таким официально. Если же кто-то в свое время пай не продал и хочет продать его сейчас, это вполне реально, преград больше нет. Но сейчас такую землю покупают в основном фермеры и фермерские хозяйства, частных инвесторов-покупателей нет, поэтому цена составляет около 1 тыс. долларов за гектар, то есть 10 долларов за сотку. Конечно, за такие деньги почти никто не хочет продавать. И я не советую пока продавать. Такую землю фермеру проще взять в аренду и платить за нее около 150 долларов за гектар в год. Если же мы говорим о больших земельных участках, от 30 гектаров, сформированных из многих паев, которые в свое время были выкуплены у людей и сформированы в единый сплошной участок, то такая земля будет стоить намного дороже — более 5-10 тыс. долларов за гектар. Здесь другая тенденция: чем земли больше, тем она дороже. Но, опять же, вопрос не актуален.
Поэтому повторюсь: то, что реально идет по реестрам, — только приведение в соответствие с требованиями законодательства старых соглашений.
Похожая ситуация и по жилой недвижимости – реестры также демонстрируют движение, хотя фактических сделок между реальным покупателем и продавцом гораздо меньше. Причина простая: уклоняющиеся, скрывающиеся как в Украине, так и за рубежом, под угрозой наложения ареста на имущество, изъятие имущества массово нотариально оформляют доверенности и переоформляют недвижимость на своих родных и близких. Это тоже считается нотариальным соглашением и засчитывается в статистические данные – таким образом, статистически у нас бум купли/продажи недвижимости, а по факту это «переброска» недвижимости в пределах одной семьи», – рассказывает Вадим Тусь.
Советы эксперта
«На вопрос что делать – продавать или покупать – я бы лично ответил: «покупать». Продавать пока не стоит, если не стоит вопрос необходимости. После войны недвижимость и земля подорожают. Как только начнется даже снижение темпов военных действий, рынок недвижимости сдвинется, ведь ситуация плохая из-за панических настроений, разговоров, «измены» — люди боятся что-то покупать. А деньги на руках есть. Лично я рекомендую людям, которые покупают жилье для себя, а не в качестве инвестиции или сдачи в аренду, покупать вторичное жилье. В этом случае нет проблем с ремонтом, у соседей ремонты тоже давно сделаны, беспокоить не будут. Или покупать жилье в новостройке, которой уже исполнилось 2-3 года после сдачи дома в эксплуатацию. Причина та же – ремонты уже сделаны.
В настоящее время вторичное жилье и дешевле, и его выбор на рынке больше.
Также следует понимать, что и новостройки дешевле уже не будут. Хотя и кажется, что в Борисполе их много, на самом деле для такого города их нужно гораздо больше, ведь рынок недвижимости в городе не насыщен новостройками. После окончания войны (или хотя бы ее активной фазы) недостаток новостроек повлечет за собой их удорожание, что, в свою очередь, подтянет и цены на вторичное жилье. Очевидный пример дефицита новостроек в городе: сейчас новостройка без ремонта стоит почти как жилье такой же квадратуры с 10-летним ремонтом, еще и часто с мебелью и техникой, то есть в жилье уже можно жить.
Это несправедливо при покупке за наличные, потому что в новостройку сначала нужно вложить еще достаточно серьезные средства и время, прежде чем можно будет использовать это жилье по назначению. После войны все должно выровняться, потому что спрос будет превышать предложение. Плюс возобновится финансирование государственных кредитных программ на покупку жилья для льготных категорий граждан – военных, силовиков, полиции, учителей и ученых. Возможно, прибавятся другие льготные категории.
Хороший ли сейчас момент для покупки недвижимости? Прогнозировать в такие непредсказуемые времена дело неблагодарное. Если доллар через год будет по 50 гривен, то человек, который сейчас потратил 50 тыс. долларов и купил двухкомнатную в аренду, мог бы через год рассчитывать уже на 3-комнатную или даже частный дом. И наоборот – кто-то может продержать деньги под подушкой и обесценить (по отношению к ценам на недвижимость и землю в следующем году).
Очень надеюсь, что следующий год будет годом Победы. Но никто из экспертной среды никаких гарантий сейчас не даст. Сейчас наше агентство недвижимости продолжает сотрудничество со своими старыми инвесторами, которые передали нам в управление свою недвижимость и земли, привлекаем также новые, но уже без всяких гарантий», — объясняет Вадим Тусь.
Комментарии