На війну ринок нерухомості відреагував миттєво
«У перші дні повномасштабного вторгнення ринок нерухомості зупинився не лише в Борисполі, а й по всій Україні, — згадує Вадим Тусь. — Були закриті державні реєстри, що не давало змоги здійснювати будь-які операції з нерухомістю. Це викликало певну паніку, адже багато людей тоді вирішили продати свої будинки і квартири. Через два місяці, як тільки реєстри відкрилися, вони відразу скористалися цією можливістю. Переважно це були ті, хто виїжджав за кордон і більше не планував повертатися, і часто вони продавали нерухомість та землі в два, а то й у три рази нижче ринкової вартості. Потім, коли ворога вибили з Київської області, ринок нерухомості потроху почав стабілізуватися.
Якщо не брати до уваги проблем з кадрами — наприклад, у моїй агенції до повномасштабного вторгнення працювало 6 осіб, з яких троє пішли в ЗСУ, а одна дівчина виїхала за кордон — вже наступний, 2023 рік, був цілком нормальним у плані можливостей працювати та надавати ріелторські послуги. Попит та пропозиція стабілізувалися, більш-менш відновилися ціни і, навіть враховуючи зростання долара (з 28 до 40 грн), ціни в гривнях підвищилися, а в доларах вони і зараз лише трохи нижче, ніж до повномасштабного вторгнення».
Хто купує бориспільську нерухомість?
За словами експерта, на вартість квадратного метра нерухомості зараз впливає багато факторів. Подорожчання передусім пов’язане з підвищенням вартості будівельних матеріалів та будівництва. Якщо у перший рік повномасштабного вторгнення забудовники, щоб не втратити персонал та не зупинятися, будували, навіть не дуже багато на цьому заробляючи, зараз проблем додали мобілізація та брак кадрів. Змінилася і система оподаткування. Все це не могло не вплинути на ринок нерухомості.
«Ціна новобудови (від фундаменту), наприклад, невеликої однокімнатної квартири, зараз становить від 30 тис. доларів. Це нижче, ніж до повномасштабного вторгнення, хоча для багатьох людей це все одно дорого. Можна сказати, що станом на сьогодні ринок нерухомості стоїть вже 5-й місяць поспіль. Особливо якщо порівняти з минулим роком, коли непогано продавалися навіть комерційна нерухомість та земля. Чутки про те, що все скуповують переселенці, не відповідають дійсності. Насправді переселенці бояться купувати нерухомість. В моїй практиці небагато випадків купівлі нерухомості внутрішньо переміщеними особами, здебільшого вони орендують житло — від дорогих будинків до невеликих квартир подешевше (хрущовок та гостинок), залежно від фінансового стану. Хоча гроші на купівлю нерухомості часто вони мають. Для ВПО є і допомога від держави у виді сертифікатів за знищене майно (Євідновлення), які вже використовують максимально активно.
Хто купує квартири у місті? Ще донедавна, поки активно йшло фінансування за державними та кредитними програмами, основними покупцями нерухомості були військові та працівники поліції, рідше інші пільгові категорії та звичайні громадяни. Враховуючи інфляцію та ситуацію в країні, досить вигідно було взяти кредит під маленький відсоток в гривні, для багатьох це було варіантом платити кредит, а не оренду. Зараз із цим трохи складніше, бо держава в цьому році менше фінансує ці програми, плюс ввели додаткові обмеження. Тепер щоб узяти житло в кредит, необхідно мати вже половину коштів, а не заявлених 20%, а така можливість є не у всіх. Крім того, багато хто побоюється, бо не знає, як буде далі в Україні з роботою тощо.
Родини, які отримують виплати за загиблих військовослужбовців, часто купують за ці кошти квартири дітям або для здачі в оренду — такий собі лінивий бізнес, типовий для Борисполя. Але це переважно стосується недорогої нерухомості на «вторинці» в нормальному жилому стані та з мінімальною необхідністю щось змінювати чи ремонтувати, адже враховуючи ціни на будматеріали та ситуацію з мобілізацією будівельників, робити ремонт зараз дуже дорого. Ідеальний варіант — купив і відразу здав.
Таким чином, близько 60% ринку нерухомості складала купівля житла за державними та кредитними програмами, тобто за гривні, — пояснює Вадим Тусь. — Не знаю, як в інших агенціях з нерухомості, але у нас зараз найбільше клієнтів чомусь із Переяслава. Причому бориспільці часто купують нерухомість у Переяславі та районі, ближче до води та природи, наприклад, у Циблях. Непогано продаються дачі в лісі. Натомість клієнти з Переяслава купують квартири в Борисполі — дітям чи собі, щоб зручно добиратися на роботу або навчання в Київ».
Ціни досягли дна чи «далі буде»?
За словами Вадима Туся, ринок нерухомості дуже чутливий і до війни, і до новин, і до курсових різниць. Впливає на нього і ситуація на фронті, і навіть чутки на місцевому рівні.
«Зупинятися ринок нерухомості почав уже за 3 місяці до повномасштабного вторгнення Росії. До цього, 2021-й рік, як і 2020-й, були динамічними і продуктивними у всіх аспектах для українців, тому і ринок нерухомості був насиченим — як покупцями, так і продавцями. Зараз поки все йде до подальшого спаду. Ще минулого року всі, хто працює в сфері нерухомості, і я в тому числі, думали, що ми досягли дна цін, і що дешевше вже не буде. Але і в цьому році ціни на «вторинку» знову почали «провалюватися», ціна в інтернеті майже не падає, а реальні угоди вже набагато дешевше. На даний час продати житло швидко дуже складно. Як приклад із недавнього продажу — 20 тис. доларів за 2-кімнатну квартиру у Соцмістечку. Її ринкова вартість біля 30 тисяч. Таким чином, продавцю довелося скинути 30% від вартості квартири, щоб її швидко продати. І все одно на пошуки покупця знадобилося 2 тижні. Дуже багато людей дивилися, а бажаючі знайшлись лиш одні. Тобто ті, кому продати потрібно терміново, торгуються активніше.
Також на ринок сильно впливає ситуація на фронті. Якщо в минулому році інформаційний простір був заповнений переможними настроями, то в цьому році люди більше орієнтуються на реалії. І звісно, що люди відповідно реагують: ті, хто думав над тим, щоб продати своє невелике житло і купити більше, зараз взяли паузу. А от новобудови подорожчали — через підвищення їх собівартості. Із закінченням активної фази війни люди почнуть купувати нерухомість. І як тільки це станеться, ціни на вторинному ринку підтягнуться до рівня «первинки». Сьогодні на ринку «вторинки» є досить непогані, я б навіть сказав, дешеві пропозиції, адже об’єктів на продаж багато, а покупців мало. Новобудови не дешевшають в принципі. Чи досягли ми вже «дна», чи «далі буде» — покаже час. Але якщо це вже «дно» цін, в подальшому вартість нерухомості буде підвищуватися, і за сприятливих обставин це може статися досить різко та несподівано.
Дешевшає елітна нерухомість — її власники виїздять із України
За словами експерта, зараз житло на новобудови вартує близько 800 доларів за квадратний метр, тоді як готове житло з нормальним ремонтом в середньому пропонують за 1000 доларів за квадратний метр. «Збивають ціни» люди, що виїжджають назавжди за кордон. Хоча основний бум таких продажів прийшовся на 2022 рік, але вони і досі є на ринку нерухомості.
«Звісно, є і несподівані ситуації — наприклад, 3-кімнатна квартира зі звичайним ремонтом продалась за 89 тисяч доларів, хоча її реальна вартість до 70 тисяч. За таку ціну (89 тисяч) вже можна дивитися будинки, які до повномасштабного вторгнення взагалі коштували 100-120 тис. доларів. Наприклад, будинок за 120 тисяч доларів ми вже багато місяців не можемо продати навіть за 95 тисяч. Господар вже пропонує знизити до 90, а реальному клієнту продати за 85 — і все одно, дивляться, та не купують. Але є продавці, які не поспішають і тримають ціну високою (на рівні цін до повномасштабного вторгнення), в надії на кращі часи.
Ситуація з елітним житлом набагато гірша. Якщо три роки тому будинки за 500-600 тисяч доларів не дуже активно, але продавалися, то зараз люди готові їх продавати за 250-300 тисяч доларів, іноді ще нижче. Натомість потенційні покупці такої нерухомості пропозиції вище 200 тисяч доларів взагалі не хочуть нічого розглядати. Зниження ціни на елітну нерухомість становить 50-60, іноді 70%», — зауважує співрозмовник.
За його словами, непогано продаються в Борисполі новобудови — місцеві забудовники добре вивчили програми кредитування та надають кредити без процентів у гривні, що недоступно при купівлі нерухомості на вторинному ринку.
Окреме питання — це житло класифікації СС1 (до 4-х поверхів), яке будують на продаж (зокрема клубні будинки, окремі таунхауси тощо). Ще до повномасштабного вторгнення до його якості було багато зауважень, і теперішній час — не виключення. «Жахлива якість — все дуже тендітне та благеньке, дешеві будівельні та оздоблювальні матеріали, тонкі стіни, погані комунікації. Але людей підкупають гарні фасади та хороші умови продажу, часто в розстрочку або за виплати в гривні. Цікаво, що раніше хрущовки вважалися поганим та тимчасовим житлом, а нині вони стоять по 60 років і ще довго простоять, а такі новобудови викликають багато сумнівів та скептику від спеціалістів із будівництва», — пояснює Вадим Тусь.
Ринок землі та паї
За словами фахівця, найбільшим попитом у Борисполі користуються недорогі земельні ділянки вартістю до 10 тисяч доларів. У той самий час, є попит і на дорогі ділянки в центральній частині міста.
«Пропозицій по землі досить багато, але ринок не дуже жвавий. У Борисполі розбіг цін дуже широкий — від 300 доларів за сотку і вище, є пропозиції навіть за 20 тисяч доларів сотка (наприклад, ділянки по вулиці Київський Шлях під комерцію — на них попит є завжди). Хоча з ділянками під комерцію зараз є певні нюанси. При будівництві всі вони мають проходити через розробку та затвердження детального плану території, а це дуже довга та дорога процедура. Не всі покупці про це знають, думають, що змінять цільове призначення ділянки і зможуть будувати, наприклад, магазин. Були навіть випадки перепродажу куплених ділянок саме через такі нюанси, невідомі покупцям до купівлі нерухомості. Землі промислового призначення непогано купують під склади, багато таких приміщень в області було знищено у 2022 році. Вони подорожчали в оренді, і вільних їх майже немає.
Окреме питання — ринок сільськогосподарської землі, особливо паїв. З відкриттям ринку землі угод побільшало в рази, але насправді це фікція. Не знаю, навіщо у соцмережах та ЗМІ «розганяється» думка, нібито угод побільшало. Можливо, це політика держави — показати, що ринок працює. Насправді майже всі паї були продані ще в період з 2005 по 2008 рік. З людьми розраховувались, але паї належним чином не переоформляли, вони «висіли» на попередніх власниках. Зараз ці угоди просто оформлюють належним чином у нотаріусів, які лиш засвідчують угоду та факт оплати, а потім фіксують її в реєстрі. Тому по реєстрах таких угод дуже багато і видається, що паї жваво продаються, а по факту цього немає — просто реальний власник стає таким офіційно. Якщо ж хтось свого часу пай не продав та хоче продати його зараз, то це цілком реально, перепон більше немає. Але зараз таку землю купують здебільшого фермери та фермерські господарства, приватних інвесторів-покупців немає, тому ціна складає близько 1 тис. доларів за гектар, тобто 10 доларів за сотку. Звісно, за такі гроші майже ніхто продавати не хоче. І я не раджу поки що продавати. Таку землю фермеру простіше взяти в оренду та сплачувати за неї близько 150 доларів за гектар на рік. Якщо ж ми говоримо про великі земельні ділянки, від 30 гектарів, сформовані з багатьох паїв, які свого часу були викуплені в людей і сформовані в єдину суцільну ділянку, то така земля буде коштувати набагато дорожче — більше 5-10 тис. доларів за гектар. Тут інша тенденція: чим землі більше, тим вона дорожча. Але, знову ж таки, питання не на часі.
Тому повторюсь: те, що реально іде по реєстрах — лише приведення у відповідність до вимог законодавства старих угод.
Подібна ситуація і по житловій нерухомості — реєстри також демонструють рух, хоча фактичних угод між реальним покупцем і продавцем набагато менше. Причина проста: ухилянти, які ховаються як в Україні, так і за кордоном, під загрозою накладення арешту на майно, вилучення майна, масово нотаріально оформлюють довіреності та переоформлюють нерухомість на своїх рідних та близьких. Це теж вважається нотаріальною угодою і зараховується у статистичні дані — таким чином, статистично у нас бум купівлі/продажів нерухомості, а по факту це «перекидання» нерухомості у межах однієї родини», — розповідає Вадим Тусь.
Поради експерта
«На питання що робити — продавати чи купувати — я б особисто відповів: «купувати». Продавати поки не варто, якщо не стоїть питання нагальної необхідності. Після війни нерухомість і земля подорожчають. Як тільки почнеться навіть лише зниження темпів воєнних дій, ринок нерухомості зрушить, адже ситуація погана через панічні настрої, розмови, «зради» — люди бояться щось купувати. А гроші на руках є. Особисто я рекомендую людям, які купують житло для себе, а не як інвестицію чи для здачі в оренду, купувати вторинне житло. У цьому випадку немає мороки з ремонтом, у сусідів ремонти теж давно зроблені, турбувати не будуть. Або ж купувати житло в новобудові, якій вже виповнилося 2-3 роки після здачі будинку в експлуатацію. Причина та ж — ремонти вже зроблені.
На даний час вторинне житло і дешевше, і його вибір на ринку більший.
Також варто розуміти, що і новобудови дешевшими вже не будуть. Хоч і здається, що в Борисполі їх багато, насправді для такого міста їх треба набагато більше, адже ринок нерухомості в місті не насичений новобудовами. Після закінчення війни (або хоча б її активної фази) нестача новобудов потягне за собою їх здорожчання, що, в свою чергу, підтягне і ціни на вторинне житло. Очевидний приклад дефіциту новобудов в місті: зараз новобудова без ремонту коштує майже як житло такої ж квадратури з 10-річним ремонтом, ще й часто з меблями та технікою, тобто в житлі вже можна жити.
Це несправедливо при купівлі за готівку, бо в новобудову спочатку треба вкласти ще досить серйозні кошти та час, перш ніж можна буде використовувати це житло за призначенням. Після війни все має вирівнятися, бо попит перевищуватиме пропозицію. Плюс відновиться фінансування державних кредитних програм на купівлю житла для пільгових категорій громадян — військових, силовиків, поліції, вчителів та науковців. Можливо, додадуться інші пільгові категорії.
Чи хороший зараз момент для купівлі нерухомості ? Прогнозувати в такі непередбачувані часи — справа невдячна. Якщо долар через рік буде по 50 гривень, то людина, що зараз витратила 50 тис. доларів та купила двокімнатну під оренду, могла б через рік розраховувати вже на 3-кімнатну чи навіть приватний будинок. І навпаки — хтось може протримати гроші під подушкою і знецінити (відносно до цін на нерухомість та землю в наступному році).
Дуже сподіваюся, що наступний рік буде роком Перемоги. Але ніхто з експертного середовища жодних гарантій зараз не дасть. Наразі наше агентство нерухомості продовжує співпрацю зі своїми старими інвесторами, які передали нам в управління свою нерухомість та землі, залучаємо також нових, але вже без жодних гарантій», — пояснює Вадим Тусь.
Коментарі