О предстоящем сырьевом суперцикле и ожидаемом росте цен на сырье аналитики JP Morgan начали активно говорить в начале 2021 года. Спустя почти полгода мы видим результаты: рост цен на руду, сталь, алюминий, древесину идет на десятки, а иногда и на сотни процентов. Например, древесина с начала года подорожала на 246%, руда — на 146%.
Этот процесс выглядит достаточно логичным, учитывая ожидания восстановления мировой экономики на второй год пандемии. На цены также давит инфляция, спровоцированная масштабными вливаниями для поддержки экономик в 2020 году, и избыточная ликвидность. На мировых рынках сырье сегодня крайне востребовано.
При чем здесь рынок недвижимости?
Если глобальные рынки акций и криптовалют не особо влияют на себестоимость квадратного метра недвижимости в Киеве, то рост сырья — очень ощутимо.
При сохранении текущего тренда к концу года рост цен на недвижимость достигнет 28−30%
В структуре себестоимости квадратного метра сырье и материалы занимают более 50%. А теперь представьте рост цен на сырье на десятки процентов. Это гарантированный рост себестоимости тоже на десятки процентов. Понятно, что текущая конъюнктура сырья еще может скорректироваться, но мировая инфляция кажется неизбежной и новые цены на сырье — тоже. Это спровоцирует рост себестоимости строительства в Украине.
В 2020 году цены на первичном рынке недвижимости Киева выросли на 21%. Активный рост припал на вторую половину года. В 2021 году ежемесячный рост 0.1−1.1% в январе-марте сменился ростом 3.2% в апреле.
При этом застройщики еще не провели перерасчет себестоимости в новой реальности цен на сырье. При сохранении текущего тренда к концу года рост цен на недвижимость достигнет 28−30%. Вероятность реализации этого прогноза достаточно высокая, так как цена будет подпитываться растущей себестоимостью.
Слабое звено — экономкласс
Учитывая вероятный рост себестоимости, важно ответить на один вопрос: что будет с проектами экономкласса, которые работают «от оборота».
Что такое работа «от оборота»?
Это продавать много с минимальной наценкой по рынку. Это самые дешевые и большие проекты с большим количеством очередей. Как правило, они продаются намного быстрее, чем строятся.
В структуре себестоимости квадратного метра сырье и материалы занимают более 50%
И вот, квартиры проданы, например, с маржей в 15−20% от себестоимости, средства частично перенаправлены на строительство других очередей или покупку новых участков — и тут мировая экономика запустила новый сырьевой суперцикл. Дом, где всё продано, пытаются хоть как-то достроить, часто уходя в минус. Хорошо, если есть новые дома, с продаж которых можно дофинансировать строительство старых. А если нет?
Что делать?
Недвижимость была, есть и будет отличным инструментом сохранения и приумножения сбережений.
Тем, кто уже инвестировал, повезло — он получит в 2021 году доходность 30% годовых + рост цен в зависимости от роста готовности объекта. У тех, кто еще не инвестировал, есть шансы успеть, ведь многие застройщики медленно реагируют на ситуацию.
Инвестировать в самое дешёвое жилье означает подвергаться дополнительным рискам того, что застройщик не сможет достроить ваш дом за вырученные средства. Помним поговорку «дешёвый сыр — только в мышеловке». Инвестировать в маленькие дешевые проекты от локальных застройщиков — двойной риск. У них высокие накладные расходы и шансов договориться с поставщиками материалов о скидках или отсрочке немного.
Наконец, на рынке много программ рассрочек и это хороший шанс успеть инвестировать в недвижимость даже имея только 30% от всей стоимости.
Владимир Даниленко,Коммерческий директор SAGA Development
https://biz.nv.ua
Комментарии