Недвижимость в мире: где спад, где подъем

Многие развитые страны до сих пор не преодолели последствия ипотечного и финансового кризиса, но ряд развивающихся рынков показал стремительный рост. В США, из которых в мировую экономику пришел кризис, ситуация даже ухудшилась.
Американская трагедия

На рынке США по-прежнему избыток домов, выставленных на продажу за неуплату по ипотечному кредиту. Снизилась активность заемщиков и мобильность населения (у людей не получается купить желаемый дом на новом месте на деньги, вырученные от продажи старого). Индекс цен на жилую недвижимость S&P/Case-Shiller National Home Price, как и индекс цен домов на одну семью, в 20 крупнейших городах США в марте 2011 г. опустились ниже минимального посткризисного уровня. Сейчас цены стоят на уровне I кв. 2003 г.

По словам, Дэвида Блитцера, председателя индексного комитета S&P, за 2011 г. цены в большинстве городов продолжали снижаться. При этом эксперт отметил, что и положительную тенденцию: «Похоже, период обвала цен, наблюдавшегося в 2007-2009 гг., завершился. Но для того, чтобы у рынка появился шанс на устойчивое восстановление, необходимо улучшение ситуации в экономике».

В III кв. по более 2 млн. кредитов проходила процедура изъятия недвижимости за неуплату (это 4,4% заемщиков), сообщила в ноябре Ассоциация ипотечных банков.

Некоторые штаты могут быстрее выйти из кризиса, чем другие, отмечают аналитики Bank of America Merrill Lynch. Калифорния и Флорида, например, были одними из лидеров по росту цен в период бума, а затем – лидерами по масштабам падения (цены снизились примерно вполовину от пиковых значений). Но в Калифорнии дома у неплательщиков по кредитам реквизируются и продаются быстрее, потому что этот процесс проходит без участия суда. Как отметили в Bank of America Merrill Lynch, пик продаж такой недвижимости придется на 2013 г., после чего ситуация должна начать улучшаться. Во Флориде же из-за судебных слушаний процесс продажи дома может растягиваться на месяцы, а то и годы. Сейчас дома реквизируются по 14% кредитов, выданных в штате (максимальный показатель по стране).

Некоторую помощь Флориде, однако, могут оказать граждане развивающихся стран, где благодаря росту экономики появляется все больше состоятельных людей, а высокий курс валют по отношению к доллару делает покупки в США более выгодными. Так, по данным консалтинговой компании Condo Vultures, покупки латиноамериканцами, а также канадцами квартир в кондоминиумах в прибрежных пригородах Майами позволили ценам на них вырасти на 50% с минимумов 2009 г. Наиболее активно действуют бразильцы: мало того что, по данным Национальной ассоциации риэлторов США, они 85% покупок оплачивают живыми деньгами, так они еще и самые богатые покупатели. Медианная цена приобретенных ими объектов жилой недвижимости превышает $200 000 (это максимальный показатель среди всех иностранных покупателей во Флориде).

«Сейчас бразильцы в Майами – настоящие рок-звезды», – отметил Питер Залевски, партнер Condo Vultures.

Азиатский бум

Пока цены в США падали из-за кризиса, во многих развивающихся странах они росли. В той же Бразилии вслед за удвоением с 2007 г. объемов кредитования в частном секторе цены на жилье в некоторых районах Рио-де-Жанейро тоже выросли вдвое за последние три года. На столько же за этот период подорожала и, например, элитная недвижимость в китайских городах.

Самое яркое свидетельство того, что рынки развитых и развивающихся стран движутся разными путями, – ситуация в ведущих азиатских экономиках. Росту цен на недвижимость способствуют урбанизация и дешевые кредиты. Сейчас в городах Земли живет более половины из 7 млрд. человек; по оценке ООН, в ближайшие 20 лет в них переедут еще 1,4 млрд.

По словам Пола Роумера, экономиста Стэнфордского университета, строительство городов очень выгодно, в развивающемся мире гигантский неудовлетворенный спрос на дома, говорит. Но, будучи реальными активами, земля и жилая недвижимость очень подвержены спекуляциям, особенно если заемные средства дешевы. Во многих развивающихся странах процентные ставки с учетом инфляции отрицательные; подобная ситуация, особенно в Китае, идеальна для надувания пузырей.

Объемы банковского кредитования в Китае Билл Роудз, банкир из Citigroup, назвал величайшими в мировой истории. В 2009 г. объем кредитов вырос на величину, равную половине ВВП; в 2010 г. ситуация повторилась. В результате строительного бума в Китае образовалось около 65 млн единиц свободных жилых площадей. В последние три года китайское руководство ужесточает денежную политику, ограничивая кредитование строительства и недвижимости, и в 2011 г. эти секторы почувствовали значительный негативный эффект от таких действий властей. Рост цен в последние месяцы прекратился, остановились многие стройки.

«Ведомости»