Аналитики Национального банка отмечают, что предложение нового жилья больше, чем в прошлом, однако сохраняются риски его замедления из-за длительной реформы системы контроля в секторе. Объемы ипотеки стремительно растут с низкой базы, но темпы могли бы быть выше отсутствия ограничений. Мешает неурегулированный рынок новостроек и низкий уровень защиты прав кредиторов. Рынок торговых площадей заметно растет, в то время как рынок офисных помещений только постепенно восстанавливается.
Спрос на жилье продолжает расти
Количество сделок, заключенных на рынке жилой недвижимости в ІІІ квартале этого года, выросло на 6% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. Спрос подпитывают устоявшийся и оживленный рост номинальных доходов и ухудшение инфляционных ожиданий. Последние отражают беспокойство населения как по поводу всеобщего обесценивания средств, так и относительно будущего повышения цен на жилье. Постепенно дополнительным фактором спроса становится более быстрое ипотечное кредитование.
Весомым двигателем спроса со стороны более состоятельного населения со значительными сбережениями является низкая доходность депозитов, а значит, более высокая относительная привлекательность вложений в альтернативные активы. Действие этих факторов будет продолжаться, поэтому спрос на жилье будет постоянным.
Создание нового предложения жилья оживилось
За первые девять месяцев года в Украине было введено в эксплуатацию почти вдвое больше нового жилья в многоквартирных домах, чем в среднем за аналогичный период времени в последние пять лет.
Постепенно активизируется новое строительство в крупных городах Украины. В Киеве объемы ввода в эксплуатацию выросли почти втрое по отношению к прошлому году, и вдвое по сравнению с исторической средней. Как в столице, так и в регионах оживленный ввод жилья за первые три квартала частично объясняется эффектом отложенного предложения предыдущего года.
В прошлом году ввод в эксплуатацию жилья, прежде всего в столице, задерживала реформа ГАСИ, официально завершившаяся только осенью этого года. Это заметно затормозило старты и завершение новой многоквартирной застройки.
В будущем, темпы ввода жилья в эксплуатацию могут быть частично ограничены ввиду незначительных объемов начатого в прошлом году строительства. Ограниченное предложение может усилить давление на цены в будущем.
Впрочем, в этом году количество стартов застройки значительно выросло. За первые три квартала в Украине было начато строительство более 120 тысяч квартир. Это почти вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года и на 7% выше докризисного уровня. Это может компенсировать меньшее количество стартов нового строительства в прошлом году, но с лагом.
«Рынок разогревается, но о ценовом пузыре сейчас речь не идет», — считает НБУ.
В этом году осенью цена недвижимости в новостройках в гривне росла в пределах 10-15% г/г. Цены на жилье на вторичном рынке растут в среднем на несколько процентных пунктов быстрее. По результатам опроса об условиях ипотечного кредитования, стоимость жилья, приобретаемого за счет кредитных средств в ІІІ квартале, была на 14% выше, чем год назад. Рост цен является следствием действия набора факторов, несколько отличающихся в зависимости от сектора рынка недвижимости.
На рынке новостроек ключевым фактором роста цен является себестоимость строительства. В октябре цены жилищного строительства выросли на 16% г/г. Эти цены по-прежнему росли быстрее стоимости жилья. Рост себестоимости долго не отражался в ценах на жилье. Прежде всего — из-за вялого состояния рынка в кризисный период. Пока застройщики не могли переложить свои более высокие расходы на потребителей, из-за довольно слабого спроса, они работали с низкой маржинальностью. Определенное оживление спроса позволило застройщикам отреагировать на рост себестоимости более высокими ценами на жилье.
Цены на вторичном рынке движутся параллельно с ценами новостроек и выше за размер «премии» за готовность жилья, соответственно более низкие риски и более высокую ликвидность. Основным драйвером цен на вторичном рынке недвижимости в настоящее время является спрос и ожидание его оживления из-за роста доходов домохозяйств.
Дополнительным двигателем этого сегмента есть ипотечное кредитование. Доступ к кредитным средствам, безусловно, подпитывает покупную активность. Пока доля сделок на рынке жилья, финансируемых за счет кредитов, мала, ипотека прямо не определяет ценовую динамику.
В то же время, с середины 2020 года вместе со стартом активного ипотечного кредитования корреляция между ценой жилья и объемами кредитов заметно возросла.
Ипотека оживляется, но рост ограничен
В настоящее время объем ипотечного кредитного портфеля очень мал. Соотношение ипотеки и ВВП остается неестественно низким — 0.55% к концу III квартала. Впрочем, объем новых выдач за первые девять месяцев года почти втрое выше, чем в прошлом. Основным катализатором ипотечного кредитования стали низкие ставки.
Поддерживала его и программа «Доступная ипотека». Однако за первые девять месяцев ее работы было выдано лишь 1 млрд. грн. ипотеки, что составляет 20% годового бюджета программы. До недавнего времени кредитование по программе ограничивали жесткие критерии для залогового жилья.
Последние были недавно ослаблены, так что в последующие месяцы кредитование в рамках программы может активизироваться. Учитывая динамику цен, банкам следует осмотрительно оценивать стоимость залога по ипотеке.
В настоящее время объемы ипотеки растут, прежде всего, благодаря кредитованию вторичного рынка. Лишь десятая часть новых выдач за 2021 год была на покупку жилья в новостройках. Основными препятствиями для активного ипотечного кредитования все еще есть непрозрачность и неурегулированность первичного рынка, а также низкий уровень защиты прав кредитора. В случае принятия законопроекта, призванного упорядочить рынок новостроек, одно из препятствий будет частично устранено.
«Позитивным для защиты прав кредиторов является снятие моратория на взыскание залога по валютной ипотеке в сентябре этого года, после более чем семи лет действия», — резюмирует Национальный банк.
https://www.zagorodna.com
Комментарии