24 февраля 2011 года консалтинговая компания "РеалЭкспо" провела бизнес-встречу по рынку жилой и загородной недвижимости.
Руководитель отдела маркетинга и исследований компании Knight Frank Наталья Пронина рассказала о ситуации на рынке жилой недвижимости Киева по состоянию на сегодня, определила векторы развития и сделала прогнозы.Основное отличие сегодняшнего первичного рынка жилой недвижимости от предыдущих как кризисных, так и благополучных лет, это совершенно разная динамика развития всех его сегментов – эконом, бизнес и элитного классов жилья. В 2010 наметилась уникальная ситуация – один класс демонстрировал медленное, но уверенное восстановление, другой – стагнацию, а третий – коррекцию цен. С точки зрения продаж и ценовых показателей наиболее здоровую динамику показал сегмент бизнес класса. В эконом классе продолжается стагнация, а в элитном сегменте цены хоть и незначительно, но снижаются.
Основные показатели первичного рынка жилья в Киеве | ||||
Сегмент рынка | Средние цены, $/кв. м | Изменение средних цен, % | ||
IV квартал 2010 г. | за IV квартал 2010 г. | за 2010 г. | Изменение с начала кризиса (Q4 2010 / Q3 2008) | |
Класс элит | 7 460 | -0,4% | -5,4% | -23,5% |
Бизнес класс | 2 198 | 0,2% | + 15,4% | -38,3% |
Эконом класс | 1 341 | -0,1% | -0,3% | -38,1% |
По данным компани Knight Frank
Структура строящегося предложения говорит о том, что сегмент бизнес жилья переживает период восстановления, так как из расчета по количеству квартир около 50% всех предложения относится именно к классу бизнес или «бизнес+».
Закрепившаяся в последнее время тенденция развития конкуренции между рынком первичного и вторичного жилья все же актуальна и для сегмента бизнес, несмотря на то, что предложение такого класса традиционно характеризуется наличием инфраструктурных преимуществ, хороших планировок и тд.
В период кризиса рынок в сегментах бизнес и эконом преобразовался в рынок покупателя, что и сказывается на политике ценообразования, в частности для эконом жилья. В сегменте эконом класса, где существует целый ряд проблем, порожденных финансово-экономическим кризисом в стране (недоверие к застройщикам, риски долгостроев, очень ограниченное и дорогое кредитование, падение реальных доходов граждан) стагнация цен имеет реальные и адекватные причины. На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра все еще близка к своему минимально возможному рыночному показателю. Однако роста цен также не следует ожидать, поскольку в ближайший год не изменится ряд макроэкономических факторов, которые смогли бы поддержать спрос и привести к его заметной активизации.
Из всех сегментов бизнес класс продемонстрировал наибольшее снижение цен в кризис. Максимальное снижение цен в этом сегменте было зафиксировано во II квартале 2009 года – (- 44%) от пиковых значений. Но уже в 2010 году по большинству новостроек бизнес класса прошло повышение цен, что по итогам года отразилось в 15%-ом росте в сегменте. В 2011 году мы не ожидаем существенных изменений показателя средней цены по сегменту, так как текущий прогноз прироста рынка вполне способен удовлетворить спрос, и поддержать общий объем предложения на адекватном рынку уровне.
Рынок элитного жилья Киева традиционно проявляет стабильность и устойчивость по отношению к изменениям макроэкономических факторов. Зафиксированное кризисное падение цен на квадратные метры в элитных новостройках не столько говорит о падении цен на четверть, сколько об ограниченной выборке в таком предложении и завышенных докризисных аппетитах собственников. Сегодняшняя цена адекватна рынку и более конкурентная в сравнении со вторичным рынком. Ждать ее существенного изменения в 2011 году нет оснований. Возможные колебания средней стоимости в +/-5% могут быть обоснованы в большей степени изменением состава выборки, но не реальными изменениями рынка.
Первичное жилье эконом класса после падения цен на вторичном рынке продолжает конкурировать с ним ввиду ограниченного спроса. Стоимость квартир в новостройках продолжает оставаться относительно низкой.
Сегмент бизнес класса, где предложение уже готового жилья ограничено, а существующие преимущества в плане развитой инфраструктуры и активных маркетинговых программ удерживают рынок от резких изменений и поддерживают интерес покупателей. Для этого сегмента возможен небольшой рост за счет повышения стадии готовности объектов, но скорее всего рост на одних объектах будет также компенсирован выходом новых проектов с ценами ниже среднерыночных. Прогнозируется повышение цен в пределах 3-5% по итогам года.
Виктор Коваленко
©Охраняется Законом об авторских правах. Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Комментарии