На Київському ринку житла найбільшого відновлення демонструє сегмент первинного житла класу «бізнес» і «бізнес +»

 

24 лютого 2011 консалтингова компанія "РеалЕкспо" провела бізнес-зустріч по ринку житлової і заміської нерухомості.

Керівник відділу маркетингу і досліджень компанії Knight Frank Наталія Проніна розповіла про ситуацію на ринку житлової нерухомості Києва за станом на сьогодні, визначила вектори розвитку та зробила прогнози.

Основна відмінність сьогоднішнього первинного ринку житлової нерухомості від попередніх як кризових, так і благополучних років, це зовсім різна динаміка розвитку всіх його сегментів - економ, бізнес і елітного класів житла. У 2010 намітилася унікальна ситуація - один клас демонстрував повільне, але впевнене відновлення, інший - стагнацію, а третій - корекцію цін. З точки зору продажу і цінових показників найбільш здорову динаміку показав сегмент бізнес класу. В економ класі триває стагнація, а в елітному сегменті ціни хоч і незначно, але знижуються.

 

 

 

 

Основні показники первинного ринку житла в Києві
Сегмент ринку	Середні ціни, $ / кв. м	Зміна середніх цін,%
	IV квартал 2010 р.	за IV квартал 2010 р.	за 2010 г.	Зміна з початку кризи (Q4 2010 / Q3 2008)
Клас еліт	7 460	-0,4%	-5,4%	-23,5%
Бізнес клас	2 198	0,2%	+ 15,4%	-38,3%
Економ клас	1 341	-0,1%	-0,3%	-38,1%

Структура будується пропозиції говорить про те, що сегмент бізнес житла переживає період відновлення, так як з розрахунку за кількістю квартир близько 50% всіх пропозиції відноситься саме до класу бізнес або «бізнес +».
Закріпилася останнім часом тенденція розвитку конкуренції між ринком первинного і вторинного житла все-таки актуальна і для сегменту бізнес, незважаючи на те, що пропозиція такого класу традиційно характеризується наявністю інфраструктурних переваг, хороших планувань і тд.
У період кризи ринок в сегментах бізнес і економ перетворився на ринок покупця, що і позначається на політиці ціноутворення, зокрема для житла економ. У сегменті економ класу, де існує цілий ряд проблем, породжених фінансово-економічною кризою в країні (недовіру до забудовників, ризики довгобудів, дуже обмежене і дороге кредитування, падіння реальних доходів громадян) стагнація цін має реальні і адекватні причини. На сьогоднішній день середня вартість квадратного метра все ще близька до свого мінімально можливого ринковому показнику. Однак зростання цін також не варто очікувати, оскільки в найближчий рік не зміниться ряд макроекономічних чинників, які змогли б підтримати попит і привести до його помітної активізації.
З усіх сегментів бізнес клас продемонстрував найбільше зниження цін в кризу. Максимальне зниження цін у цьому сегменті було зафіксовано в II кварталі 2009 року - (- 44%) від пікових значень. Але вже в 2010 році по більшості новобудов бізнес класу пройшло підвищення цін, що за підсумками року відбилося в 15%-му зростанні в сегменті. У 2011 році ми не очікуємо істотних змін показника середньої ціни по сегменту, так як поточний прогноз приросту ринку цілком здатний задовольнити попит, і підтримати загальний обсяг пропозиції на адекватному ринку рівні.
Ринок елітного житла Києва традиційно проявляє стабільність і стійкість по відношенню до змін макроекономічних факторів. Зафіксоване кризове падіння цін на квадратні метри в елітних новобудовах не стільки говорить про падіння цін на чверть, скільки про обмежену вибірці в такій пропозиції і завищених докризових апетити власників. Сьогоднішня ціна адекватна ринку і більш конкурентна в порівнянні із вторинним ринком. Чекати її істотної зміни в 2011 році немає підстав. Можливі коливання середньої вартості в + / -5% можуть бути обгрунтовані більшою мірою зміною складу вибірки, але не реальними змінами ринку.
Первинне житло економ класу після падіння цін на вторинному ринку продовжує конкурувати з ним через обмежений попит. Вартість квартир у новобудовах продовжує залишатися відносно низькою.
Сегмент бізнес класу, де пропозиція вже готового житла обмежена, а існуючі переваги в плані розвиненої інфраструктури та активних маркетингових програм утримують ринок від різких змін і підтримують інтерес покупців. Для цього сегмента можливе невелике зростання за рахунок підвищення стадії готовності об'єктів, але швидше за все зростання на одних об'єктах буде також компенсований виходом нових проектів з цінами нижче середньоринкових. Прогнозується підвищення цін у межах 3-5% за підсумками року.

Віктор Коваленко
© Охороняється Законом про авторські права. Посилання на першоджерело обов'язкове.
www.zagorodna.com