Каждый покупатель при покупке квартиры ориентируется на собственные финансовые возможности, а также на личностные предпочтения, где бы он хотел жить. Но со временем покупатели становятся все более требовательными: хотят не просто приобрести стены, а комфорт, наличие ремонта с использованием качественных строительных и отделочных материалов, и развитую инфраструктуру.В таких условиях застройщики Киева и пригорода активно борются за покупателя. Прошли те времена, когда все рвались жить в мегаполисе. Тем более что понятие "мегаполис", как оказалось, довольно растяжимое. Киев разрастается очень активно, города и села-сателлиты вплотную примыкают к городу, застраиваются. Вместе с жильем начинает появляться социально-бытовая инфраструктура. Эти процессы происходят очень быстрыми темпами. Тем не менее есть ряд параметров, по которым категория покупателей выбирает все же город, а не пригород.
Преимущества Киева
На сегодня главным преимуществом покупки жилья в столице является, пожалуй, то, что это Киев. То есть для некоторых покупателей стать собственником квартиры в столице является фактором статуса."Еще один аспект из разряда преимуществ: квартира в Киеве в целом воспринимается как дополнительное удобство при передвижении на работу и с работы. Также стоит сказать о близости исторических мест, парков, скверов, Днепра, культурных и общественных заведений, развитой инфраструктуры", – говорит Владислав Кононов, управляющий партнер компании AVM Development Group.
По словам Виктории Берещак, главного эксперта онлайн-издания о новостройках 3m2, социально-бытовая инфраструктура в пригородах оставляет желать лучшего. В пригороде, в отдельных районах, напряженка с садиками и школами, и детей приходится возить в школу в Киев. Кроме того, хотя развлекательная инфраструктура в пригороде более развита, чем 5 лет назад (появляются новые ТРЦ), но все равно с Киевом пока не сравнится.
Однако все эти преимущества нивелируются двумя главными аспектами: стоимостью квартир и перегруженностью города автотранспортом. С одной стороны, фактор цены жилья во многом остается ключевым для многих покупателей недвижимости, а с другой – наличие метро в городе решает многие проблемы транспортной доступности. Хотя перегруженность автодорог – это общегородская проблема, которая мало зависит от самих горожан, но при этом покупатели жилья всегда могут выбрать районы со сносными условиями своего ежедневного маршрута дом – работа – дом.
По словам Владислава Кононова, еще один существенный недостаток города – высокая плотность застройки, которая не позволяет покупателю жить во всех смыслах этого слова, а лишь проживать на приобретенных бетонных квадратах. В Киеве немного жилых проектов, которые обеспечивают покупателю развитую инфраструктуру с магазинами, детсадами и школами, а также зонами для спорта и отдыха. И это настоящая проблема для современного строительства в Киеве.
С другой стороны, очень важный аспект при выборе жилья в Киеве или пригороде – это вопрос безопасности сделки. По словам Ольги Соловей, сооснователя и управляющего партнера Украинского клуба недвижимости (URE Club), в Киеве количество надежных застройщиков, компаний с именем и историей значительно больше, чем в пригороде. Пригородных застройщиков нужно тщательно проверять, чтобы удостовериться в том, что они смогут закончить свой объект в срок, подключить его к необходимым инженерным сетям и т.д.
"Кроме прочего покупатель стремится, скажем так, стать полноценным инвестором, чтобы квартира, которую он приобрел, могла при случае приносить еще и пассивный доход. Покупатель настроен на то, чтобы его покупка росла в рыночной цене", – добавляет Ольга Соловей.
Однако в текущих условиях сложно сказать, какая недвижимость – в столице или в ее пригороде – будет быстрее расти в цене (кроме уникальных и элитных предложений). Раньше все говорило за город, но сейчас на рынке такое значительное количество предложения, что рост рыночной цены на квартиры составляет проценты в год, а не десятки, как это было до 2008 года.
Фактор цены на жилье
Главное преимущество покупки жилья в пригороде – это его ценовая доступность. На сегодня разница в цене между пригородом и окраинами Киева превышает 30%. Этот факт значительно повышает привлекательность покупки жилья именно в пригороде. "Эта разница настолько существенна, что стоимость 2-комнатной квартиры в 60 кв. м в Киеве может соответствовать стоимости коттеджа в пригороде площадью около 100 кв. м. Именно ценовой фактор способствует высокой популярности жилья в пригороде", – отмечает Владислав Кононов.
Со своей стороны Виктория Берещак дает полный расклад по ценам в пригороде. Цены на новостройки в пригороде Киева напрямую зависят и от расстояния до столицы, и от района, в котором расположен ЖК, и от качества проекта. В апреле 2019 года стоимость квадратного метра в жилых комплексах пригорода увеличивалась и уменьшалась в зависимости от района.
По ее словам, в Гостомеле цена выросла на 1000 грн, или на 8,85%, до 12 300 грн/кв. м. Тем временем практически в соседнем Ворзеле стоимость просела на 2700 грн, или на 22,88%, до 9100 грн/кв. м с 11 800 грн/кв. м.
"Подорожала недвижимость в Белогородке – на 1200 грн, или на 11,54%, до 11 600 грн/кв. м. Выросли цены в Тарасовке – на 500 грн, или 4,63%, до 11 300 грн/кв. м. А вот в Буче, Софиевской, Петропавловской Борщаговках и Гатном стоимость квадратного метра просела – на 100 грн (-0,81%), на 100 грн (-0,71%), 300 грн (-2,1%), 200 грн (-1,54%), до 12 200 грн/кв. м, 13 900/кв. м, 14 000 грн/кв. м, 12 800 грн/кв. м соответственно", – отмечает Виктория Берещак.
Новостройки в Борисполе в апреле стоили на 200 грн, или 1,5%, больше, чем в марте, – 13 500 грн/кв. м. Но сразу в пяти населенных пунктах цены остались без изменений: 13 000 грн/кв. м в Ирпене, 11 200 грн/кв. м в Святопетровском, 14 500 грн/кв. м в Вишневом, 13 700 грн/кв. м в Вышгороде, 13 500 грн/кв. м в Броварах.
Отметим, что в апреле минимальная стоимость жилья в новостройках Киева составила 16 200 грн/кв. м, а средняя стоимость квадрата увеличилась по сравнению с мартом на 1,3% – до 23 300 грн.
Преимущества пригорода
Еще одним преимуществом, которым не может похвастаться столица, является комфортная этажность застройки. Новые строительные нормы оказали свое позитивное влияние на то, что застройщики сейчас реализуют в основном проекты многоквартирных домой высотой в среднем 6 этажей. Для сравнения: в Киеве дома такой этажности относят к категории элитных, клубных домов, и ожидаемая рентабельность от их строительства вынуждает застройщиков искать мало-мальски пригодные свободные участки в центральной части города.
"В пригороде большое значение играет соотношение цена/качество: по доступной цене можно найти ЖК, которые по концепции, архитектуре, инфраструктуре не будут уступать многим киевским. Тихое, спокойное место, плотность населения меньше. Да, пригороды застраиваются ударными темпами, но все же это не такой муравейник, как спальные районы столицы. Плюс выгодная локация по отношению к столице. Особым спросом пользуются ЖК до 5 км и от 5 до 10 км от столицы. Доехать без пробок до Киева не составит труда", – поясняет Виктория Берещак.
С другой стороны, за 4 месяца 2019 года количество новых объектов, строящихся в пригороде столицы, по сравнению с аналогичным периодом 2019 года уменьшилось на 65%. Причиной тому стало введение вышеупомянутых норм, касающихся ограничения этажности будущего дома в зависимости от плотности населения в том или ином населенном пункте. На сегодня прибыльность строительства в пригороде не превышает 20%, а ужесточение нормы по допустимой этажности строительства потенциально уменьшает прибыль компаний на 5-7%. Посему в пределах 1-2 лет предложение нового жилья в пригороде сократится, а цены станут существенно выше.
Как отмечает Владислав Кононов, весомым преимуществом пригорода по сравнению со столицей стоит также считать значительные рекреационные возможности. Близость лесов, озер, рек – это то, что есть в пешей доступности у жилых проектов пригорода. Именно такое соседство принято считать главной добавочной стоимостью проекта.
За городом строить легче
И еще один немаловажный аспект: застройщику в пригороде значительно легче создавать объекты необходимой инфраструктуры, что является на сегодня одним из главных покупательских требований. Ведь плотность застройки пригорода значительно ниже, нежели в столице.
"На данный момент в Киеве в силу разных причин, одной из которых является высокая плотность существующей застройки, лишь около 20% всех строящихся объектов можно отнести к категории "современного жилья". Если говорить о пригороде Киева, то доля таких объектов чуть выше, чем в Киеве: около 30%", – отмечает Ольга Соловей.
Современное жилье отличают использование инновационных технологий в строительстве (энергосберегающие технологии, универсальные планировочные решения, качество используемых стройматериалов и т.д.), комфортность проживания (наличие разнообразной инфраструктуры: магазины, всевозможные сервисы, зоны отдыха, спорта, детские островки и пр.).
Почему же пригород развивается чуть лучше, чем Киев? Во-первых, в пригороде больше потенциальных возможностей для реализации самых смелых планов, так как плотность застройки, например, в городах-спутниках значительно ниже, чем в Киеве. Во-вторых, земля в пригороде стоит значительно дешевле, нежели в Киеве, да и местные власти способствуют развитию строительства, поскольку застройщики берут на себя львиную долю решения инфраструктурных проблем поселка.
В Киеве же потенциал по созданию современных жилкомплексов с развитой инфраструктурой на ближайшие 5-10 лет можно оценить приблизительно в 5 млн кв. м, прежде всего за счет освоения старых неиспользуемых промышленных зон. Именно на их территории можно реализовать такие востребованные у покупателей проекты.
www.zagorodna.com
Комментарии