Инвестировать в Крым становится выгодно

13.01.2011 09:34
Инвестировать в Крым  становится выгодно
С наступлением теплого сезона Южный берег Крыма традиционно привлекает внимание желающих отдохнуть. Но полуостров также интересен инвесторам, которые хотят приобрести недвижимость.


Магия ЮБК


Эксперты отмечают большую инвестиционную привлекательность Крыма. Лилия Сафронова, менеджер отдела маркетинга группы компаний «Артекс» (ЖК «Лагуна») уточняет, что полуостров всегда был востребован для постоянного проживания и систематического отдыха, а в наши дни он интересен еще и для капиталовложений в недвижимость. Сейчас, когда паника по поводу мирового финансового кризиса улеглась, и ранее активный спрос инвесторов на объекты в Крыму значительно возрос.

Константин Савинов, управляющий партнер инвестиционно-девелоперской компании «Прагма» (ЖК «Бригантина») считает Крым интересным для вложения средств как в жилую, так и в коммерческую недвижимость. При наличии всех признаков инвестиционной привлекательности региона – популярных курортных зон и уникального климата – профессиональных игроков на рынке крымской недвижимости все еще не хватает. Однако этот рынок имеет хорошие перспективы. Самой большой популярностью по-прежнему пользуются советские «туристические бренды» на Южном берегу Крыма: г. Ялта и Алушта, пгт. Мисхор, Гурзуф, Партенит, Форос – то есть Большая Ялта. Особенно привлекательны Гурзуф и Мисхор с их уникальным оздоровительным микроклиматом, заповедниками, парками, памятниками архитектуры и пр.

Геннадий Жильцов, управляющий партнер строительной компании «Южный Берег» (ЖК «Никитский Дворец»), также утверждает, что Большая Ялта – бесспорный лидер по объемам и темпам строительства жилой недвижимости. По словам эксперта, это самый привлекательный с точки зрения инвестиций регион Крыма. По наблюдениям К.Савинова, строительство объектов ведется по всему ЮБК, причем предлагаются самые разнообразные форматы и концепции. В прибрежной зоне возводятся преимущественно курортные объекты, а вдали от моря – для постоянного проживания, востребованные местным населением.

Влияние кризиса


В течение 2009 г. рынку недвижимости Крыма были присущи общегосударственные тенденции. По данным Главного управления статистики в АР Крым, в этот период объем выполненных строительных работ составил 1988,6 млн. грн., а это ниже показателя 2008 г. на 37,9%. При этом за 2009 г. было сдано в эксплуатацию 387 300 кв. м, что только на 6,8% меньше, чем в 2008 г. Такая ситуация объясняется тем, что в эксплуатацию вводились дома, возведение которых началось в предыдущие годы.

Кризисные явления в сфере строительства привели к тому, что на начало 2009 г. была приостановлена реализация 80% проектов. Во II квартале 2009 г. некоторые застройщики возобновили работы, однако велись они замедленными темпами, и сроки сдачи зданий в эксплуатацию переносились. По сведениям компании «Реал Экспо», на начало 2010 г. в Крыму насчитывалось 178 новостроек, из них 43 введены в эксплуатацию, на 122 велось строительство и продажи, на 13 объектах строительство только планировалось. При этом часть возведенного, но не проданного жилья составляла 24%.

Что касается отдельных городов, то, по данным Анатолия Шахновского, генерального директора ИДК «Каскад» (ЖК «Император»), в Ялте возводится 71 новостройка, в Севастополе – 29, в Алуште – 23. Привлекательность этих объектов определяется местом, инфраструктурой и природными условиями. Среди прочих в Ялте возводятся следующие жилые комплексы: «Никитский Дворец», «Лагуна», «Галерея», «Бригантина», «Император», «Адмиралтейский» и «Дом Композитора».

Кризис отразился на всех игроках крымского рынка недвижимости. Но Г.Жильцов уверен, что этот естественный отбор был просто необходим. Докризисный рынок Ялты был перенасыщен «мыльными пузырями» – проектами, единственным активом которых была земля. Их непродуманная концепция и, как следствие, отсутствие продаж привели к остановке строительства. Никакое снижение цены не способно перекрыть финансовые риски вложений в незавершенный объект. Кризис устранил с рынка спекулянтов, торгующих воздухом, и отрезвил покупателей. Оказалось, что в действительности проектов со стабильным финансированием за счет собственных или кредитных средств почти нет. Так что наряду с упавшим спросом рынок демонстрирует и ограниченность предложения. Хотя с точки зрения надежности это уже совсем другое предложение.

По словам Г.Жильцова, около 60% жилых комплексов ЮБК, не завершенных к началу кризиса, до сих пор не достроены. Работы либо не ведутся вообще, либо ведутся периодами, когда удается привлечь средства покупателей. Застройщиков, инвестирующих собственные или кредитные деньги, крайне мало. Поэтому и комплексов, которые будут введены в эксплуатацию в 2010–2011 гг., немного – это «Никитский Дворец», «Бригантина», «Дом Композитора» и дом компании «Консоль» по ул. Таврической в Ялте.

Л.Сафронова отмечает, что сегодня в Большой Ялте (от Партенита до Мисхора) активно строятся в основном квартирные дома и комплексы апартаментов. В связи с кризисом сроки ввода многих объектов перенесены в среднем на год вперед. Однако рынок недвижимости в Крыму демонстрирует некий уверенный рост как в плане спроса, так и в отношении стоимости. Как сообщил Алексей Бологов, менеджер ООО «Домус» (РК «Южная Пальмира»), покупательский интерес к объектам в Крыму увеличился на 40–45% по сравнению с 2008–2009 гг.

К.Савинов также фиксирует возобновление спроса на недвижимость ЮБК. По словам эксперта, спрос зависит от характеристик объекта и грамотности ценообразования. Заметное влияние оказывает и сезонная курортная активность. На ценах сильно отразились кризис и политика. Часть девелоперов снизили стоимость, прочие проводят акции и делают скидки. Благодаря этим мерам рынок развивался даже в сложные периоды.

На юге предпочитают

По мнению А.Шахновского, на рынке новостроек большей популярностью пользуются объекты классов «премиум» и «де-люкс». Г.Жильцов уточняет, что лидерами спроса являются квартиры и апартаменты в многофункциональных ЖК. Ведь большинство покупателей приобретают недвижимость в Крыму не для постоянного проживания, а для сезонного отдыха, и квартира в МФК – оптимальное решение с точки зрения экономии времени (благодаря близости объектов инфраструктуры) и с позиции сервиса. Свой взгляд на ситуацию у Геннадия Рудакова, директора департамента маркетинга и продаж ЗАО «Севастопольстрой», входящего в состав Корпорации «Золотые Ворота»: «Несмотря на то, что резкое снижение доходов у значительной части потенциальных покупателей привело к общему уменьшению количества сделок, сохраняется устойчивый спрос на экономичное быстровозводимое жилье с небольшой квадратурой, которое в случае необходимости можно сдавать в аренду круглогодично, а также на апартаменты у моря».

К.Савинов отмечает, что жилье в курортных зонах покупают не только для отдыха с семьей, но и с целью вложения средств и дальнейшего получения прибыли путем перепродажи или сдачи в аренду «золотых» курортных квадратных метров. Сегодня предложения сосредоточены в двух сегментах – «экономе» и элитном. Отсутствие недвижимости среднего класса – отличительная особенность крымского рынка. Что касается элитного жилья, то здесь падение цен было несущественным. Сформированные адекватно запросам рынка и грамотно «упакованные» объекты, имеющие очевидные, а не умозрительные преимущества для потребителя, пользовались спросом и хорошо продавались даже в кризис.

«В качестве летних резиденций весьма востребованы квартиры с возможностью прописки, в отличие от апартаментов, где нельзя прописаться и есть сложные нюансы в области налогообложения», – отмечает К.Савинов. Наиболее популярны летние резиденции площадью 50–60 кв. м. В более высоком ценовом сегменте интерес покупателей вызывают загородные домовладения в поселках клубного типа с собственной инфраструктурой и отличительными архитектурными или иными особенностями.

По мнению Г.Жильцова, самый популярный формат сегодня – квартиры с отделкой во введенных в эксплуатацию домах по $3000–4500 за кв. м. Например, в «Никитском Дворце» в 2009 г. продали 8 квартир, а в 2010 г. – 15. Это очень высокий показатель, учитывая кризисный и посткризисный период. Основным обстоятельством, которое поспособствовало росту продаж квартир в комплексе, застройщик считает ввод первой очереди в эксплуатацию уже в сентябре 2010 г. По мнению эксперта, спрос на недвижимость ЮБК подвержен влиянию фактора сезонности. Так, апрель-май этого года показали хорошую тенденцию роста продаж. Это позволяет предположить, что она сохранится до конца года.

Цена вопроса


Как сообщила Валерия Петрусевич, ведущий специалист по недвижимости крымской строительной компании «СоюзСтройТехнология», стоимость недвижимости на первичном рынке ЮБК с началом кризиса упала на 20–35%, а на вторичном – на 50%. Цены могут варьироваться от $2500 до $15 000 за кв. м, но приобретают преимущественно объекты от $3000 до $6500 за кв. м. А.Шахновский добавляет, что стоимость квадратного метра в новостройках Крыма – от $2000. Самые высокие цены на жилье традиционно в Ялте (средняя стоимость «квадрата» – $2413, диапазон цен – от $623 до $10 000). По расчетам К.Савинова, стоимость недвижимости эконом-класса снизилась с $2000–2500 до $1000 за кв. м. Это обосновано тем, что работы сейчас возобновились далеко не на всех объектах. В основном строительство ведется за счет банков или сильных инвесторов, которых смогли привлечь в проект. Однако невысокие цены на жилье стимулируют возобновление спроса на недвижимость, и сегодня рынок однозначно ожил.

Что касается лояльности застройщиков, то, как заявляет Г.Жильцов, индивидуальные скидки появились на крымском рынке недвижимости еще до кризиса. Сегодня их размер зависит от площади приобретаемого жилья и сроков оплаты. А вот ипотека на ЮБК пока не актуальна из-за высоких процентных ставок. К.Савинов отмечает, что банки предоставляют ипотечные кредиты очень осторожно, уже на стадии реализации проектов. Соответственно, существенно возросли требования к заемщику. «Впрочем, в сегменте элитной недвижимости ипотека не так востребована», – констатирует эксперт. Пока наблюдаются сложности с ипотекой, застройщики предлагают своим потенциальным покупателям рассрочку. Такая возможность предоставляется при приобретении квартир в «Никитском Дворце». Годовой рассрочкой можно воспользоваться при покупке недвижимости в ЖК «Бригантина».

Важный момент – расходы на содержание жилья. Среди экспертов нет единого мнения относительно размера платежей. По словам В.Петрусевич, наиболее перспективным остается создание ОСМД и дальнейшее сотрудничество с сервисными фирмами по отдельным параметрам, выбранным жильцами (уборка, охрана, благоустройство и т. п.). При таком варианте стоимость содержания сведется к 3–4 грн за кв. м в месяц. Л. Сафронова указывает на то, что большим спросом пользуются дома и комплексы, в которых есть своя эксплуатационная компания (охрана, уборка, комплексное техническое обслуживание и пр). Эксплуатационные расходы могут варьироваться от $1 до $10 за кв. м в зависимости от местоположения, инфраструктурных особенностей объекта и его жилой площади. Коммунальные услуги обойдутся в среднем в $0,7 за кв. м. А.Шахновский отмечает, что расходы на содержание недвижимости зависят от перечня услуг и тарифов на них, которые в свою очередь определяются форматом объекта. Декларируются эксплуатационные затраты в диапазоне от $2 до $5.

В ЖК «Бригантина», где, кроме привычных уборки территории и стрижки газона, будут предлагать услуги личного консьержа, няни в собственном детском центре и доставку блюд из ресторана, расходы составят от 10 грн до $5 за кв. м.

По словам Г.Жильцова, эксплуатационные платежи, как правило, составляют $1,5–3 за кв. м и зависят от уровня и разнообразия инфраструктуры ЖК, качества отделки общественных помещений, площади и благоустройства придомовой территории, государственных тарифов на воду, газ, электричество и т. д. Однако, отмечает эксперт, большинство застройщиков не выполняют взятых обязательств по строительству инфраструк­туры, а эксплуатационные расходы оставляют в пределах названой суммы, что справедливо вызывает возмущение собственников.

Некоторые управляющие компании предлагают владельцам квартир в больших жилых комплексах сдачу жилья в аренду на время их отсутствия. Л.Сафронова рассказывает, что в таком случае доход компании составляет 20% от стоимости аренды, а чистый годовой доход собственника достигает 8–20% от стоимости самой недвижимости. Такие условия особенно привлекательны для иностранных граждан (из России и стран СНГ), которые не имеют возможности часто приезжать на полуостров.

Иван Данюк
www.building.ua

Понравился материал?Инвестировать в Крым  становится выгодноПодпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти