Інвестувати в Крим стає вигідно





Google+
13.01.2011 09:34
Аналіз ринку нерухомості | Інвестувати в Крим стає вигідно З настанням теплого сезону Південний берег Криму традиційно привертає увагу бажаючих відпочити. Але півострів також цікавий інвесторам, які хочуть придбати нерухомість.

Магія ПБК

Експерти відзначають більшу інвестиційну привабливість Криму. Лілія Сафронова, менеджер відділу маркетингу групи компаній «Артекс» (ЖК «Лагуна») уточнює, що півострів завжди був затребуваний для постійного проживання і систематичного відпочинку, а в наші дні він цікавий ще й для капіталовкладень в нерухомість. Зараз, коли паніка з приводу світової фінансової кризи вляглася, і раніше активний попит інвесторів на об'єкти в Криму значно зріс.

Костянтин Савінов, керуючий партнер інвестиційно-девелоперської компанії «Прагма» (ЖК «Бригантина») вважає Крим цікавим для вкладення коштів як у житлову, так і в комерційну нерухомість. За наявності всіх ознак інвестиційної привабливості регіону - популярних курортних зон і унікального клімату - професійних гравців на ринку кримської нерухомості все ще не вистачає. Однак цей ринок має хороші перспективи. Найбільшою популярністю як і раніше користуються радянські «туристичні бренди" на Південному березі Криму: м. Ялта і Алушта, смт. Місхор, Гурзуф, Партеніт, Форос - тобто Велика Ялта. Особливо привабливі Гурзуф і Місхор з їх унікальним оздоровчим мікрокліматом, заповідниками, парками, пам'ятниками архітектури та ін

Геннадій Жильцов, керуючий партнер будівельної компанії «Південний Берег» (ЖК «Нікітський Палац»), також стверджує, що Велика Ялта - безперечний лідер за обсягами та темпами будівництва житлової нерухомості. За словами експерта, це найбільш привабливий з точки зору інвестицій регіон Криму. За спостереженнями К. Савінова, будівництво об'єктів ведеться по всьому ПБК, причому пропонуються найрізноманітніші формати та концепції. У прибережній зоні зводяться переважно курортні об'єкти, а вдалині від моря - для постійного проживання, затребувані місцевим населенням.

Вплив кризи

Протягом 2009 р. ринку нерухомості Криму були притаманні загальнодержавні тенденції. За даними Головного управління статистики в АР Крим, в цей період обсяг виконаних будівельних робіт склав 1988,6 млн. грн., А це нижче за показник 2008 р. на 37,9%. При цьому за 2009 р. було здано в експлуатацію 387 300 кв. м, що тільки на 6,8% менше, ніж у 2008 р. Така ситуація пояснюється тим, що в експлуатацію вводилися будинки, зведення яких почалося в попередні роки.

Кризові явища у сфері будівництва призвели до того, що на початок 2009 р. була припинена реалізація 80% проектів. У II кварталі 2009 р. деякі забудовники відновили роботи, однак велися вони уповільненими темпами, і терміни здачі будинків в експлуатацію переносилися. За відомостями компанії «Реал Експо», на початок 2010 р. в Криму нараховувалося 178 новобудов, з них 43 введені в експлуатацію, на 122 велося будівництво та продажу, на 13 об'єктах будівництво тільки планувалося. При цьому частина зведеного, але не проданого житла становила 24%.

Що стосується окремих міст, то, за даними Анатолія Шахновського, генерального директора ІДК «Каскад» (ЖК «Імператор»), в Ялті зводиться 71 новобудова, в Севастополі - 29, в Алушті - 23. Привабливість цих об'єктів визначається місцем, інфраструктурою і природними умовами. Серед інших в Ялті зводяться наступні житлові комплекси: «Нікітський Палац», «Лагуна», «Галерея», «Бригантина», «Імператор», «Адміралтейський» і «Будинок Композитора».

Криза позначилася на всіх гравцях кримського ринку нерухомості. Але Г. Жильцов впевнений, що цей природний відбір був просто необхідний. Докризовий ринок Ялти був перенасичений «мильними бульбашками» - проектами, єдиним активом яких була земля. Їх непродумана концепція і, як наслідок, відсутність продажів привели до зупинки будівництва. Ніяке зниження ціни не здатне перекрити фінансові ризики вкладень в незавершений об'єкт. Криза усунув з ринку спекулянтів, які торгують повітрям, і протверезив покупців. Виявилося, що насправді проектів зі стабільним фінансуванням за рахунок власних або кредитних коштів майже немає. Тож разом з упалим попитом ринок демонструє і обмеженість пропозиції. Хоча з точки зору надійності це вже зовсім інша пропозиція.

За словами Г. Жильцова, близько 60% житлових комплексів ПБК, не завершених до початку кризи, до сих пір не добудовані. Роботи або не ведуться взагалі, або ведуться періодами, коли вдається залучити кошти покупців. Забудовників, що інвестують власні або кредитні гроші, вкрай мало. Тому і комплексів, які будуть введені в експлуатацію в 2010-2011 рр.., Небагато - це «Нікітський Палац», «Бригантина», «Будинок Композитора» та будинок компанії «Консоль» по вул. Таврійської в Ялті.

Л. Сафронова відзначає, що сьогодні у Великій Ялті (від Партеніта до Місхора) активно будуються в основному квартирні будинки та комплекси апартаментів. У зв'язку з кризою терміни введення багатьох об'єктів перенесені в середньому на рік вперед. Однак ринок нерухомості в Криму демонструє якийсь впевнене зростання як в плані попиту, так і відносно вартості. Як повідомив Олексій Бологов, менеджер ТОВ «Домус» (РК «Південна Пальміра»), купівельний інтерес до об'єктів у Криму збільшився на 40-45% у порівнянні з 2008-2009 рр..

К. Савінов також фіксує поновлення попиту на нерухомість ПБК. За словами експерта, попит залежить від характеристик об'єкта й грамотності ціноутворення. Помітний вплив надає і сезонна курортна активність. На цінах сильно відбилися криза і політика. Частина девелоперів знизили вартість, інші проводять акції і роблять знижки. Завдяки цим заходам ринок розвивався навіть у складні періоди.

На півдні воліють

На думку А. Шахновського, на ринку новобудов більшою популярністю користуються об'єкти класів «преміум» і «де-люкс». Г. Жильцов уточнює, що лідерами попиту є квартири та апартаменти в багатофункціональних РК. Адже більшість покупців купують нерухомість у Криму не для постійного проживання, а для сезонного відпочинку, і квартира в МФК - оптимальне рішення з точки зору економії часу (завдяки близькості об'єктів інфраструктури) і з позиції сервісу. Свій погляд на ситуацію у Геннадія Рудакова, директора департаменту маркетингу і продажів ЗАТ «Севастопольбуд», що входить до складу Корпорації «Золоті Ворота»: «Незважаючи на те, що різке зниження доходів у значної частини потенційних покупців призвело до загального зменшення кількості угод, зберігається стійкий попит на економічне швидке за житло з невеликою квадратурою, яке в разі потреби можна здавати в оренду цілий рік, а також на апартаменти біля моря ».

К. Савінов відзначає, що житло в курортних зонах купують не тільки для відпочинку з сім'єю, але і з метою вкладення коштів і подальшого отримання прибутку шляхом перепродажу або здачі в оренду «золотих» курортних квадратних метрів. Сьогодні пропозиції зосереджені у двох сегментах - «економі» та елітному. Відсутність нерухомості середнього класу - відмітна особливість кримського ринку. Що стосується елітного житла, то тут падіння цін було несуттєвим. Сформовані адекватно запитам ринку і грамотно «упаковані» об'єкти, що мають очевидні, а не умоглядні переваги для споживача, користувалися попитом і добре продавалися навіть у кризу.

«В якості літніх резиденцій вельми затребувані квартири з можливістю прописки, на відміну від апартаментів, де не можна прописатися і є складні нюанси у сфері оподаткування», - зазначає К. Савінов. Найбільш популярні літні резиденції площею 50-60 кв. м. У високому ціновому сегменті інтерес покупців викликають заміські домоволодіння в селищах клубного типу з власною інфраструктурою та відмінними архітектурними чи іншими особливостями.

На думку Г. Жильцова, самий популярний формат сьогодні - квартири з обробкою у введених в експлуатацію будинках по $ 3000-4500 за кв. м. Наприклад, в «Нікітському Палаці» у 2009 р. продали 8 квартир, а в 2010 р. - 15. Це дуже високий показник, враховуючи кризовий та посткризовий період. Основним обставиною, яке посприяло зростанню продажів квартир у комплексі, забудовник вважає введення першої черги в експлуатацію вже у вересні 2010 р. На думку експерта, попит на нерухомість ПБК схильний до впливу фактора сезонності. Так, квітень-травень цього року показали хорошу тенденцію зростання продажів. Це дозволяє припустити, що вона збережеться до кінця року.

Ціна питання

Як повідомила Валерія Петрусевич, провідний спеціаліст з нерухомості кримської будівельної компанії «СоюзБудТехнологія», вартість нерухомості на первинному ринку ПБК з початком кризи впала на 20-35%, а на вторинному - на 50%. Ціни можуть варіюватися від $ 2500 до $ 15 000 за кв. м, але набувають переважно об'єкти від $ 3000 до $ 6500 за кв. м. А. Шахновський додає, що вартість квадратного метра в новобудовах Криму - від $ 2000. Найвищі ціни на житло традиційно в Ялті (середня вартість «квадрата» - $ 2413, діапазон цін - від $ 623 до $ 10 000). За розрахунками К. Савінова, вартість нерухомості економ-класу знизилася з $ 2000-2500 до $ 1000 за кв. м. Це обгрунтовано тим, що роботи зараз відновилися далеко не на всіх об'єктах. В основному будівництво ведеться за рахунок банків або сильних інвесторів, яких змогли залучити до проекту. Проте невисокі ціни на житло стимулюють поновлення попиту на нерухомість, і сьогодні ринок однозначно ожив.

Що стосується лояльності забудовників, то, як заявляє Г. Жильцов, індивідуальні знижки з'явилися на кримському ринку нерухомості ще до кризи. Сьогодні їх розмір залежить від площі житла, що купується і термінів оплати. А ось іпотека на ПБК поки не актуальна з-за високих процентних ставок. К. Савінов відзначає, що банки надають іпотечні кредити дуже обережно, вже на стадії реалізації проектів. Відповідно, істотно зросли вимоги до позичальника. «Втім, в сегменті елітної нерухомості іпотека не так затребувана», - констатує експерт. Поки спостерігаються труднощі з іпотекою, забудовники пропонують своїм потенційним покупцям розстрочку. Така можливість надається при придбанні квартир у «Нікітському Палаці». Річний розстрочкою можна скористатися при купівлі нерухомості в ЖК «Бригантина».

Важливий момент - витрати на утримання житла. Серед експертів немає єдиної думки щодо розміру платежів. За словами В. Петрусевич, найбільш перспективним залишається створення ОСББ та подальшу співпрацю з сервісними фірмами за окремими параметрами, обраним мешканцями (прибирання, охорона, благоустрій і т. п.). При такому варіанті вартість утримання зведеться до 3-4 грн за кв. м на місяць. Л. Сафронова вказує на те, що великим попитом користуються будинки та комплекси, в яких є своя експлуатаційна компанія (охорона, прибирання, комплексне технічне обслуговування тощо). Експлуатаційні витрати можуть варіюватися від $ 1 до $ 10 за кв. м залежно від місця розташування, інфраструктурних особливостей об'єкта і його житлової площі. Комунальні послуги обійдуться в середньому в $ 0,7 за кв. м. А. Шахновський відзначає, що витрати на утримання нерухомості залежать від переліку послуг і тарифів на них, які у свою чергу визначаються форматом об'єкта. Декларуються експлуатаційні витрати в діапазоні від $ 2 до $ 5.

У РК «Бригантина», де, крім звичних прибирання території і стрижки газону, будуть пропонувати послуги особистого консьєржа, няні у власному дитячому центрі і доставку блюд з ресторану, витрати складуть від 10 грн до $ 5 за кв. м.

За словами Г. Жильцова, експлуатаційні платежі, як правило, становлять $ 1,5-3 за кв. м і залежать від рівня та різноманіття інфраструктури РК, якості обробки суспільних приміщень, площі та благоустрою прибудинкової території, державних тарифів на воду, газ, електрика і т. д. Однак, відзначає експерт, більшість забудовників не виконують взятих зобов'язань з будівництва інфраструктури, а експлуатаційні витрати залишають у межах названої суми, що справедливо викликає обурення власників.

Деякі управляючі компанії пропонують власникам квартир у великих житлових комплексах здачу житла в оренду на час їх відсутності. Л. Сафронова розповідає, що в такому випадку дохід компанії складає 20% від вартості оренди, а чистий річний прибуток власника досягає 8-20% від вартості самої нерухомості. Такі умови особливо привабливі для іноземних громадян (з Росії та країн СНД), які не мають можливості часто приїжджати на півострів.

Іван Данюк
www.building.ua
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти