Первичными для покупателей остаются объекты городской недвижимости. Исключением стали лишь единичные предложения на рынке, обладающие уникальным характеристиками. Рынок говорит в пользу таких объектов, так как на них есть спрос и в них ведутся продажи.
Ситуация августа на рынке коттеджных городков
По данным компании «РеалЭкспо» по состоянию на 20 августа 2014 года в Киевской области было 363 коттеджных городков, в том числе 145 строящихся, 122 построенных и 96 проектируемых.
С начала года на рынок вышло 47 новых проектов.
Из 241 проектируемого и строящегося поселка в 121 городке строительство приостановлено.
Первенство по количеству городков у Киево-Святошинского района (94), на втором месте - Обуховский район с 64 городками, третье место у Макаровского района с 62 городками. Средняя стоимость 1 кв.м в коттеджных городках Киевской области по состоянию на 20 августа составляла 983 доллара, что на 7,62% ниже в сравнении с началом года.
Лидером по средней стоимости 1 кв.м является Обуховский район (1544 дол.), на втором месте Буча (1135 дол.), на третьем месте Вышгородский район (980 дол.).
Миллионер по призванию
Согласно классификации коттеджные поселки делятся на классы:
• эконом
• бизнес
• премиум
• де-дюкс
Категория де-люкс соответствует так же категории элит-класса. Отличаются элитные коттеджи от неэлитных количеством домов (100-250), площадью прилегаемых земельных участков (25-40 соток), площадью домовладений (300-400 кв.м), месторасположением (до 20 км от Киева), инженерной инфраструктурой (охрана, связь, централизованная канализация, очистка воды), объектами инфраструктуры (школа, детский сад, ТРЦ, развлекательная зона, СПА, фитнесс-центр, бассейн), материалами (облицовочный кирпич, черепица), природными факторами (лес, река, парк, дороги).
Так какие же характеристики приоритетны для представителей украинской элиты и за что они готовы платить семизначные суммы? Основополагающими факторами являются престижное месторасположение и богатый природный ресурс: наличие леса, водоема (озера или реки), живописное окружение и хорошая экология. Именно это люди ищут за пределами шумных мегаполисов. Высокий уровень транспортной доступности, качественная трасса, удобные подъездные пути и дороги внутри поселка также являются весомым аргументом в пользу объекта. «Все перечисленное необходимо для того, чтобы человек мог полноценно жить в поселке, а не приезжать только на выходные дни», - считает директор консалтинговой компании «РеалЭкспо» Виктор Коваленко.
Девелоперы элитных поселков должны позаботиться о сохранении единого архитектурного стиля, обеспечить профессиональную охрану территории и качественный сервис. Причем перечень предоставляемых услуг напрямую зависит от категории и стоимости проекта. «В последнее время у покупателей сформировались четкие требования к элитному жилью, им нужна развитая система сервиса, способная удовлетворить запросы всей семьи, - рассказывает Инна Малахова, начальник департамента развития группы компаний «Маєток» - Безусловно, для потенциальных жителей коттеджных поселков важно наличие профессиональной управляющей компании, обеспечивающей полный спектр обслуживания. Главная нынешняя тенденция - стремление соединить преимущества жизни в загородном доме с городским уровнем комфорта».
Все больше внимания покупатели стали уделять качеству постройки. Надежность, экологичность: собственное благоустроенное озеро, березовая роща и природное происхождение используемых материалов (клинкерный облицовочный кирпич) выделяют Лауреата гран-при Всеукраинского независимого конкурса «Лучший коттеджный городок Украины 2007-2012гг. коттеджный комплекс премиум-сегмента «МАЄТОК. Скарбниця Європи».
Несомненные достоинства комплекса – уникальный природный ландшафт с лесной зоной и живописным озером, выгодное месторасположение и отличная транспортная доступность.
В отличие от конкурентов, здесь построены и действуют: школа, детский сад, собственная служба эксплуатации, центральные коммуникации, детские и спортивные площадки, футбольный стадион.
В 15-ти минутах: ТЦ Домосфера, ТЦ Мегамаркет, ТЦ Аракс, ТЦ Магелан, Епицентр, «Метро», Ипподром, «ВДНХ», больница и санаторий «Феофания», парк «Феофания», парк-музей под открытым небом «Пирогово», Дельфинарий. Близость к важным объектам инфраструктуры (супермаркеты, торговые и развлекательные центры, спортивные залы), обеспечила жителей «Маєтка» дополнительными возможностями комфортного проживания.
В построенном элитном городке «МАЄТОК. Перлина Італії», 80% коттеджей продано и заселено.
Чем больше домов в поселке приобретается для жизни, а не с инвестиционной целью, тем выше требования к комфорту и долговечности коттеджей. Архитектурные предпочтения тоже трансформируются. Отходит в прошлое строительство особняков в 3-4 этажа. Сегодня актуален сдержанный европейский стиль, продуманность планировок, отсутствие «нецелевого» пространства.
«Переход приоритетов от количества квадратных метров к их качеству очевиден практически во всех современных загородных проектах» - такое мнение директора консалтинговой компании «РеалЭкспо» Виктора Коваленко.
Директор отдела продаж клубного поселка Riviera Villas Руслан Хицюк считает, что «важную роль играет фейс-контроль потенциальных покупателей, призванный поддерживать в поселке однородную социальную среду. Хотя зачастую эту функцию выполняет ценовая политика, которая естественным образом исключает клиентов «не того» статуса».
Что касается общественной инфраструктуры, то ее перечень связан с удаленностью от столичной черты. «Обязательным считается наличие минимаркета, аптеки, детских и спортивных площадок, прогулочных зон, - объясняет Виктор Коваленко, - существенным плюсом будет предоставление медицинских услуг первой необходимости».
Построенные городки имеют явное преимущество на рынке, поскольку покупатель может лично удостовериться за что он платит деньги и познакомиться с будущими соседями.
Серьезным фактором, влияющим на выбор покупателей, является степень готовности объекта. Если городок уже сдан в эксплуатацию и даже частично заселен, то имеет все шансы медленно, но верно распродаться и в нынешних условиях.
С этим не согласен Руслан Хицюк из Riviera Villas. По его мнению, «коттеджные поселки с грамотной концепцией и соблюдением всех обещаний перед инвестором, продаются успешно и в условиях кризиса».
Практика показала, что причисление городка к «миллионерам», разработка соответствующей концепции и приобретение земли в престижном месте еще не гарантируют успеха. На пути застройщика может встретиться множество не поддающихся прогнозированию препятствий. Так, киевский загородный рынок «потерял» проекты ZaSpaGolf от компании DeVision (район Большой Дамбы) и «Резиденция Лесники» от «XXI Век» (с. Лесники, Новообуховское шоссе). Даже привлечение зарубежных специалистов и активная рекламная кампания не всегда могут спасти проект, который, на первый взгляд, по всем критериям соответствует элитной категории.
Покупателем недвижимости в городках элит-класса выступают обеспеченные руководители предприятий, имеющие в собственности одну-две квартиры в Киеве, 2 автомобиля, имеющие свободные средства, представители иностранных компаний.
Каким должен быть элитный коттеджный городок?
На сегодняшний день, по словам директора консалтинговой компании "РеалЭкспо" Виктора Коваленко, в пределах Киевской области существует некое количество коттеджных поселков в элитном сегменте, но, при ближайшем рассмотрении, по-настоящему элитных оказывается всего несколько.
Для того, чтобы коттеджный городок стал действительно «лучшим из лучших», он должен обладать определенным «уникальным набором» из четырех слагаемых:
местоположение;
инфраструктура;
архитектура;
социальная однородность.
«Рынок загородной элитной недвижимости предлагает большой выбор. Появляются новые интересные проекты, но, тем не менее, существует определенное число поселков, которые из года в год удерживают лидерские позиции» - говорит Виктор Коваленко.
Рассмотрим строящиеся в настоящее время городки элит-класса, в которых ведутся продажи.
Наибольшее количество элитных коттеджных поселков расположено в Обуховском районе (4).
На втором месте по количеству элитных поселков – Вышгородский район (2).
За ним следует Киево-Святошинский и Васильковский районы, в которых ведутся строительство и продажи.
Требования к месторасположению и природному ресурсу неукоснительно соблюдаются всеми застройщиками «городков-миллионеров». Такие поселки находятся либо в районе Конча-Заспы («Азимут», «Blaue Lagune») либо по одному из Обуховских шоссе («Солнечная Долина», «Романковская дубрава»»).
Небольшая удаленность от столицы, равное расстояние до Одесского и Новообуховского шоссе, грамотная концепция и позиционирование вывели в «миллионеры» комплекс коттеджных городков «Маєток. Скарбниця Європи» в Васильковском районе.
В 2009 году заявил о себе эксклюзивный клубный поселок Riviera Villas в Вышгородском районе и в 2013 году –Goodlife Park. Они привлекают живописной природой и обилием водоемов.
В пригороде Киева - в Киево-Святошинском районе - находится еще один «городок-миллионер» «Белгравия-клаб».
Строящиеся и продающиеся элитные коттеджные поселки под Киевом, август-2014 (по данным портала www.zagorodna.com)
|
Название городка |
Район |
Характеристика |
Цена, долл./ кв. м, от |
|
Белгравия-клуб |
Киево-Святошинский |
5 км; 9 га; 16 дом.; 430-560 кв.м |
2700 |
|
Goodlife Park |
Вышгородский |
15 км; 20 га; 40 дом.; 190-300 кв.м |
2500 |
|
Blaue Lagune |
Обуховский |
17 км; 2,5 га; 15 дом.; 300-400 кв.м |
2500 |
|
Riviera Villas |
Вышгородский |
20 км; 30 га; 72 дом.; 280-800 кв.м |
2000 |
|
Солнечная долина |
Обуховский |
16 км; 45 га; 129 дом.; 218-570 кв.м |
2000 |
|
Романковская дубрава |
Обуховский |
12 км; 2,5 га; 16 дом.; 335-385 кв.м |
1857 |
|
Маєток. Жемчужина Италии |
Васильковский |
10 км; 19 га; 103 дом.; 220-400 кв.м Эксклюзивные предложения – 700 кв.м. |
1800 |
|
Азимут |
Обуховский |
18 км; 60 га; 33 дом.; 280-292 кв.м |
1500 |
Тенденции и прогнозы
Трудности с кредитованием уменьшили поток реальных покупателей, значительно снизилось количество сделок, цены плавно поползли вниз. В премиум-сегменте обозначились три основные тенденции: необходимость использования средств в других целях - первоочередных (например, поддержка собственного бизнеса), охлаждение инвестиционных ожиданий от вложений в недвижимость и, наконец, выжидание максимального падения стоимости.
Так или иначе, но клиентов, готовых совершить покупку, на загородном рынке респектабельного жилья осталось очень мало. И приобретать они согласны только объекты, соответствующие всем параметрам «элитности» и достигшие наивысшей степени готовности. Сегодня уровень ответственности застройщиков перед инвесторами значительно возрос. Они обязаны не только качественно и в срок сдать в эксплуатацию коттеджи, но и реализовать все заявленные объекты инженерной и социальной инфраструктуры. Если же что-то декларировалось только «для красоты» и повышения привлекательности городка, необходимо признать это и, следовательно, снизить ценовую планку.
«Статус «городка-миллионера» - это постоянная величина, своеобразный рейтинг, - объясняет Алла Жабюк, директор по продажам котеджного поселка «Солнечная долина».- И дело тут не столько в стоимости, сколько в соответствии требованиям самых взыскательных покупателей. Если даже дом стоил более $ 1 млн, но не отвечал этим параметрам, значит, он был переоценен и сейчас его стоимость снизится».
Инна Малахова подчеркивает, что если цены на готовые дома в поселке не снижаются, то это означает, что девелопер уверен в стабильном спросе на свои объекты и дальнейшем росте рынка.
Виктор Коваленко
© Охраняется Законом "Об авторских правах". Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Комментарии