«Элитка» пользуется спросом

24.01.2011 00:10
«Элитка» пользуется спросом В последние месяцы продавцы элитной загородной недвижимости практически в один голос твердят об увеличении спроса в своем сегменте, называя одной из причин жаркое лето, когда активность на рынке равнялась нулю. Однако есть иное мнение: загородная элитка по-прежнему в кризисе, спрос минимален, цены снижаются.

А был ли рекорд?
С начала осени большинство риелторов в элитном сегменте отмечают рост покупательской активности. По мнению руководителя департамента стратегического консалтинга и оценки, партнера IntermarkSavills Дмитрия Халина, речь идет об активизации сезонного спроса на премиум-класс. К примеру, сообщает эксперт, в IV квартале 2009 года было заключено более 45% от общегодового числа сделок. Аналогичного сезонного оживления эксперт ожидает и в IV квартале 2010-го. Однако так думают далеко не все. «Нынешние показатели нельзя объяснить сезонными тенденциями, скоре отложенным спросом, — говорит управляющий партнер компании Delta estate Елена Земцова. — Также объективной причиной можно считать смягчение кредитной политики банков, что сразу отразилось на уровне продаж, причем не только в загородном сегменте».

С другой стороны, говорит эксперт, об активности рынка следует судить по количеству реальных сделок и конкретных заявок: «А сейчас чаще идет мониторинг, звонки являются способом убедиться, что цены серьезно не изменились, или выяснить, что появилось новенького». Кроме того, время от времени под видом клиентов различные компании прощупывают возможности и ценовую политику конкурентов.

Даже удивительно
«Если сравнивать результаты ноября с июлем и августом, ожидаемого сезонного увеличения покупательской активности не видно. Причины — неразвитость ипотеки в загородном сегменте, отсутствие у людей уверенности в стабильном развитии рынка недвижимости и т.д.», — говорит партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерина Тейн. По ее словам, сегодня в сфере элитной загородки представлен достаточно большой объем предложения на фоне среднего спроса. «На дорогие поселки в сумме приходится около 19% сделок — причем распределение между объектами класса Premium (средняя стоимость домовладения около $1 млн) и De Luxe, где жилье дороже, в октябре было примерно одинаковым. По сравнению с сентябрем спрос на элитку в октябре увеличился на 4%», — сообщает коммерческий директор компании Villagio Estate Павел Трейвас. А по словам управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимура Сайфутдинова, активизация зафиксирована во всех сегментах: «Главное чтобы находился на высокой стадии готовности и стоимость соответствовала текущим рыночным условиям».

Одной из особенностей этой осени директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Рыков называет появление желающих купить загородную недвижимость дороже $5-7 млн. Однако ситуацию это не спасает. «Положение таково: загородный рынок по-прежнему в глубоком кризисе, спрос низкий, домовладения продолжают дешеветь. Сообщения об активизации — не более чем желание продавцов создать искусственный ажиотаж на стагнирующем рынке», — говорит директор компании EliteCenter Александр Дьяченко.

Без промедления
На сегодняшний день повышенным интересом пользуются участки в 20-30 соток, с домами площадью 400-500 кв. м, в 11-40 км от МКАД на Новорижском и Рублево-Успенском направлениях, стоимостью до $3 млн. «Наиболее активно покупатели рассматривают готовые варианты, в основном вторичку. Никто не хочет ждать, когда его дом завершат, никто не хочет, войдя в проект, ввязаться в решение постоянно возникающих при строительстве проблем», — говорит А. Рыков.

По данным Е. Земцовой, 70% покупателей ищут готовый коттедж, 26% при условии некоторого дисконта готовы до года ждать завершения строительства в поселках, где идут активные работы, и только 2% решаются вкладываться в проекты, которые выйдут на рынок не ранее IV кв. 2011 года: «Что касается изменения цен, то в ноябре существенных колебаний не отмечено, средняя запрашиваемая стоимость 1 кв. м домовладения с учетом стоимости земли составляет $5,1 тыс., что почти в два раза меньше по сравнению с городской элиткой. Средний бюджет покупки — $1,5 млн». Как сообщает Т. Сайфутдинов, наибольшим спросом пользуются придомовые участки площадью 21-30 соток (37% запросов) и коттеджи размером 301-400 кв. м (43%): «Можно отметить снижение интереса к домовладениям минимальных площадей (до 15 соток, до 300 кв. м) и рост — к дорогим объектам. Наибольшая доля заявок приходится на диапазоны $1-1,5 млн и $2-3 млн (по 20%)».

Элитнее некуда

По данным Deltaestate, в октябре — ноябре 2010 года более половины (54%) запросов касалось участков без подряда не далее 30-40 км от Москвы на Рублево-Успенском, Новорижском, Киевском, Калужском шоссе. «Все остальное — объекты в организованных комплексах, желательно не далее 20 км от столицы», — сообщает Е. Земцова. Самые популярные поселки — Жуковка, Усово, Барвиха, Архангельское. По мнению Т. Сайфутдинова, в элитном сегменте недвижимости наибольшей популярностью пользуются проекты, расположенные на Новорижском направлении — 32% заявок, в основном в зоне 21-30 км от МКАД (60%). А вот А. Рыков сообщает, что почти все элитное предложение сконцентрировано на Рублево-Успенском шоссе, исключение составляют единичные поселки («Довиль» на Минке, несколько объектов на Новой Риге).

«Практически вся элитка Подмосковья — это вторичка. За последние пару лет девелоперы не выводили на рынок концептуальных и дорогих проектов. Исключением является комплекс «Усадьбы Усово» (11-й км Рублевки). Дома сдаются под ключ, выполнена отделка, некоторые особняки даже частично меблированы». По данным Е. Тейн, Рублевка и Новая Рига по-прежнему лидируют, но некоторые покупатели начинают рассматривать и соседние шоссе: «Люди уже не хотят переплачивать за содержание внутренних объектов, их больше интересует транспортная доступность внешней инфраструктуры либо наличие в поселке объектов, открытых для посторонних». Из актуальных трендов эксперт также отмечает увеличение продолжительности периода принятия решения. К примеру, в бизнес-классе большинство покупателей заинтересованы в ипотеке, но ждут более выгодных условий, поскольку нынешние ставки и размер комиссии по кредиту на фоне весьма умеренного роста цен делают покупку невыгодной.

На все готовенькое
П. Трейвас рассказывает, что в последние годы покупатели загородной элитки все чаще выбирают варианты в высокой стадии готовности, но удовлетворить спрос могут далеко не все девелоперы: «Эта тенденция дополнительно укрепилась в кризис, когда множество проектов, строившихся исключительно за счет клиентов, были заморожены». По словам эксперта, компания Villagio Estate вывела в этом году на рынок новый проект в активной стадии, — Madison Park (24-й км Новорижского шоссе). Проложены дороги и коммуникации, строятся первые несколько десятков домов.

Продавцы недвижимости уже связывают рост спроса с возможным увеличением цен. «В III квартале на загородном рынке отмечена небольшая положительная коррекция — порядка 1,5%. В большинстве случаев это касалось объектов на высокой стадии готовности», — говорит Тимур Сайфутдинов. Но А. Рыков не ждет серьезных изменений в премиум-классе: «Стоимость метра к январю составит около $5 тыс. Интерес к недвижимости такого уровня уменьшается на протяжении всего года: на 30% в III кв. по отношению к I кв. Рост в такой ситуации вряд ли возможен». По данным эксперта, квадратный метр в некоторых случаях уже стоит $13 тыс. на Осташковском шоссе, $12,5 тыс. на Рублево-Успенском и $11 тыс. на Новорижском и Минском. В долговременной перспективе, уверен А. Рыков, переоцененная недвижимость будет дешеветь до удовлетворяющего уровня.
www.zagorodna.com



Теги к контенту: загородная недвижимость
Понравился материал?«Элитка» пользуется спросомПодпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти