Александр Насиковский
Соучредитель и управляющий партнер группы компаний DIM
Перед украинскими девелоперами давно назрела дилемма: строить здесь и сейчас в условиях низких продаж, выполнять взятые на себя обязательства, поддерживать экономику, генерировать рабочие места, платить налоги, или выбрать позицию «хатоскрайности» и приспособления, едва шевеля кранами и создавая видимость строительства в надежде, что времена изменятся и деньги от инвесторов потекут рекой.
Здесь важна ремарка. Я действительно верю в потенциал рынка и то, что спрос с победами ВСУ на поле боя, отвоевание и возвращение наших территорий и стабилизацией внутренней ситуации в стране, которая вернет немало украинцев домой, будет восстанавливаться. Постепенно и тяжелым трудом всех – государства, девелоперов, банковского сектора, но будет.
Но спрос этот будет концентрироваться на объектах нескольких форматов компаний, которые, несмотря на вызовы войны, продолжали строить качественный и ценностный продукт. Так что масмаркет и те, кто решил пересидеть сложные времена на скамейке запасных, вряд ли вернутся в основной состав.
Как будет восстанавливаться спрос на жилье
Передо мной никогда не стоял вопрос «строить или нет», ведь я сразу выбрал первый путь. Он о непрерывном движении вперед с верой в рынок, продукт, покупателя, инвестиционный потенциал отрасли и развитие страны в целом, о выполнении взятых на себя обязательств и переустройстве всех процессов под новые реалии. Не скрою: это сложно и несет с собой кучу вызовов, прежде всего финансовых, ведь только мощная бизнес-модель выдержит времена уныния покупателя и инвестора в отрасли. Но имея экспертизу и опыт в рынке, я знаю, что этот период временный: за любым спадом, рецессией и печалью идет период восстановления, а затем подъем.
Объясню языком цифр. В условиях, когда в стране разрушено, по предварительным оценкам, более 40 млн. кв.м жилья, а динамика строительства за 2022 год уменьшилась на 38% против 2021-го и составила лишь 7,1 млн. кв. .м годом ранее, нам понадобится не один год, чтобы восстановить утраченные объемы и выйти на нужный уровень строительства.
Я не верю в скорые репарации от агрессора, однако знаю законы рынка: учитывая новую геополитическую миссию, поддержку и кредит доверия к нам в мире, инвестиционная привлекательность Украины стремительно растет. И недвижимость станет одним из ключевых активов для украинских и международных инвесторов. Кроме того, государство уже тестирует первые программы финансовой поддержки на приобретение квартир для тех, кто больше всего в этом нуждается. Это еще один драйвер, который может подпитать реальный спрос.
Что ждет рынок недвижимости в Украине
Будущее рынка, по моему мнению, будет напрямую зависеть от четырех факторов, а именно:
- выбора девелоперов (продавать квадратные метры или образ жизни, концептуальное и наполненное смыслами пространство, инвестировать в развитие территории или выжимать все от площадки без лишних вложений и т.п.);
- вклад государства (создание прозрачных, понятных правил игры для всех без исключения, преодоление коррупционных рисков, финансовую, налоговую, юридическую поддержку рынка);
- объективной ситуации в поле боя (срока наступления нашей конечной и безоговорочной победы);
- последствий, которые будут иметь продолжительность войны для украинской экономики.
Мы в компании уже давно настаиваем на своем: невозможно строить и продавать просто «квадраты», «квартиры», «стены», «крышу над головой», ведь людям нужно другое — комфортное, безопасное социальное пространство для жизни, становления и персонального развития. воспитание детей и бизнеса Территория развития, в которой комфортно и безопасно быть собой, в которой продуман каждый метр, где цена и ценность отвечают реальным потребностям, а не желанию застройщика сократить расходы, но продать подороже.
Какое жилье будут точно покупать в Украине
Именно сейчас, в условиях ограниченного спроса, когда покупатель как никогда осторожен и трижды (это не шутка: по нашим наблюдениям, сегодня покупатель в среднем трижды возвращается в отдел продаж перед тем, как решиться на сделку) думает, стоит ли сейчас инвестировать в квадраты, убеждаемся в правоте этого мнения. Несмотря на откровенно сложный период для первичного рынка Украины, мы уже второй месяц фиксируем постепенное восстановление реального спроса, который конвертируется в сделки. Пока процент этого восстановления невелик и едва достигает четверти от довоенного, однако я хочу, чтобы вы зафиксировали для себя важные вещи.
Во-первых, на рынке есть покупатель. Уже сегодня он готов голосовать деньгами за продукт, в который он верит, видит ценность и потенциал. Речь идет прежде всего о запросе формата загородного эко-кластера с миксом инфраструктуры на территории, которая закрывает все базовые и дополнительные потребности людей за городом в новых реалиях, мощным рекреационным потенциалом, welness-инфраструктурой. Комплексы в формате полифункциональных кварталов с социальными центрами тяготения, которые будут усиливать переосмысленную во время войны значимость коммьюнити, взаимодействия и общения с соседями. Людям стало особенно важно, кто живет рядом.
Во-вторых, запрос на энергоэффективные решения и энергетическую независимость комплекса, когда девелопер обезопасил и себя, и будущих жильцов от потенциального удорожания носителей, предусмотрел, как выходить из экстренных ситуаций и в целом начал реализовывать решения с применением альтернативных источников энергии, за последние полгода значительно повысился. Эта тенденция будет только набирать обороты в условиях, когда наша энергетическая отрасль пережила и продолжает переживать безумные трансформации.
В третьих, людям важно видеть реальную динамику на площадках. Вес с ценой квадратного метра и ценностью, которая заложена в продукт. Сейчас именно те времена, когда все становится очевидным: кто строит, а кто только на словах, кто инвестирует и развивает территорию, кто привык выжимать максимум с площадки и повышать маржинальность: снижать себестоимость, но тянуть цены вверх, прячась за рыночными факторами и тянусь по действительно классному продукту.
Сегодня покупатель видит все, что от него пытались скрыть годами. И это здорово: наступает эпоха концептуального и ценностного продукта в девелопменте, а рынок в это время ожидает переформатирования. Поэтому впереди борьба форматов и концепций за внимание и сердце (а значит и кошелек) покупателя.
Источник
Комментарии