Зоны отчуждения
Два месяца карантина существенно сказались на общих темпах строительства. По самым оптимистическим прогнозам, в 2020 году сроки ввода в эксплуатацию строящихся жилищных объектов могут увеличиться в среднем на 3−6 месяцев. COVID-19 уже стал причиной частичной или полной остановки до 50% всех строек. Значительное снижение покупательской активности подлило масла в огонь: из-за отсутствия покупателей у многих компаний возникли финансовые трудности, которые не дают возможности строить за средства инвесторов.
Так, с большой долей вероятности можно констатировать, что в более 20% строящихся объектов сроки сдачи будут смещены на 3−4 месяца, в 25% жилых комплексов задержки составят 6 и более месяцев, в 20−25% объектов отсрочка ввода в эксплуатацию составит от 9 до 12 месяцев, а в 15% объектов строительство затянется на более чем 1 год.
Уже сейчас минимум 60−70 строящихся объектов находятся в зоне повышенного риска. Это в основном объекты точечной застройки эконом-класса, где строительство ведется исключительно за счет инвесторов. Кроме этого, есть часть объектов комфорт- и бизнес-класса, у которых, помимо финансовых сложностей, существует ряд проблем, связанных с законностью строительства. То есть, другими словами, карантин больно ударил по самым слабым местам части застройщиков.
Кто выживет
На сегодняшний день в Киеве только чуть больше 40 объектов, преимущественно новых востребованных форматов с наличием концептуального самодостаточного инфраструктурного комплекса, потенциально могут быть закончены в срок. Большинство из них — это совместные партнерские проекты, которые строятся за счет собственных средств девелоперов, а не за деньги покупателей жилья. Но их доля на рынке всего 15−17% от общего объема строящегося жилья. Именно к ним, уже после карантина, и будет приковано наибольшее внимание потенциальных инвесторов, стремящихся, как минимум, сохранить свои средства.
Поэтому я не исключаю, что до конца 2020 года с рынка уйдет до 1/3 компаний, реализующих до 25% всех объектов.
Что делать?
Я убежден: чтобы избежать появления долгостроев, Кабинет министров Украины, профильное министерство вместе с сообществами девелоперов могут и должны разработать эффективную государственную программу по предоставлению краткосрочных кредитов под 3−5% сроком на 1−2 года для завершения объектов жилищного строительства.
Ведь строительство — одна из сфер экономики, которая позволяет «сгладить» последствия любых кризисов.
Что должно быть в этой программе?
1. Оптимизация сроков предоставления займа при минимальной бюрократической нагрузке.
2. Четкий и прозрачный механизм контроля за целевым использованием средств и сроками строительства.
3. Аудит каждого объекта и составление сметы, исходя из качества задекларированных стройматериалов.
4. Механизм решения ряда спорных вопросов, например, с местными жителями, протестующими против строительства.
5. Механизм залоговых гарантий для получения государственного кредита.
Уже сейчас минимум 60−70 строящихся объектов находятся в зоне повышенного риска
Естественно, чтобы достроить все объекты, строительство которых приостановилось, потребуются колоссальные средства. Это отдельная тема для анализа: ведь остановленные объекты находятся на разных стадиях строительства.
Например, для ЖК на завершающей стадии благоустройства мест общественного пользования, может потребоваться 5 млн грн, а для объектов на «котловане» — несколько сотен млн грн. По моим подсчетам, для упомянутых 70 объектов, находящихся в зоне повышенного риска, потребуется, как минимум, 5−8 млрд грн.
Но кризис — это объективный «естественный отбор», демонстрирующий истинный потенциал развития рынка не только в качестве проектов, а еще и эффективность используемых бизнес-моделей девелоперов.
Считаю, что рынок покупателя только формируется, а «пандемия» — это лишь катализатор его развития.
Уже сейчас более 60 строящихся жилых комплексов — это объекты принципиально новых форматов, таких, как многофункциональные жилые комплексы, объекты «live-work-play» и др. При этом большинство таких проектов создается в партнерстве 2−3 девелоперских компаний и при наличии финансового ресурса в размере 50−60% от сметной стоимости строительства. Такие средства дают возможность строить, не привлекая средства инвесторов-покупателей квартир. Поэтому, кризис, каким бы он ни был, — это возможность вектора развития рынка строительства жилья на ближайшие 3−5 лет.
Александр Изаров, руководитель проекта многофункционального жилого комплекса RUSANIV RESIDENCE
nv.ua
Комментарии