Зараз велика ймовірність появи нових незавершених будинків і, як наслідок, — величезної кількості інвесторів без квартир. Тому сьогодні головним питанням для «первинки» є саме те, як уникнути появи нової партії довгобудів.Зони відчуження
Два місяці карантину істотно позначилися на загальних темпах будівництва. За найоптимістичнішими прогнозами, в 2020 році терміни введення в експлуатацію споруджуваних житлових об'єктів можуть збільшитися в середньому на 3−6 місяців. COVID-19 вже став причиною часткової або повної зупинки до 50% всіх будівництв. Значне зниження купівельної активності підкинуло дров у багаття: через відсутність покупців у багатьох компаній виникли фінансові труднощі, які не дають можливості будувати за кошти інвесторів.
Так, з великою ймовірністю можна констатувати, що в понад 20% об'єктів, які будують, терміни здачі будуть зміщені на 3−4 місяці, у 25% житлових комплексів затримки становитимуть 6 і більше місяців, у 20−25% об'єктів відтермінування введення в експлуатацію становитиме від 9 до 12 місяців, а в 15% об'єктів будівництво затягнеться на більш ніж 1 рік.
Уже зараз мінімум 60−70 споруджуваних об'єктів перебувають у зоні підвищеного ризику. Це здебільшого об'єкти точкової забудови економ-класу, де будівництво ведеться виключно за кошти інвесторів. Крім цього, є частина об'єктів комфорт- і бізнес-класу, у яких, крім фінансових складнощів, є низка проблем, пов’язаних із законністю будівництва. Тобто, іншими словами, карантин боляче вдарив по слабких місцях частини забудовників.
Хто виживе
Сьогодні в Києві тільки трохи більше 40 об'єктів, переважно нових затребуваних форматів з наявністю концептуального самодостатнього інфраструктурного комплексу, потенційно можуть бути закінчені вчасно. Більшість з них — це спільні партнерські проекти, які будуються за рахунок власних коштів девелоперів, а не за гроші покупців житла. Але їх частка на ринку всього 15−17% від загального обсягу житла, що будується. Саме до них, вже після карантину, і буде прикута найбільша увага потенційних інвесторів, які прагнуть, як мінімум, зберегти свої кошти.
Тому я не виключаю, що до кінця 2020 року з ринку піде до 1/3 компаній, які реалізують до 25% всіх об'єктів.
Що робити?
Я переконаний: щоб уникнути появи довгобудів, Кабінет міністрів України, профільне міністерство разом з спільнотами девелоперів можуть і повинні розробити ефективну державну програму з надання короткострокових кредитів під 3−5% строком на 1−2 роки для завершення об'єктів житлового будівництва.
Адже будівництво — одна зі сфер економіки, яка дозволяє «згладити» наслідки будь-яких криз.
Що має бути в цій програмі?
1. Оптимізація термінів надання позики при мінімальному бюрократичному навантаженні.
2. Чіткий і прозорий механізм контролю за цільовим використанням коштів і термінами будівництва.
3. Аудит кожного об'єкта і складання кошторису, з огляду на якість задекларованих будматеріалів.
4. Механізм вирішення низки спірних питань, наприклад, з місцевими жителями, які протестують проти будівництва.
5. Механізм заставних гарантій для отримання державного кредиту.
Уже зараз мінімум 60−70 споруджуваних об'єктів перебувають у зоні підвищеного ризику
Звичайно, щоб добудувати всі об'єкти, будівництво яких зупинилося, будуть потрібні колосальні кошти. Це окрема тема для аналізу: адже зупинені об'єкти перебувають на різних стадіях будівництва.
Наприклад, для ЖК на завершальній стадії благоустрою місць громадського користування, може знадобитися 5 млн грн, а для об'єктів на «котловані» — кілька сотень млн грн. За моїми підрахунками, для згаданих 70 об'єктів, які перебувають у зоні підвищеного ризику, буде потрібно, як мінімум, 5−8 млрд грн.
Але криза — це об'єктивний «природний добір», що демонструє справжній потенціал розвитку ринку не тільки в якості проектів, а ще й ефективність використовуваних бізнес-моделей девелоперів.
Вважаю, що ринок покупця тільки формується, а «пандемія» — це лише каталізатор його розвитку.
Вже зараз більш ніж 60 споруджуваних житлових комплексів — це об'єкти принципово нових форматів, таких, як багатофункціональні житлові комплекси, об'єкти «Live-work-play» тощо. До того ж більшість таких проектів створюється в партнерстві 2−3 девелоперських компаній і за наявності фінансового ресурсу в розмірі 50−60% від кошторисної вартості будівництва. Такі кошти дають можливість будувати, не залучаючи кошти інвесторів-покупців квартир. Тому, криза, якою б вона не була, — це можливість вектору розвитку ринку будівництва житла на найближчі 3−5 років.
Олександр Ізаров, керівник проекту багатофункціонального житлового комплексу RUSANIV RESIDENCE
nv.ua
Коментарі