Как бороться с ошибками в реестре недвижимости

Изменив систему регистрации недвижимости, государство не обеспечило надежность сделок. Когда с 1 января 2016 года заработала новая система регистрации сделок по недвижимости, стало очевидно, что проблема компенсации ущерба по сделкам, которые были заключены с использование недостоверных данных из электронного реестра, приобрела новую остроту. Пока реестр только наполняется информацией, в нем нередко встречаются ошибки и пробелы. Кабмин поручил Минюсту разработать способ урегулирования вопроса, но юридическое ведомство не торопится выполнять это поручение.

Новый реестр

Свое поручение Минюсту Кабмин мотивирует не только заботой об участниках рынка недвижимости, но и повышением Украины в рейтинге Мирового банка Doing Business. «Разработка и внесение на рассмотрение Кабинета Министров Украины законопроекта о возмещении убытков, причиненных в результате использования ложной информации о праве собственности на недвижимость», – такое задание Минюсту определено в соответствующем постановлении Кабмина № 1406-р от 16.12.2015.

Юристы говорят, что проблема ложной, неточной и неправдивой информации, которая используется при заключении сделок на рынке недвижимости, действительно существует. Во многом определяется это внедрением электронного госреестра прав собственности на недвижимость и их обременений, куда вносятся все сделки, начиная с 2013 года. Более ранние сделки в реестр пока внесены избирательно, наполнять его продолжают и сейчас причем делается это вручную. И поскольку, как объясняет партнер АО «ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Александр Бородкин, реестр создан относительно недавно и его статус как первоисточника установлен больше в силу закона, чем в силу действительной полноты и достоверности отображаемых в нем сведений, практически в каждой второй сделке с недвижимостью возникает вопрос перепроверки прав по ранее выданным документам.

Страдают все

Чем чреваты такие ошибки в документах? Зависит от ситуации. Александр Бородкин объясняет, что в данном случае лицо, не обладающее правом на недвижимость, не может распоряжаться им: отчуждать, устанавливать производные права, такие как пользование, обременять и проч. «Соответствующая сделка не будет иметь правовых последствий. Действительный правообладатель сможет истребовать свое имущество у сторон такой сделки», – рассказывает юрист.

Важно, знали ли стороны или сторона о том, что сведения из реестра недостоверны. Партнер ЮБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Украина Олег Бойчук говорит, что «намеренная ошибка» может квалифицироваться как правонарушение, и виновный может понести ответственность. Если же ошибка имела технический характер, то, как правило, ее можно исправить путем внесения корректировок в документы по сделке и реестр.

Наихудшим вариантом развития событий для сторон юристы считают отмену соглашения (признание его недействительным) с последующим возвратом всего полученного по нему. На практике это осуществить крайне сложно. Как объясняет Александр Бородкин, если ошибка будет установлена после исполнения сделки, то пострадавшей стороне придется озадачиться возвратом всего того, что было выполнено другой стороной в пользу первой. «Когда окажется, что сведения реестра недостоверны и право на недвижимость не было подтверждено, на то время покупатель уже может полностью оплатить цену недвижимости, банк предоставить заем под оформленную ипотеку, а арендатор уплатить авансы и приступить к отделочным работам. Очевидно, что все они имеют право требовать свои платежи обратно», – говорит юрист. К тому же, помимо указанных платежей по сделке приобретатель понесет еще и дополнительные расходы на пошлины, сборы, налоги, нотариусов, риэлторов и т.д., возвращать которые никто не станет.

Поскольку, говорит юрист компании «Авеллум Партнерс» Юрий Заремба, специального механизма компенсации таких убытков не существует, то сторона должна требовать возмещения убытков в суде, основываясь на общих положениях законодательства. Исходя из его практики, обычно ошибки в реестре прав на недвижимость заканчиваются длительными судебными спорами. Успешность таких исков, говорит юрист, будет зависеть от многих факторов, в том числе, от того, является ли покупатель добросовестным (знал ли он о наличии обременения, несмотря на отсутствие записи в реестре), поскольку у добросовестного покупателя нельзя истребовать имущество.

Несмотря на то, что из-за ошибки регистратора страдают обе стороны, сильней страдает покупатель недвижимости или права на нее, считает Сергей Андрощук. Ведь из-за обнаруженной ошибки он не сможет получить право на имущество, а также осуществить обременения (например, взять ипотеку), в результате чего может потерять контроль над правом.

Виновных нет

Примечательно, что государство никакой ответственности за неточность информации, содержащейся в реестре, не несет. Как объясняет Юрий Заремба, несмотря на то, что достоверность информации гарантируется государством, о возможности получения возмещения от него как от гаранта достоверной информации, не может быть и речи.

Государство никакой ответственности за неточность информации, содержащейся в реестре, не несетФормально ответственность за наличие в реестре ошибок несут госрегистраторы, включая нотариусов. Но, объясняет старший юрист МЮГ Astapov Lawyers Сергей Андрощук, никакой финансовой санкции за ошибки, допущенные государственным регистратором, закон не содержит, есть только норма о том, что за исправление технической ошибки, допущенной по вине заявителя взимается сбор в размере 55,12 грн.

Для того, чтобы взыскать ущерб с регистратора, допустившего ошибку, нужно два условия: соответствующее решение суда и наличие денег у регистратора. Но даже если допустить, что суд признает регистратора виновным, вероятность реальной финансовой компенсации ущерба невелика. Например, если речь идет о государственных регистраторах, то выплата должна осуществляться за счет бюджетных средств, а их, как подчеркивает Олег Бойчук, никогда не хватает.

В отношении нотариусов вопрос тоже четко не урегулирован. «В идеале, такие проблемы должны покрываться профессиональной страховкой нотариусов, но такой вид страхования не является обязательным и на практике недостаточно распространен», – констатирует Олег Бойчук.

Проще предотвращать

Как Минюст намерен решать такой пласт проблем, остается непонятным. На запрос ABCnews в ведомстве ответить не смогли в течение трех недель.

В свою очередь, у рынка есть, что предложить для чиновников. «Учитывая методологию Doing Business, для улучшения рейтинга Украины, необходимо разработать механизм предотвращения ошибок, а не механизм компенсации в случае их наличия. Для этого нужно оцифровать всю информацию обо всех объектах недвижимости (сейчас в Украине далеко не вся информация о недвижимом имуществе находится в реестре) и улучшить программное обеспечение реестра, как это рекомендует сделать Doing Business», – предлагает Юрий Заремба. Ведь предотвращать ошибки намного более эффективно чем исправлять их.

ABCnews