Як інвестувати в землю?

Ринок землі надає приватному інвесторові не менше можливостей заробити, ніж ринок житла.
Для приватного інвестора існує три основних способи заробити на землі

Угоди з купівлі-продажу землі давно не рідкість, однак цей ринок поки лише формується. До цих пір немає єдиного кадастру землі, що залишає ціноутворення в цьому сегменті непрозорим, залишаються туманності в законах, що помітно підвищує ризики при укладанні угод. З одного боку, все це знижує довіру та інтерес приватних інвесторів до покупки земельних ділянок, з іншого - прибутковість на цьому ринку вже зараз може в рази перевищувати прибуток від угод з міським житлом.

Три шляхи до багатства
Для приватного інвестора існує три основних способи заробити на землі. Перший - прямі спекулятивні інвестиції, тобто придбання земельної ділянки з метою перепродажу за вищою ціною. За розрахунками керуючого партнера компанії Blackwood Костянтина Ковальова, прибутковість таких операцій становить близько 25-30%. Але, на думку фахівців КК "Масштаб", сьогодні спекулювати землею має сенс тільки на територіях західних напрямків, від Калузького до Новоризького шосе в межах 30 км від Московської кільцевої автодороги (МКАД). За їх прогнозами, до кінця 2007 року вартість сотки на цих напрямках зросте на 30-40%. У той же час ціна земельних ділянок на сході, а також знаходяться за межами 50? Кілометрової зони буде підвищуватися куди більш скромними темпами. "За непопулярними напрямами (Єгор'євському або Горьковському) ще протягом двох-трьох років нічого розвиватися і будуватися активно не буде, оскільки є велика кількість нерозвинених земель у 50-кілометровій зоні і далі на більш престижних напрямках, таких як Калузьке і Новоризьке", - вважає начальник відділу маркетингового аналізу департаменту маркетингового аналізу КК "Масштаб" Ігор Лебедєв. Однак у Костянтина Ковальова зовсім інший погляд на ситуацію. На його думку, ціни на землі в ближньому кільці вже досягли свого психологічного максимуму і майже не представляють інтересу з точки зору інвестицій. "Навпаки, в третьому кільці земель Підмосков'я (за 30-50 км від МКАД в залежності від напрямку) ринок характеризується низькою ліквідністю, відповідно, ціна найчастіше в десятки разів нижче вартості аналогічного ділянки, розташованої на 20 км ближче до Москви. Отже, людина, вклав гроші в покупку землі тут, може розраховувати на зростання своїх вкладень на сотні відсотків вже протягом трьох-чотирьох років ", - передбачає він.

На думку фахівців компанії RIGroup, такий варіант підходить для професійних інвесторів, оскільки передбачає добре знання ринку і чуття на недооцінені активи. "За цим варіантом можна отримати велику прибутковість до 100% річних і вище. Можна порекомендувати інвесторам стежити за розвитком і реконструкцією автомагістралей Підмосков'я. Так, наприклад, ми очікуємо бурхливого зростання цін на земельні ділянки по Київському шосе, реконструкція якого завершиться в 2009 році", - говорить начальник відділу житлової нерухомості компанії RIGroup Олександр Винокуров.

У будь-якому випадку експерти вважають, що самі спекулятивні операції з землею відходять у минуле і стають все менш прибутковими.

"У зв'язку з прийнятим законом, який дозволяє будувати на землях сільгосппризначення, швидше за все, їх вартість буде зростати, а ціна на землі поселень - падати. Крім того, якщо земельний податок буде підвищений, то він дуже сильно вдарить по великим землевласникам. Багато хто з них будуть або розвивати і освоювати землі, які у них є, або позбавлятися від них. Якщо вони оберуть перший шлях, це призведе до збільшення пропозиції і, як наслідок, до зменшення вартості конкретних об'єктів. Якщо ж вони вирішать продавати, то це призведе до затоварювання ринку і зниження вартості землі ",-запевняє Ігор Лебедєв.

Другий шлях - купити ділянку з будинком в організованому селищі на ранніх етапах будівництва і потім перепродати його за вищою ціною. Якщо в сегменті міського житла покупка квартири на етапі котловану одна з найпоширеніших схем, то у випадку з заміськими будинками і таунхаусамі вона застосовується поки рідко: вся справа в дефіциті якісних і недорогих селищ, а ті, що є, розбираються покупцями моментально, найчастіше для власних потреб. "Цей шлях є найменш ризикованим вкладенням. Поріг входу від 200 тис. доларів для селища економ-класу, від 400 тис. - для нижнього сегменту бізнес-класу. Найбільш перспективними об'єктами для таких інвестицій є будинки і ділянки на Київському та Калузькому напрямках", - вважає Олександр Винокуров. "Тут слід дивитися на напрям, транспортну доступність, інфраструктуру і багато інших чинників, які впливають на ціну. Помилка у виборі об'єкта інвестицій може призвести до збитків, тоді як вдале вкладення дасть до 20-30% прибутку", - запевняють учасники ринку.

Будуємо самі
Третій шлях - купівля землі без підряду. Тобто купується ділянку в організованому котеджному селищі і потім на ньому на власні кошти будується будинок, який згодом реалізується за більш високою вартістю. На думку експертів, найбільш високий прибуток інвесторові приносить саме така схема.

"Самостійне залучення інвестором підрядної організації для будівництва будинку обійдеться в середньому на 20% дешевше, ніж підрядні роботи від девелопера селища, - стверджує начальник відділу заміської нерухомості компанії" Пересвет - Реал Естейт "'Василь Цап. - Економія може доходити до 40%. Крім того, важливо, що витрати розосереджені по часу. Умовно кажучи, сьогодні ви купуєте землю, а завтра вкладаєте гроші в будівництво будинку ". Земля з підрядом і без коштує однаково, прибуток же, за словами експертів, виходить за рахунок оптимізації витрат на будівництво. "Ви можете вибрати менш затратні проекти, тоді як девелопери селищ економ пропонують обмежений вибір варіантів будинків і, як правило, трохи більше за площею, ніж розраховують покупці", - пояснює гендиректор Vesco Consulting Олексій Авер'янов. "Приміром, сотка землі в 30? Кілометровій зоні коштує близько 10 тис. доларів, і за ділянку 15 соток ви заплатите 150 тис., будівництво обійдеться ще в 200 тис. доларів. Продати такий будинок можна за 500 тис. доларів, правда, попит буде залежати від ліквідності напряму (найбільш затребувані будинки і ділянки, розташовані на Новоризькому, Калузькому, Рублево-Успенському, Дмитрівському і Київському напрямках), місця розташування будинку і самого селища, якості проекту. При вдалому сценарії інвестор заробить близько 30-35%, правда , тут ми не враховуємо інфляцію і податок, який доведеться виплатити з суми, вирученої від продажу будинку ", - додає керівник напрямку заміської нерухомості агентства нерухомості МИАН Світлана Кондачкова. У той же час, якщо проект будинку обрано невдало, такий екземпляр можна безуспішно продавати два-три роки, в цьому випадку інвестор замість прибутку буде підраховувати збитки. "Все частіше споживачі хочуть мати будинок в організованому селищі з єдиною концепцією. Час архітектурної солянки в селищах, коли кожен будував будинок відповідно до власних уявлень про красу, минув", - стверджують ріелтери. Крім того, потенційному покупцеві може не сподобатися і той факт, що він буде жити не в доглянутому і повністю забудованому селищі, а по сусідству з "вічної" будівництвом - адже на ділянках без підряду зведення будинків може тривати багато років.

Що, де, почім?
Найбільш дефіцитний і затребуваний товар на ринку Підмосков'я - будинки економ-класу. За даними КК "Масштаб", 70% споживачів розраховують на придбання нерухомості даної категорії. Більшість земель під такі селища розташовані на північно-східному, південно-східному і східному напрямках, в межах 30-кілометрової зони від МКАД, а також на західному і північно-західному (до 60 км від столиці). За даними аналітика компанії Villagio Estate Романа Попова, частка селищ, де покупець має можливість придбати ділянки без підряду, - не більше 15-20% від загального числа представлених на ринку. Ціни на них починаються від 5-6 тис. доларів за сотку на східному і південно-східному напрямках і можуть досягати 70 тис. доларів і вище на західному.

Як розповіли в КК "Масштаб", по вартості сотки землі в організованих котеджних селищах зараз лідирує Новоризький напрямок (30 тис. доларів за сотку), друге місце ділять Мінське і Калузьке шосе (20,4 і 20,2 тис. доларів відповідно). За ними з невеликим відставанням слідує Дмитрівське і Київське шосе - по 18 тис. доларів за сотку. Найдешевша пропозиція землі на Єгор'євському шосе, тут середні ціни становлять близько 1,7 тис. доларів за сотку. Основним чинником, що впливає на ціну землі, в першу чергу є напрямок, по якому розташовується селище і віддаленість ділянки від Москви. Залежно від категорії землі також відбувається корекція цін. Сьогодні вартість ділянки, що відноситься до земельних поселенням, може в два рази перевищувати ціну на землю сільгосппризначення. Необхідно врахувати і додаткові комунікації, за наявності яких (електро-, газо-, теле-, водопостачання та ін) ціна на ділянку зростає. Вартість землі в селищі залежить і від природних характеристик - відсутності або наявності водойм, лісопаркових зон, а також промислових підприємств.

Слід пам'ятати, що ступінь ризику при придбанні земельної ділянки набагато вище, ніж при покупці житлової нерухомості.

У процесі угоди слід перевірити юридичну чистоту документів: свідоцтво про державну реєстрацію права власності або оренди, пакет документів землевпорядної справи. Необхідно встановити законність всіх раніше проведених угод: оформлення договорів купівлі-продажу, дарування, спадщини і т. д. Якщо після укладення угоди виявляться порушення, а також у разі судового позову до нового власника, угоду можуть визнати недійсною. На думку фахівців компанії "Пересвет - Реал Естейт", високі ризики супроводжують операцію купівлі-продажу земельних ділянок колишніх колгоспів або радгоспів. "Слід дотримуватися обережності при покупці ділянок, що раніше належали державним органам і які мали інше цільове призначення. Прокуратура може порахувати, що свого часу держоргани розпорядилися землею неправомірно, і заперечити права нових власників", - відзначає Костянтин Ковальов.

Земельна іпотека
Купівля землі завжди вважалася надійними інвестиціями. Вже що-що, а земля не згорить, не потрапить в аварію, не буде зруйнована ураганом, її не вкрадуть і не поженуть. «Вкладати гроші в землю дуже вигідно. Знаєте, мій дідусь завжди говорив: «Земля - це золото». Ще можна навести як приклад слова Марка Твена: «Купуйте землю, її більше не роблять», - міркує про надійність капіталовкладень Андрі Ставр Теохарус, директор московського представництва кіпрського LaikiBank. Тому і кредит на покупку землі може здатися дуже вигідним капіталовкладенням, а купити землю можна за допомогою іпотечного або споживчого кредиту.

Спеціалізовані кредити для покупки земельних ділянок будуть обходитися позичальникам значно дешевше, ніж споживчий кредит готівкою, так як при спеціалізованій кредиті процентна ставка нижча тому, що банк мінімізує ризики за рахунок застави. У цих програм є свої плюси: низькі процентні ставки, великий розмір кредиту, тривалі терміни кредитування.

У переліку документів, необхідних для отримання кредиту, - стандартний набір у вигляді паспорта і довідки про доходи, а також документи на землю: копії паспортів власників земельної ділянки, копії довідок про присвоєння ідентифікаційного номера власників ділянки, Державний акт про право власності на земельну ділянку, довідка про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, видана державним органом земельних ресурсів, і виписка з Державного земельного кадастру про відсутність (наявність) обмежень. Деякі банки також можуть попросити свідоцтво про шлюб і копію трудової книжки позичальника, а також документ, що засвідчує сплату податку на землю за останні 12 місяців. Крім великої кількості документів доведеться приділити увагу і оцінці.

Але в даний момент в Росії не так вже й багато банків, які надають подібні кредити. Земельну іпотеку пропонують Ощадбанк, «Райффайзенбанк», «Сосьєте Женераль Схід», Московський кредитний банк і кілька інших банків.

Банки поки з обережністю підходять до існуючої проблеми земельної іпотеки через недосконалість законодавства. Але сама можливість кредитування під заставу земельних ділянок для банків приваблива своєю надійністю. Земля з часом не зношується, як інші об'єкти нерухомості, а її вартість постійно зростає.

«У цілому для Росії такий кредитний продукт дуже перспективний, але не для Москви, де існує транспортна проблема, отже, дорога від дому до роботи буде займати багато часу, - відповідає на питання РБК-кредит Ірина Радченко, президент групи компаній« Лаурел ». - У регіонах же споруда власного будинку як вирішення житлової проблеми може стати виходом з положення для багатьох сімей, тому кредитування під заставу земельної ділянки там буде затребуване ».

NERS.ru