Расположенный на территории в 35 га объект, который по решению Кабмина будут выставлять на аукцион за 1,39 млрд грн (не считая долгов), вряд ли продолжит функционировать как промпредприятие.
Высотки в 35 этажей
Велика вероятность, что он станет предметом торгов среди столичных застройщиков. Оценивая исходные данные, эксперты прогнозируют там появление крупномасштабного проекта "город в городе", либо коммерческой недвижимости.
Тем не менее, лишь единицы застройщиков могут себе позволить выкупить эту землю, считает юрист-консультант по недвижимости Иван Кудояр. Среди возможных потенциальных претендентов – Stolitsa Group, KAN Development, Интергал-Буд и bUd development.
Остальные "платить не любят", говорит эксперт, они обычно строят и отдают какой-то процент построенного жилья землепользователю: городу, госструктуре или частному лицу.
"Это очень большая сумма для застройщиков поменьше. Но предложение выгодное для того, кто возьмет землю целиком: по данному району цена за сотку сейчас колеблется в пределах $30-40 тыс., а с учетом заявленной стоимости и площади завода, получается где-то $14 тыс. за сотку. То есть даже ниже рынка", – заметил в беседе с UBR.ua Кудояр.
Главное, чем будет руководствоваться потенциальный покупатель – чтобы стоимость приобретенной недвижимости была равна 10-13% от стоимости квартир, которые там можно будет продать.
В связи с этим, как говорят эксперты, оптимальной там будет высотная застройка по типу ЖК "Комфорт-Таун", "Файна-Тауна", "Нивки-Парк" и т.п.
"Там видится большой, крупномасштабный проект типа "город в городе": со своей инфраструктурой, школой, детсадами, спорткомплексом, парковками, местами озеленения, прогулочными зонами и т.д. Если его условно запроектировать на 35 этажей и в общем проекте стоимость земельного участка будет около 10% – это приемлемый вариант для застройщика", – считает гендиректор девелоперской компании Greenol Олег Приходько.
В пользу высотного строительства, добавляет нам Приходько, говорит и тот факт, что вначале землю придется покупать на аукционе, а после – проводить с нуля коммуникации и проверять соответствие уже проведенных там сетей надлежащему техническому состоянию.
Поэтому, поскольку затратная часть выйдет довольно большая, только застройка высокой этажности сможет обеспечить высокую рентабельность проекта.
Еще одной статьей расхода, с которой столкнется застройщик – снос старого завода. Как альтернативный вариант, который все чаще стали применять девелоперы – это разборка и продажа зданий на металлолом. Существуют специальные компании, которые разбирают все до "винтика": что-то сдают на металлолом, все остальное – продается во вторсырье.
"Это выгоднее. Те, кто этим занимаются, знают, сколько металла в перекрытии, сколько в стенах, сколько арматуры есть в бетоне. Тогда какая-то часть затрат покупателя будет возмещена после сдачи черного металла. Если там есть электричество, то скорее всего есть и драгметаллы, типа меди, латуни. Это тоже деньги", – подчеркивает Приходько.
Что говорят потенциальные претенденты на землю
Как сообщил UBR.ua основатель KAN Development Игорь Никонов, у его компании пока нет намерений участвовать в аукционе, поскольку, по его мнению, цена в 1,39 млрд грн – слишком высокая. Но он не исключает, что другие застройщики могут купить объект в складчину, либо привлечь инвестора.
Поскольку такие аукционы, как правило, проходят с закрытым списком участников, вероятным может быть и участие какого-то иностранного фонда, который выступит в роли покупателя с намерением впоследствии разделить или перепродать землю. Такая опция существует, говорят эксперты, но все будет зависеть от условий аукциона.
"Западные компании очень боятся Украины и Киева, потому что для них наши правила застройки очень непонятны, и такие куски они вряд ли освоят. У нас можно на пальцах одной руки пересчитать настоящих иностранных инвесторов. Конечно, есть иностранцы, но за ними стоят украинские бизнесмены", – уточняет Кудояр.
Поскольку завод находится недалеко от центральной части города и вдоль дороги, данную локацию вполне вероятно могут рассматривать и под коммерческую недвижимость, считает президент конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе.
"Считаю, давно пора избавлять Киев от таких проектов. Сейчас в столице около 10 тыс. гектар – под промышленностью, но это раньше Киев был промышленным, сейчас же нужно переходить в другую стратегию: высокоточные производства, IT, становиться финансовым, культурным и туристическим центром – то, что приносит больше дохода", – заметил он в разговоре с UBR.ua.
Нужна только земля
В свою очередь, добавляет Парцхаладзе, объекты тяжелой промышленности, хотя бы лет на 50, стоило бы перенести за 30-40 км от города, чтобы там развивались города-спутники и сохранялись рабочие места.
В целом лот завода "Большевик" на аукционе эксперт оценивает, как "интересный проект", но уточняет – цена "кусается". По его мнению, продажа такого рода объектов Фонд госимущества и застройщики оценивают слишком по-разному.
"Недавно был лот Ирпенской исправительной колонии, тоже министр выставлял – и заявок нет. Это очень чувствительная сфера. Минюст и Фонд госимущества не могут не оценивать здания, они по закону обязаны это сделать. Другой вопрос, что застройщики оценивать эти капитальные объекты не будут, а лишь сам земельный участок", – говорит он.
Если на грядущем аукционе заинтересованных в покупке не будет, то вполне возможно, говорят эксперты, что стартовую цену придется снижать.
Если же покупателем выступит застройщик – процедура преобразования его в жилую недвижимость также будет не быстрой и затратной.
"Целевое назначение сейчас – "завод". Далее им нужно сделать новый детальный план территории, обратиться в один из двух институтов в Киеве, заплатить порядка $300-500 тыс. и ждать год. После того, как план будет утвержден, застройщик сделает градостроительные условия ограничения застройки участка. И только потом он делает проект, его экспертизу, получает разрешение и начинает строить", – объясняет Кудояр.
Арендаторы и транспортный коллапс
Еще одним вопросом, который придется решить новому владельцу завода – собственники помещений завода, которые их когда-то выкупили. На практике, говорят эксперты, покупателю нужно будет идти к каждому и выкупать их на коммерческих договорных условиях.
Если же помещения сдаются в аренду, то, говорит Парцхаладзе, в Киеве существует практика, когда коммерческая недвижимость продавалась прямо с арендаторами – все зависит от договоров.
Единственный нюанс, который омрачает картину "идеального городского жилья" на месте "Большевика" – плотная загруженность дорог на проспекте Победы и улице Гетьмана.
Построить кусок дороги на этом участке руками застройщика вряд ли получится, а городские власти без инвестиций этого не сделают. И здесь все будет зависеть от договорных отношений между ними, дабы предотвратить транспортный коллапс в том районе.
https://ubr.ua
Комментарии