Залоговая недвижимость может приносить стабильный доход

Пятая часть недвижимости страны – в залоге у банков. Сегодня это актив, который при правильном подходе может приносить прибыль. Почему банки «не добирают», где слабые места в стратегии управления такими активами, Building.ua рассказал Максим Потимков, управляющий партнер компании M ADVISORS.

Building.ua: Какие объемы недвижимости находятся в залоге у украинских банков?

М.Потимков: Примерно оценить объем можно, рассмотрев портфель одного из крупнейших банков с иностранными инвестициями, входящего в десятку лидеров Украины. Это более 5000 объектов жилой недвижимости и более 1000 объектов коммерческой во всех регионах страны. Есть некоторые данные по жилой недвижимости: порядка 10-15% от общего объема продаваемых на рынке квартир — залоговые. Но это, подчеркну, только те, что выставлены на продажу. В 2012 количество залогов имущества, по данным банковских аналитиков, выросло примерно на 5% по сравнению с предыдущим годом, и примерно треть из общего количества договоров залога — это недвижимость. Объем находящейся у банков недвижимости колоссальный, и эта недвижимость, можно сказать, с точки зрения источника дохода пассивна.

Building.ua: В каком состоянии эта недвижимость?

М.Потимков: На разных этапах развития, начиная от инвестиционных проектов, проектов на уровне фундамента до полностью готовых действующих объектов.

Building.ua: Почему она не «работает» как источник постоянного дохода?

М.Потимков: Скажем так, она работает, но частично, бывает – совершенно неэффективно. «Выбросить» на рынок все эти «квадраты» – тоже не выход для банков, есть высокий риск обвала цен и т.п. Нужно эффективное управление такими активами, чего у банков зачастую нет. Если недвижимость не потеряна, она может (и должна!) работать и приносить прибыль.

Building.ua: По какой причине банки не могут обеспечить эффективное управление своим портфелем недвижимости?

М.Потимков: Основные причины я бы структурировал так.

Во-первых, у банков недостаточно системный подход к своим портфелям недвижимости. Серьезная проблема — наличие огромного пакета неструктурированной недвижимости. Банки в большинстве своем пытаются решать эту проблему точечно, и если даже каким-то примитивным образом структурировали, скажем, по географическому признаку или формату, затем «выхватывают» отдельные объекты, пытаются с ними что-то сделать – продать или заставить генерировать прибыль. Комплексного подхода нет.

Во-вторых, собственные департаменты банков, занимающиеся портфелем недвижимости, работают с этими объектами в какой-то степени в пассивном ключе. К тому же, часто сотрудники этих отделов недостаточно мотивированы или опытны для эффективной работы с недвижимостью банка. А содержать на постоянной основе профессиональных специалистов по недвижимости для банка дорого, выгоднее – обращаться в специализированные компании. Отсюда, кстати, и третья причина — часто банки пытаются решить задачи по работе с недвижимостью собственными силами. Но есть проблемы, которые могут решить только профессионалы, с многолетним опытом и глубоким знанием и пониманием предмета, – т. е. необходимо обращаться к профильным компаниям.

Банки понимают свои проблемы, но упорно пытаются решать их самостоятельно. Возможно, руководствуясь тем, что так – дешевле. Однако это стратегия вчерашнего дня. Дешевле далеко не всегда значит эффективно в итоге, можно сэкономить сейчас и потерять на недвижимости завтра.

Building.ua: Как часто банки обращаются к компаниям, специализирующимся на управлении недвижимостью?

М.Потимков: Не настолько активно, как того требует накопившийся объем залоговой недвижимости. Начиная с 2009 г. банки полагали, что все «как-то» решится... На сегодняшний день проблема не только не исчезла, но обострилась и дальше усугубляется. Сегодня банки начинают у себя внутри создавать специальные подразделения и что-то с этой недвижимостью пытаются делать. Банки с иностранным капиталом нанимают иностранных специалистов, которые готовят рекомендации, а затем банк уже своими силами их воплощает.

Банкиры понимают, что проблема есть, она должна решаться, но пока «не припекло». Согласно прогнозам, ситуация в банковском секторе ранее 2015-2016 гг. не улучшится, следовательно, не будет восстанавливаться ипотека и другие виды кредитования — значит, проблемы с залоговой недвижимостью будут накапливаться.

Building.ua: Перспективно ли направление управленческих услуг для банков в сегменте недвижимости?

М.Потимков: Исходя из того, что проблема только будет нарастать, перспективы есть. Рынок консалтинга – насыщенный и высококонкурентный, есть много специалистов, предоставляющих консалтинговые услуги, спрос на которые, как раз, с кризисом сильно сократился. Соответственно, многие консультанты будут перепрофилироваться непосредственно под проблемы заказчиков.

Building.ua: Тем не менее, консультант не несет ответственность за результат, его разработки носят рекомендательный характер. Насколько это устроит банки?

М.Потимков: Здесь больший успех будут иметь компании, которые не просто предоставляют консалтинговые услуги, но и методы, средства разработки стратегии и последующее воплощение этой стратегии собственными силами.

Building.ua: Интересен ли сегмент залоговой банковской недвижимости консультантам большой пятерки?

М.Потимков: Тяжело сказать наверняка. Но если банк обратится к этим компаниям, они наверняка не откажутся. Да, это трудоемкая работа, но и банки много теряют на такой недвижимости.

Building.ua: Какой самый перспективный формат из залогового портфеля у банков?

М.Потимков: Генерирующий прибыль. Сегодня может приносить деньги коммерческая недвижимость. Конечно, и здесь требуется анализ, ведь часто в залоге может оказаться непрофессионально созданный объект – нужно проанализировать, что-то изменить, и объект будет приносить постоянную прибыль.
Максим Потимков Управляющий партнер, M ADVISORS
Building.ua