В Украине нет признаков кризиса на рынке недвижимости

Почему центральные банки уделяют значительное внимание рынку недвижимости и каким образом НБУ оценивает состояние рынка недвижимости в Украине. Об этом рассказала начальник отдела Департамента финансовой стабильности Наталья Задерей в рамках презентации на EE Real Estate Project Awards.
По словам Задерей, рынок недвижимости оказался в фокусе внимания центробанков по нескольким причинам, прежде всего, строительство имеет значительное влияние на экономику как источник занятости и инвестиций, жилая недвижимость — основная составляющая стоимости активов домохозяйств, жилая и коммерческая недвижимость — основной вид обеспечения для банков, ипотека и связанные инструменты могут составлять значительную часть активов банковского сектора, поэтому иметь значительное влияние на его стабильность.

По данным исследователей Crowe et al (2011), из 46 идентифицированных банковских кризисов более
две трети начинались с ценового бума на рынке недвижимости. Также Задерей остановилась на том, какие показатели, по данным Центробанка, определяют вероятность дисбаланса на рынке жилой недвижимости.

Это цены, спрос, предложение, параметры кредитования и системный риск.

В Центробанке положительно оценивают рост цен на недвижимость в краткосрочной перспективе, но указывают на риск этого явления при оценке среднесрочных перспектив. В краткосрочной перспективе рост цен на недвижимость положительно влияет на банки, потому что рост стоимости обеспечения и стоимости активов заемщиков приводит к снижению потерь в случае дефолта (LGD) для кредиторов. Также рост цен означает увеличение капитала банков благодаря росту стоимости недвижимости на балансах финучреждений. В среднесрочной перспективе рост цен на недвижимость означает увеличение вероятности дефолта (PD) заемщиков и ухудшение качества кредитного портфеля в случае негативных событий в экономике.

В НБУ напомнили, что проводят мониторинг рынка недвижимости с обнародованием ключевых выводов в Отчете о финансовой стабильности с 2016 года, ежегодно опрашивают банки о параметрах ипотечного жилищного кредитования, в т. ч. для определения фактических уровней LTV и DSTI на момент выдачи кредитов; проводят анализ финансового состояния крупных компаний в сфере недвижимости в рамках стресс-тестирования крупных заемщиков (ежегодная оценка устойчивости банков), ввели процедуры верификации кредитного риска крупнейших заемщиков банков с 2017 года.

На основании этих данных спикер заявила, что в Украине нет необходимости применения специальных инструментов для регулирования рынка недвижимости.

Также рост нового предложения жилья служит профилактикой для «пузырей», а динамика цен указывает на признаки избытка предложения. Риски отдельных застройщиков и банков имеются, но это индивидуальная проблема, а не проблема системы в целом.

Также в НБУ рассказали, каким образом прогнозируют рост или падение цен. Оценивается срок продажи остатков (квартир) и период этих продаж.

Если оценочное время продажи остатков меньше года => спрос превышает предложение, цены будут расти;
Если оценочное время продажи остатков 1–1.5 года => на рынке баланс;
Если оценочное время продажи остатков более двух лет => предложение превышает спрос, цены будут снижаться.

propertytimes.com.ua