Тренды рынка офисной недвижимости

Актуальность формата «гибкого» офиса является результатом резких изменений в подходах корпоративных арендаторов к принятию решений в сфере коммерческой недвижимости и откроет новые возможности для владельцев недвижимости, способных реагировать на текущие изменения рыночной ситуации и адаптироваться к этим изменениям. Об этом говорится в общеевропейском отчете «Гибкая революция» компании CBRE.

За последнее десятилетие мировой рынок гибких концепций офисного пространства рос в среднем на 13% в год. Темпы роста в Европе (за исключением Великобритании), на Ближнем Востоке и а Африке (EMEA), а также в Азиатско-Тихоокеанском регионе (APAC) составляли в среднем около 20% в год, тогда как на более старших и крупных рынках «гибких» офисов Великобритании и США средний рост составил 10% в год за аналогичный период. Среди основных европейских городов, таких как Берлин, Париж и Лондон, отмечено устойчивый рост рынка на 12-21% в период с 2016 по 2017 годы, совпадающий с ситуацией на рынках Нью-Йорка и Сан-Франциско, где концепция гибкого офисного пространства существовала в течение длительного периода времени.

Основными факторами роста сегмента «гибких» офисов стали технологии (приложения), тенденции развития экономики (рост уровня самозанятости), поведенческие изменения (акцент на гибкий стиль работы, гибкость портфолио, необходимость более быстрых стратегий выхода на рынок). Дополнительно к нарушениям устойчивости функционирования и развития бизнеса в целом, обозначенные выше факторы вызывают изменение подхода корпоративных арендаторов к принятию решений в сфере недвижимости, что, в свою очередь, приводит к возрастающей потребности в "гибкости" набора услуг.

Крупнейшим рынком, бесспорно, является Лондон, где находится более тысячи центров обслуживания и коворкинг-центров. Этот рынок является крупнейшим не только по европейским показателям, но и в мировом масштабе.

Причины преимущества Лондона включают в себя сроки и относительную негибкость британских договоров аренды, для которых «гибкие» офисы могут предоставлять выгодные решения для арендаторов. На центральном лондонском рынке наблюдается диверсификация в типе арендаторов, в том числе заметное увеличение объема площадей, арендованных операторами с целью использования помещений в качестве «гибкого» рабочего пространства. В Великобритании спрос на «гибкое» пространство вызван увеличением субъектов малого бизнеса после рецессии (22%) и повышенной политической и экономической неопределенности. На сегодняшний день данный спрос остается стабильно высоким, а некоторые операторы сообщают о стопроцентной занятости отдельных центров.

Новые участники рынка достигают успеха в Лондоне. Глобальный коворкинг стартап вышел на рынок в 2014 и с тех пор расширился более чем на 2 млн. кв. футов, охватив при этом все основные лондонские субрынки.

Большинство офисов расположены в восточной части Лондона рядом с технологическим кластером Silicon Roundabout. Другие операторы, ориентированные на коворкинг (многие имеют только один или два коворкинг-центры), стремятся удовлетворить местный спрос технологических стартапов, включая специальные центры, функционирующие на базе кафе, например, Forum в районе Шордич и на базе гостиниц, например, The Curtain в том же районе города, который объединяет членство в клубе и общее рабочее пространство. Не остались в стороне и традиционные владельцы: в 2017 компания British Land разработала бренд «гибкого» использования помещений Storey, который будет функционировать в рамках существующих объектов Лондона.

С позиции инвестора, рост в этом секторе открывает новые возможности и ставит новые задачи, связанные с доступом к рынку и его оценке. Рынок адаптируется к изменению по мере того, как арендаторы занимают офисные помещения, и уже формируются три модели, которые инвесторы могут использовать для доступа к «гибкому» офисному рынку: классическая модель аренды, модель платформы или модель распределения прибыли/дохода.

Стюарт Смит, управляющий директор Центрального лондонского подразделения консалтинга и управления транзакциями, прокомментировал:

«Быстрый рост сектора «гибкого» рабочего места можно объяснить фундаментальными трансформациями в технологиях и экономике, которые изменились в соответствии с поведением арендаторов. Каждый из арендаторов способствует структурному изменению того, как компании подходят к своим решениям в сфере недвижимости. Концепция «гибкого» офиса есть и будет актуальной, поскольку обращается к основной потребности арендатора».
В данном отчете содержится вывод о том, что в будущем, вполне возможно, придется отойти от традиционной модели фиксированных офисных мест, которые сдаются в аренду в соответствии со стандартными условиями договора аренды. Новые разработки будут сначала включать в себя «гибкие» элементы пространства в новых зданиях, где помещения уже изначально предназначены для целей организации «гибкого» рабочего пространства, наряду с оздоровительными-услугами и другими дополнительными сервисами. Такая гибридная модель отражает типичную модель роста бизнеса 21-го века - от создания идеи до долгосрочной аренды недвижимости мировых корпораций, с предоставлением владельцам возможности долговременного сотрудничества с арендаторами.

Георгий Николаев, директор департамента управления проектами, Global Workplace Solutions, CBRE Ukraine, прокомментировал:

«В Украине стратегия гибкого офисного пространства зародилась не так давно. Однако, стоит отметить, что крупные международные компании, в корпоративной стратегии которых комфортное рабочее пространство и условия труда для сотрудников играют одну из главных ролей, формируют концепцию своих офисов по современным стандартам и инновационным технологическим решениям. Все больше компаний воспринимают офисное пространство, как функциональною технологическую среду, комфортною для человека. Сейчас высоко ценится работник, часть команды - человек, который проводит в этом офисе большую часть времени. Такие функциональные решения как flexible meeting areas, hot desking, drop in areas, «облачные» коммуникационные решения уже или реализованы, либо реализуются в киевских офисах.»
www.zagorodna.com