Редевелопмент вместо реконструкции
Сносить, реконструировать, оставить как есть? Как поступить со старыми советскими домами, которыми застроены целые районы украинских городов?
Государство не готово финансировать необходимую реконструкцию в полном объеме. А для частных инвесторов окупаемость таких проектов не очевидна, пока они не увидят реальные работающие примеры. Кроме того, всегда найдутся те, кто готов спекулировать на этой теме, вызывающей социальную напряженность в обществе.
Но сейчас нужны не спекуляции и теоретические дискуссии, а обоснованные экономические модели.
В 2018 году компании NAI Ukraine и Urban Experts вместе с британскими партнерами Leslie Jones Architecture создали уникальный для постсоветского пространства проект регенерации старого жилого района в Астане. Это не просто реконструкция домов, а редевелопмент территории с обновлением жилищного фонда, созданием современного урбанизированного пространства с использованием SMART-технологий.
Разработанная концепция применима в нашей стране, особенно, если учитывать, что себестоимость строительства в Казахстане и Украине близка. По этой же схеме можно реконструировать городские районы в любых постсоветских странах и бывших республиках социалистического блока.
Экономическая модель
В результате исследований получены долгоиграющие модели, с прописанными экономической и архитектурной составляющими.
Экономический просчет включал в себя стоимость регенерации района — внешнего благоустройства общественных территорий и внутреннего благоустройства дворов. Также проведены исследования двух вариантов реализации проекта за счет уплотнения застройки.
В первом случае рассматривалась возможность добавления новых жилых зданий по периметру микрорайона и надстройки этажей над существующими жилыми зданиями там, где это возможно. Путем надстройки модернизировались жилые дома советского периода во многих европейских странах — Германии, Венгрии, Чехии. Этот способ уплотнения застройки позволяет получить дополнительные доходы для реализации проекта.
Во втором случае предусмотрен снос самых устаревших домов с отселением жильцов в новые квартиры. На месте снесенных зданий предполагалось строительство современного жилья. В этом варианте надстройка этажей на старых домах тоже присутствует, но в гораздо меньшем объеме.
Архитектурная концепция
При редевелопменте работа архитекторов начинается с разработки нового мастер-плана территории. В этом проекте им достался район, плотно застроенный советскими типовыми домами. Хаос времен независимости создал дополнительные ограничения и барьеры. Острые проблемы этой территории — отсутствие организованных парковок, безопасных пешеходных маршрутов и наземные теплотрассы. Создано безбарьерное пространство, в котором приоритет отдан пешеходам и велосипедистам, а паркинги вынесены за пределы дворов.После грамотного планирования район дополнен оптимальным набором SMART-технологий, опробованных в других городах. Современные урбан-кварталы в проекте выглядят не хуже, чем в развитых европейских городах. Информационные digital-тотемы, велопрокат и велодорожки, укрытия от непогоды с солнечными панелями на крыше, игровые площадки, урбан фарминг — вот неполный список того, что появилось в бывшем советском районе.
Где взять деньги?
Ну и наконец, главный вопрос: кто за все должен платить? Это стало одной из центральных частей исследования. Рассчитаны варианты финансирования с разным участием города и инвесторов и различной окупаемостью. Проект можно реализовать без поддержки города, с минимальной поддержкой и при полном городском финансировании. Каждый из вариантов имеет преимущества и недостатки, и может быть уместен в различных кейсах.Работая в Казахстане, мы получили подтверждение, что такой проект можно реализовать без сноса домов и государственного финансирования, причем инвестор получит 20% годовых. В украинских реалиях рынка недвижимости — это хорошая возможность для небольших девелоперов. Если 20% окупаемости едва ли устроит крупных монополистов, то меньшие компании имеют шанс проявить инициативу и поучаствовать в таких проектах.
Виталий Бойко,CEO компании NAI Ukraine, основатель Urban Experts
propertytimes.com.ua
Комментарии