Рынок недвижимости пошел в эконом-класс

На общем довольно безрадостном фоне рынка недвижимости выделяется сегмент эконом-класса. В Киеве и области это сейчас наиболее распространенное и востребованное жилье, пусть и с рядом оговорок, пишет Елена Романюк в №45 журнала Корресподент от 14 ноября 2014 года.

Если учитывать рекламу и ее интенсивность, можно сделать вывод, что столица и пригород буквально охвачены строительным бумом. Эфир и рекламные площади пестрят объявлениями о возведении нового жилья и предложениями квартир за небывало низкими, правда, только в долларовом эквиваленте, ценам.

В какой-то степени это соответствует действительности: по данным игроков рынка недвижимости, столичные застройщики сегодня предлагают квартиры в 180-250 объектах. Еще 385 новостроек ждут своих покупателей в пригородах Киева, отмечает Виктор Коваленко, директор консалтинговой компании "РеалЭкспо".

«По итогам первого полугодия на рынок Киева вышло 16 новых проектов с общим объемом предложения более 5.000 квартир. В июле-октябре стартовали продажи еще в 11 комплексах, общий объем предложения дополнительно увеличился на 3.000 квартир », - рассказывает Корреспонденту Ярослава Чапко, директор консалтинговой компании City Development Solutions.

По словам Чапко, наиболее активно застраиваются Голосеевский и Днепровский районы Киева, на которые суммарно приходится 35% всего предложения на рынке жилья. Меньше строек в Подольском и Деснянском районах - по 3%. В области строят 31 объект в 15 районах.

Согласно оценкам экспертов, около 70-80% предлагаемых к продаже квартир в новостройках относятся к категории экономкласса

Согласно оценкам экспертов, около 70-80% предлагаемых к продаже квартир в новостройках относятся к категории экономкласса.

«Если говорить о предложении, которое есть в продаже (в сводных новых домах, а также в домах на разной стадии готовности), экономжилья занимает около 60%. В то же время среди новых проектов, вышедших на рынок с начала года, экономкласс составляет 80% », говорит Александр Попов, директор проектной группы Архиматика.

Тенденция 2014 года - строительство «малогабаритных» квартир. В отдельных новостройках удельный вес квартир студио и однокомнатных превышает 50% общего количества, площади таких квартир начинаются от 18 кв. м.

«Застройщики пытаются предложить рынку минимально необходимые площади. Времена однокомнатных квартир площадью 50-70 кв. м закончились лет пять назад », - отмечает Олег Приходько, генеральный директор девелоперской компании Greenol.

Очевидные риски

Переориентация застройщиков на меньший метраж объясняется просто: доходы украинском не идут в сравнение с ценами на недвижимость, поэтому стоимость квартиры была и остается ключевым параметром выбора жилья. Теми же соображениями по понятным причинам руководствуются и переселенцы из зоны АТО - эксперты отмечают, что именно благодаря им рынок летом приблизился к показателям продаж прошлого года.

«Переселенцы из зоны АТО, если говорить о первичном рынке, покупали квартиры в достроенных новых домах. Это преимущественно представители бизнеса, которые перенесли свою деятельность в столице », - отмечает Попов.

Главная причина падения спроса - непредсказуемая девальвация гривны

Впрочем, определенный всплеск спроса на первичное жилье продлился недолго. Уже в октябре, по данным консалтинговой компании SV Development, в Киеве было продано 1.165 квартир (из них на первичном рынке - 644), что почти на 10% меньше, чем в сентябре. Главная причина падения спроса - непредсказуемая девальвация гривны. Даже те покупатели, которые готовы были приобрести квартиру «прямо сейчас», увидев курс 14-15 грн за $ 1, уменьшили свой пыл.

«Буквально месяц назад я интересовалась покупкой квартиры в ЖК Комфорт Таун. Предусматривала взять жилье в рассрочку лет на пять-семь. Но поскольку цены на квартиры в этом объекте в долларах и курс никто не фиксирует, пришлось отказаться от своих планов. Поищу новостройки, в которых цена привязана к гривне или курс доллара фиксированный », - говорит пиар-менеджер Татьяна.

Но даже в тех объектах, где курс фиксированный, никто не дает гарантии, что с его ростом цена не будет пересмотрена позднее.

«Я рассматривала возможность покупки квартиры в комплексе Новая Ходосеевка в пригороде Киева. В октябре курс доллара, к которому они привязывались, составлял 10,6 грн, но уже в марте 2015 года он должен вырасти до 13 грн за $ 1 Плюс при покупке квартиры в рассрочку на десять месяцев цена 1 кв. м повышается на $ 5 ежемесячно (и это без учета роста курса доллара) », - рассказывает дизайнер Юлия.

Те покупатели, которые все-таки решились купить квартиры в новостройках, предпочитают оплачивать сразу всю их стоимость. Так и от риска девальвации страховка, и на дополнительную скидку можно рассчитывать

Таким образом, те покупатели, которые все-таки решились купить квартиры в новостройках, предпочитают оплачивать сразу всю их стоимость. Так и от риска девальвации страховка, и на дополнительную скидку можно рассчитывать - в некоторых объектах она доходит до 25%.

«Покупая квартиру, покупатели пытаются получить максимально возможные скидки. Более половины сделок совершается со 100% -ной оплатой стоимости жилья », - говорит Чапко.

Такие клиенты предпочитают наименее рискованным вложением - жилым комплексам, сданным в эксплуатацию или находящихся на завершающей стадии работ. И дело здесь не только в желании скорее заселиться или сдать квартиру в аренду. Люди по-прежнему не доверяют застройщикам, которые привлекают деньги на начальной стадии работ, то есть на этапе котлована или фундамента. И, как признают сами застройщики, основания для этого есть.

«В условиях финансового кризиса и стагнации рынка недвижимости предоставления долгосрочных программ рассрочки и больших скидок застройщиком может свидетельствовать о его финансовых проблемах и нести риски недостроя таких объектов», - предупреждает Дмитрий Шостя, руководитель отдела продаж ЖК ParkStone.

В зоне высокого риска - проекты, находящиеся на начальных этапах строительства, планируемая сдача в эксплуатацию которых ожидается в конце 2015 года и позднее

Наименее подвержены риску стать недостроями, по словам Приходько, те проекты, где «наблюдается положительная динамика продаж и соответствующие темпы строительства». А в зоне высокого риска - проекты, находящиеся на начальных этапах строительства, планируемая сдача в эксплуатацию которых ожидается в конце 2015 года и позже.

«В таких объектах процент проданных квартир невысокий, соответственно, риски потери основного источника финансирования - капиталовложений будущих жильцов - растут», - объясняет Чапко.

К слову, эксперты не исключают, что именно прекращение и замораживания ряда строящихся объектов способно повлиять на снижение объемов ввода в эксплуатацию жилья по итогам 2014 года.

Цены не сдержать

Длительное падение курса гривны очень скоро заставит застройщиков корректировать цены в сторону повышения, считают эксперты.

«С одной стороны, компании всячески пытаются сейчас удержать цены, чтобы не отпугнуть клиентов и не допустить снижения продаж. С другой - снижение курса гривны заставит их это сделать », - прогнозирует Приходько.

О возможном повышении цен говорит и Чапко: «девальвация гривны продолжается, приведет к росту цен в сегменте первичной недвижимости. До конца года рост стоимости 1 кв. м будет не таким ощутимым благодаря действию предновогодних акций и дисконтных программ. Но уже в начале 2015-го средние гривневые цены первичного рынка экономкласса вырастут на 10% ».

Такие прогнозы свидетельствуют, что в обозримом будущем, как, впрочем, и сейчас, квартиру смогут позволить себе купить только те клиенты, кто готов выложить 100% ее стоимости сразу. Эта категория может пополниться за счет так называемых инвесторов, которые предпочтут вложению в недвижимость банковским депозитам.

Небольшая активизация на столичном рынке также возможна благодаря парламентским выборам. Формирование новых органов власти и обновления состава Верховной Рады традиционно повлечет переезд в Киев не только новых депутатов, но и членов их семей и приближенных к ним лиц.

«Наибольшее ажиотажа можно ожидать в эконом, - считает Шостя. - Квартиры в таких домах будут пользоваться спросом как среди собственно новоприбывших представителей властной верхушки, так и среди лиц, которые будут готовы сдать такое жилье им в аренду. Традиционным для периода после выборов является и расширение жилплощади «околовластных» клиентов за счет продажи имеющейся квартиры на вторичном жилфонде или приобретения дополнительных квадратных метров ».

По словам эксперта, на общем фоне стагнации рынка большого всплеска спроса со стороны представителей «новых элит», конечно, не даст. Более того, не исключено, что несмотря на разные антикоррупционные инициативы старт «чиновничьих распродаж» состоится чуть позже, чем это бывало раньше.

Однако уже сегодня в отделы продаж обращаются как посредники, так и представители потенциальных покупателей, которое подыскивают комфортное, но при этом не слишком вычурное жилье для людей с достатком «средний плюс-плюс», которые уже работают в госсекторе или планируют вскоре занять свои посты.

На эту категорию клиентов отчасти ориентируются и компании, наряду с экономическим классом строят так называемое улучшенное жилье. В последнее время в эту категорию попадают квартиры по ценам между эконом- и бизнес-классом, заманивают покупателей улучшенным качеством строительства, материалов, большими площадями квартир и развитой инфраструктурой жилых комплексов. Цены на такие квартиры выше, чем на экономкласс, на 15-20%.

«Качественные проекты заметно дороже проектировать и немного дороже строить, но они в итоге быстро продаются. Востребованный продукт позволяет не только приумножить вложенные застройщиком деньги, но и создает компании имидж ответственного застройщика, которая беспокоится о комфорте будущего покупателя », - считает Попов.

Впрочем, его коллега Анна Искиердо, директор проектной компании АИММ-Групп, отмечает, что, судя по новым проектам, строиться будет все-таки больше экономжилья.

«Сейчас инвестор принимает к рассмотрению наиболее оптимальные и дешевые архитектурно-инженерные концепции. Это единственный способ заказчика уменьшить себестоимость строительства », - отмечает эксперт.
www.zagorodna.com