Читайте также:
Новомосковск: где искать стабильную работу
Поработав несколько месяцев риелтором, ABCnews пришел к выводу, что рынок пока не созрел к установлению прозрачных правил.На своей шкуре
Киевлянин Андрей решил продать доставшуюся ему в наследство квартиру площадью 37 кв. м на Оболони. К ней прилагались свежий косметический ремонт, расположение в панельном доме и риелтор Алексей Ващенко – молодой человек 20 с небольшим лет, семимесячным опытом работы на рынке недвижимости и одной самостоятельной сделкой за плечами. Формально мне разрешили исполнять роль основного риэлтора, но только под профессиональным присмотром Алексея.
Для начала надо было сформировать цену. Андрей, как и каждый собственник квартиры, хотел продать ее подороже. Я, ссылаясь на анализ рынка, объясняла, что его аппетиты слишком высоки. Риелтор же отметил, что реальные цены минимум на 15-20% ниже тех, которые он видит в объявлениях о продаже. «Так что будьте готовы уступать», – пытался объяснить Алексей Ващенко. Устанавливать же приемлемую цену тоже неправильно, иначе покупатель не получит возможности торговаться. После долгих споров мы сошлись на цифре в $55 тыс., что примерно соответствовало тогдашней рыночной ситуации, и приготовились к обилию телефонных звонков.
Но покупателей не было. Виной тому мог быть как январь месяц, когда мы начали заниматься продажей, так и общая пассивность рынка недвижимости. Несмотря на то, что объявление о продаже мы разместили на всех основных электронных и печатных ресурсах, потенциальные покупатели нас не тревожили ни в январе, ни в марте, ни в апреле.
Мертвый рынок
Чтобы расширить круг заинтересованных лиц, мы дали объявления с разной ценой, установив коридор в $5 тыс. «Если найдется много заинтересованных, цену всегда можно откорректировать в сторону роста», – подбадривал риелтор. Корректировать, конечно, пришлось в сторону уменьшения – в четыре этапа мы опустили стоимость квартиры до $43 тыс.
Ближе к лету нашлись вполне реальные претенденты на квартиру. Но у всех была одна проблема: деньги – на руках, но не хватает $5-20 тыс. Запомнился один молодой человек. «На первичном рынке за $23,5 тыс. я могу приобрести куда более просторную, причем новую квартиру! В уже построенном доме. Но мне нравится Оболонь!», – вдохновенно аргументировал он свое предложение.
Алексей Ващенко оказался более чем прав: рынок вторичного жилья парализован, о чем уже писал ABCnews. В нынешних условиях покупатели переключились на новостройки. Во-первых, первичный рынок предлагает обширный ассортимент вариантов в разной степени готовности по весьма демократичным ценам (от $500 за кв. м). Во-вторых, новостройки реализуются в гривнах, в то время как рынок «вторички» плотно привязан к доллару.
В итоге число сделок за минувший год, по оценкам разных риелторов, сократилось на 30-40%. Сейчас на одного риелтора, по словам киевского специалиста по недвижимости Евгения Хорунжего, приходится не больше, чем четыре-пять сделок в год. Часто – вдвое меньше.
Средний доход в этой профессии при наличии сделок составляет около $500-700 в месяц. Формируется эта цифра на основании комиссионных, которые в среднем составляют 3-5% от стоимости квартиры. В отдельных крупных столичных агентствах, как рассказывает специалист по недвижимости АН «Ваш Риелтор» Оксана Чередничок, пытаются заявлять о 7%. Мелкие агентства и компании из пригорода ограничиваются 2,5-3% комиссионных.
Обычно чем крупнее компания, тем меньшая часть от комиссионных достается агенту на руки. Как объясняет частный риелтор Татьяна Карпенко, такие агентства берут дополнительные деньги «за надежность» для клиента и сотрудника, поэтому последнему достается лишь 15-20% от суммы комиссионных.
Сейчас в Киеве работает около 500 агентств недвижимости, в целом по стране их свыше тысячи. Точное или даже ориентировочное число риелторов по Украине назвать невозможно, предположительно их несколько десятков тысяч.
Мутная вода
«Сейчас, можно сказать, тишь да благодать. А вот в 90-е и на «счетчик» ставили, и деньги воровали», – говорит Алексей Ващенко. Сам он 90-е не застал, но со смаком рассказывает истории, слышанные от коллег. А них риелторы больше похожи на сыщиков или мафиози. Они носят оружие, а деньги считают исключительно чемоданами. Сейчас же основная опасность риелтора — это клиент, который может не заплатить за предоставленные услуги. «Участились случаи, когда клиент отказывается оплачивать комиссионные или договаривается с покупателем или продавцом за спиной у риелтора, чтобы провести сделку без него», — рассказывает Татьяна Карпенко, добавляя, что защититься от этого невозможно. Вне зависимости от того, работает специалист на себя или на крупное агентство недвижимости.
«Работая в агентстве, я усвоила: случись беда – никто защищать не будет. Наша дирекция предупредила: если что, вы у нас не работаете, не значитесь, мы вас не знаем, судиться за вас не будем. Трудилось в агентстве около тридцати человек, а официально оформлено было только трое», – говорит Татьяна Карпенко.
Существует и другая сторона медали. По данным вице-президента Международной федерации недвижимости «ФИАСБИ-Украина» Александра Бондаренко, в столице резко активизировались мошенники от недвижимости, которые представляют из себя организованные преступные группы и выманивают деньги у тех, кто пытается приобрести объекты недвижимости стоимостью от $150 тыс.
В целом же рыночную ситуацию сложно назвать прозрачной. До 90% специалистов, по словам главы Союза специалистов по недвижимости Украины Александра Рубанова, работают нелегально, и в таких случаях ничто не может гарантировать легальность сделки. «Их невозможно подсчитать: большинство из них нигде не значится»,— поясняет он. По его данным, до кризиса 2008-го года в Киеве было 15-20 тысяч риелторов. Сейчас, возможно,— от 5 до 10 тысяч. Это так называемые черные брокеры, ведущие частную практику без регистрации предприятия и уплаты каких-либо налогов. Сделки с их участием проводятся на собственный страх и риск.
Тайные агенты
Для исправления ситуации, уверяют руководители риелторских организаций, необходимо профильное законодательство. «Было семь попыток принять закон о риелторской деятельности, первая из них – еще в далеком 1997 году. Но все они оказались тщетными», – рассказывает Александр Рубанов. Александр Бондаренко уточняет, что два последних законопроекта даже не попали в первое чтение в парламенте. Он уверен, что существование реестра профессиональных лицензированных риелторов не дало бы мошенникам развернутся.
Правда, не все риелторы чувствуют необходимость в дополнительном регулировании отрасли. «Нет смысла вносить специалистов в реестр и заставлять получать лицензию. Это еще одна попытка государства залезть к нам в карман», – считает Татьяна Карпенко.
Пока риелторы выясняют отношения между собой и налаживают диалог с чиновниками, на рынке недвижимости становится все тише. За полгода квартира на Оболони так и не нашла своего покупателя, и, вполне возможно, не найдет его и в следующие месяцы.
ABCnews
Комментарии