Реновация промзон: сверхзадача для девелопера и архитектора

Реновация промышленных или припортовых зон – это не просто преобразование территорий бывших заводов или транспортных предприятий в жилые районы. Это скорее создание совершенно новой среды, иной «ткани города». Справедливо ли это утверждение для Украины, насколько подобная «сверхзадача» выполнима и актуальна у нас, и кто может быть инициатором подобных проектов, разбирался Property Times.

Сверхзадача для девелопера

Итак, дано: любая заброшенная промзона, не использующаяся по назначению. Девелопер, собственник участка и инвестор (иногда роли совмещаются) решают, что здесь можно возвести новый жилой комплекс, а квартиры в нем – выгодно продать. Вместе они озадачивают архитекторов, и, если город и общественность не против (а в наших реалиях идея реновации почти никогда не противоречит интересам этих групп, ведь промзоны – не дворы и не парки), — начинается захватывающая работа.

Но тут возникает одна из главных сложностей реновации: девелопер и архитекторы должны создать проект, приносящий доход, но построенный не только на экономике. Оказывается, нельзя просто так взять, и встроить новый микрорайон в уже существующий город. И сделать это нужно не по советским лекалам (гектарами и пятилетками), а почти ювелирно, соотносимо с «человеческими размерами».

Как отмечает Андрей Вавриш, Riverside Development, «Реновация должна базироваться на здоровом компромиссе – вниманию к историческому наследию, развитию присущих только этой территории культурных форматов и объектов и, одновременно, обладать функциональным и эмоциональным компонентами, ориентированными на потенциальных покупателей».

Другими словами, экономическую модель нужно «привязать» к исторической архитектурной традиции города, окружающего зону реновации, а также интегрировать ее в существующую инфраструктуру. Например, развить идею квартальной (а не микрорайонной) застройки Подола на близлежащую территорию реновации Рыбальского острова. Чем не сверхзадача?

Инициатива реновации

Имея такой нетривиальный вызов, получаем вопрос: а кто должен инициировать подобные проекты? Эксперты полагают, что во главе столь масштабной задачи может стоять исключительно частный девелопер. С другой стороны, город должен определять, в каких условиях, в каком формате, придерживаясь каких принципов, будет работать девелопер.

«Инициатива должна исходить с двух сторон, – говорит Антон Олейник, архитектурное бюро burø. – Чтобы промышленные территории развивались в интересах города, город должен предложить стратегию развития всех территорий, и каждый новый проект должен интегрироваться в общее виденье. Эта перспектива, безусловно, должна учитывать экономическую и социальную составляющую. Сейчас у нас есть генплан, который, впрочем, свою функцию не выполняет, в нем множество утопических допущений. Это всего лишь документ, и в условиях рыночной экономики не работает. Это могло работать лишь в советский период в условиях плановой экономики, когда всеми участниками проекта было, условно, государство».

Для города в целом реновация – достаточно выгодное дело. За обновление территорий берутся частный инвестор и девелопер, осознающий, что реализовать проект надо хорошо (иначе будет не конкурентно), при этом почти ничего не просящий взамен.

Как комментирует тему Влодко Зотов, Бюро инициативной архитектуры GA: «Мы, наконец-то, подошли к такому этапу, когда самому девелоперу выгодно реализовывать проекты, устраивающие всех. От этого сегодня зависит экономический успех проекта. Девелопер думает критериями качества – и это очень хорошо».

Городу выгодно интенсифицировать использование земель, создавая многофункциональные районы. При этом не создавая дополнительной нагрузки на инфраструктуру, а используя имеющуюся. «К тому же, экономические связи значительно лучше развиваются внутри сформированного города. Для девелопера реновация – это возможность проявить способность заниматься проектом глубоко и комплексно, формировать команду и принимать масштабные вызовы. Если застройщик не ленив, имеет пытливый ум, стремится все изучить и имплементировать инновации, то для него реновация – роскошный подарок», – считает Андрей Вавриш.

Реновация и Киев

Последние годы в новостях о рынке недвижимости все чаще звучат сообщения о критическом сокращении или полном отсутствии земельных участков под застройку в столице. Свободных мест нет, либо они уже находятся в частной собственности.

С другой стороны, в Киеве, как и во многих крупных городах, большое количество так называемых «brownfields» – «ржавых поясов» индустриальной застройки, оставшихся с советских времен, но уже не используемых.

«Если осваивать только эти территории, при нынешних потребностях рынка жилой недвижимости, их может хватить на ближайшие 50 лет застройки, – говорит Влодко Зотов. – Другой вопрос, что характерная особенность этих зон – не самое высокое качество возведенных в спешке пятилеток строений. Оставшиеся здания практически невозможно реконструировать. По этой причине у нас нереализуемы проекты по типу европейских – с сохранением антуража и узнаваемых профилей исторических построек».

И именно по этой причине реновация в Киеве – это, как правило, использование участков «из-под» промзон, застройка их, можно сказать, с нуля.

Реновация и интеграция

При таком подходе актуальным становится вопрос интеграции «обновленной территории» с «остальным городом». Пока особых проблем не было – в случае с Рыбальским территория была уже как бы вписана в район с развитой инфраструктурой. Здесь проходит несколько линий общественного транспорта. Есть, пускай в планах, проект четвертой линии метро (многострадальное «метро на Троещину») или, как альтернатива, скоростного трамвая.

Все же, как отмечает Влодко Зотов, «Промзоны под реновацию достаточно плохо интегрированы с городской тканью, и каждый проект приходится начинать с решения именно этого вызова: как зону реновации «подключить» к остальному городу».

С другой стороны, девелоперы всегда обращают внимание на разграничение зон ответственности – есть застройщик, отвечающий за реализацию проекта, создающий рабочие места и т.д. И есть город, в чьей компетенции общественный транспорт, инфраструктура города и т.п.

«Нужно не забывать, что у каждого своя работа, то есть девелопер не может заменить государственные программы и заниматься тем, за что ответственна горадминистрация. С другой стороны, застройщик может создавать общественные пространства, формируя широкие улицы и проспекты, бульвары, – это во многом определяет девелопер, независимо от того, есть правила регулирования со стороны государства или нет. Впрочем, компромисс можно найти всегда – я еще не сталкивался с безвыходными ситуациями, при условии, что обе стороны работают по схеме win-win», – говорит Андрей Вавриш.

Реновация и перспективы

Проекты реновации для столицы – уже не новшество. Процесс в этом направлении идет, можно упомянуть, в частности, ЖК «Комфорт таун», построенный на территории бывшего завода, жилой район Рыбальский, находящийся в активной стадии реализации, разрабатываемый проект ревитализации Телички, старт проекта ЖК «Файна таун» на месте выставочного центра «КиевЭкспоПлаза».

В планах, которыми делится Андрей Вавриш, новый проект реновации в промышленной зоне на территории так называемого «Нового Подола», ближе к станции метро Тараса Шевченко. Сейчас многие из этих территорий перепрофилированы в офисные пространства, склады, типографии, поэтому зона работает днем, но ночью там почти все замирает, есть полностью заброшенные территории.

«Два актуальных тренда, обуславливающие перспективы для реноваций – урбанизация и расширение «мест приложения труда». Промышленные зоны в прежних масштабах уже не нужны, производство организуется более компактно. Поэтому реновация промзон – это главный тренд на ближайшее десятилетие. И ситуация эта не уникальная для Киева или Украины, здесь мы полностью совпадаем с мировыми тенденциями. И мы обязательно станем свидетелями того, что подобные проекты будут только прибывать», – считает Антон Олийник.

Примеры реновации промзон в мире

Baku White City – один из масштабных градостроительных проектов в Азербайджане. Проект предусматривает восстановление и развитие восточной части центра столицы (Черный город), занимающей территорию 221 гектара. Генеральный план Baku White City предусматривает создание 10 универсальных районов городского типа с общественными зонами, коммерческими и арт-объектами. По завершении проекта население Baku White City может составить до 50 тыс. жителей.

Хафенсити – район Гамбурга, появившийся на месте старого порта. Один из крупнейших градостроительных проектов Европы, где на месте складов и портовых помещений строятся суперсовременные футуристические здания из стекла и бетона – жилые дома, офисы, магазины, рестораны, музеи и культурные центры. При этом знаменитый промышленный комплекс девятнадцатого века Шпайхерштадт был не снесен, а переделан в музеи и галереи современного искусства. Завершение работ по ревитализации планируется к 2020 году.

Конфлуанс в Лионе (Проект Лион-Конфлуанс) – один из крупнейших в Европе проект по ревитализации промышленной зоны. В 90-х под реконструкцию – жилую и коммерческую застройку – было отдано около 150 га бывшей припортовой зоны со складами и предприятиями. Проект отличается формированием больших общественных зон, а также необычной планировкой домов: архитекторы постарались, чтобы окна домов не смотрели друг на друга.

Krøyers Plads в Копенгагене – проект по реновации промзоны в Копенгагене, где склады на набережной превратились в жилой район. Строительство зданий в нынешнем виде было завершено в 2016 году. На месте жилого района была старинная верфь (чья история начинается еще в 1750-ых годах).

Интересно, что после 1970-х, когда верфь была заброшена, тут успели организовать пляж, а затем целый ряд архитектурных проектов для этого района был отвергнут общественностью или самим городом. Компромисс удалось найти лишь в 2011-ом году.
www.zagorodna.com