Регулирование срока реализации строительства, как инструмент перераспределения земельного рынка

В настоящее время отсутствует законодательное регулирование, возлагающее на девелопера обязательство завершить строительство в определенные сроки с момента получения прав на земельный участок нет. Более того, последняя градостроительная реформа сняла ограничения в части срока действия разрешительных документов в строительстве (градостроительные условия и ограничения, технические условия, разрешение на строительство), которые теперь действуют бессрочно (до реформы срок действия составлял 2 года), что избавило застройщика от неоправданных дополнительных денежных и временных затрат, равно как и дает возможность теоретически начать строительство в любое удобное для застройщика время.

На практике реализация соответствующего обязательства осуществлялась путем включения в договор аренды нормы, обязующей арендатора завершить (или начать) строительство в срок, предусмотренный проектной документацией (или договором), но, не более чем в определенный, установленный договором аренды срок с момента государственной регистрации договора аренды. По нашему опыту, в подавляющем большинстве случаев это обязательство арендаторами не выполнялось в силу ряда объективных или субъективных причин. Правоприменительная практика в этой сфере очень неоднородная и шла разными путями, – в некоторых случаях срок выполнения соответствующего обязательства продлевался, в иных случаях – договор аренды расторгался. В то же время, нам не известно об аналогичной практике относительно участков, принадлежащих застройщику на праве частной собственности, как это существует в ряде иных юрисдикций, как например, в Белоруссии.

По нашему мнению, соответствующее регулирование должно осуществляться и далее именно на договорных началах и быть предметом договоренности между девелопером и органом местного самоуправления, с тем, чтобы учитывать локальные особенности. Кроме того, мы понимаем, что кроме преследования чисто спекулятивных целей на пути реализации соответствующего обязательства могут быть и субъективные факторы, как-то, финансовый кризис или бюрократические препоны, которые не позволяют начать или продолжить строительство в сроки, предусмотренные изначально, даже если девелопер не преследует спекулятивные цели.

Весной этого года в парламенте был зарегистрирован законопроект о внесении изменений в Земельный Кодекс Украины относительно усиления контроля за использованием земель жилищной и общественной застройки, который предусматривает расторжение договора аренды или покупки земельного участка для строительства, если строительство на нем не завершено в течении пяти лет с момента получения участка в собственность или аренду.

Подобная инициатива очевидно связана с тем, что, например, в Киеве есть множество пустых участков, которые никоим образом не используются и находятся в долгосрочной аренде исключительно со спекулятивной целью их последующей перепродажи. С принятием указанных изменений, текущих арендаторов или собственником таких участков можно будет лишить прав на земельный участок с целью передачи актива более эффективным землепользователям или, по крайней мере, сделать сговорчивее относительно условий его продажи. Однако, как указано выше, на данном этапе времени однородная правоприменительная практика в этой сфере отсутствует, в связи с чем ситуация неоднозначна и может стать инструментом перераспределения земельного рынка. В частности, в нашей практике мы многократно сталкивались с необходимостью системного толкования соответствующих положений договора аренды, пытаясь, например, доказать, что же считается моментом начала или завершения строительства.

Например, в случае формального применения норм закона, добросовестный застройщик, имеющий готовность объекта 98 %, но формально не «завершивший» строительство в сроки, указанные выше, может потерять право аренды участка, что само собой, является абсурдом.

С учетом изложенного выше, следует подойти очень осторожно к формулированию соответствующих норм, чтобы не допустить злоупотреблений.

В частности, применение соответствующих санкций к застройщикам должно осуществляться исключительно на основании решения суда, который должен объективно подойти к оценке ситуации и доказательств, аккуратно взвесив все аргументы и обстоятельства. Кроме того, применение санкций и инициирование расторжения договора аренды должно быть не обязательством, а правом (!!!)органа местного самоуправления, который должен принять взвешенное решение, базируясь на совокупности факторов. Ну, и самое важное, – закон должен предусматривать порядок и источники предоставления адекватной компенсации застройщику, который теряет право аренды участка. Не лишним было бы установить основные принципы расчета соответствующей компенсации, чтобы избежать ненужных дискуссий, связанных, например, с оценкой нематериальных активов. Обязательство относительно компенсации будет дополнительным сдерживающим фактором для органа местного самоуправления перед принятием соответствующего решения о расторжении договора…

Подобное нововведение может оказать двоякое влияние на строительный рынок Украины. С одной стороны, возможно, хотя и маловероятно, это дисциплинирует застройщиков, побуждая их, под страхом потери прав на участок, вовремя закончить строительство. С другой стороны, нововведение способно породить массу проблем. Во-первых, выполнение застройщиком обязательств перед инвесторами, которые вложили деньги в проект. Не совсем понятно, как и кто будет исполнять соответствующие обязательства в случае расторжения договора аренды. Во-вторых, судьба объекта незавершенного строительства, который будет принадлежать застройщику, вероятнее всего, будет передан в ипотеку у банка, и будет находиться на земельном участке, переданном третьему лицу. И, наконец, в-третьих, как указано выше, эта норма может превратиться в инструмент перераспределения земельного рынка. Таким образом, в отличие от декларируемых авторами законопроекта целей по гармонизации и дальнейшему развитию строительного рынка Украины, он может оказать деструктивное влияние и породить неуверенность, как среди застройщиком, так и среди инвесторов, что приведет к существенному уменьшению и удорожанию финансирования на ранних этапах строительства, в связи с чем стоит очень взвешенно подойти к формулированию норм закона.

Тимур Бондарев, управляющий партнер, руководитель практики недвижимости и строительства, Владимир Грабчак, юрист, АО «Arzinger

Building.ua