Property Times расспросил экспертов в сфере недвижимости, что сейчас происходит с региональным рынком девелопмента и что его ждет дальше.Смотреть по сторонам
Девелоперам интересно работать с регионами, прежде всего, из-за возможности почувствовать себя пионерами. Строили здесь всегда мало и медленно, потому что, как правило, все внимание было приковано к Киеву. Ситуация изменилась за последние 5 лет, особенно с момента, как в Украине начались процессы децентрализации. Регионы начали осваивать деньги, развивать инфраструктуру и привлекать различные донорские гранты для развития.
«Региональные рынки не менее привлекательные, а иногда и в разы интереснее, чем киевский. Вопрос только в правильном выборе проекта, его характеристик, а также в позиционировании », - убежден эксперт по недвижимости Сергей Овчинников.
Соглашается с ним и Дмитрий Омельчук, менеджер по развитию бизнеса DELTA Ukraine, который отмечает, что основное правило для девелоперов, нацелившихся на регионы - изучение рынка, спроса и правильно подобранный инвестиционный продукт.
«В каждом регионе сложилась своя ситуация на рынке, поэтому ошибочно подходить ко всем одинаково. Я думаю, что региональные рынки длительное время были незаслуженно обделены вниманием инвесторов », - отметил он.
О необходимости индивидуальной оценки отдельно каждого региона не поспоришь. Дело не только в общерыночных показателях - спрос, предложение, заполняемость, окупаемость и т.д., но и в особенности застройки или природном ландшафте того или иного города. Приходится мыслить комплексно.
Если Киеву не хватает складов, офисных центров и всегда актуален вопрос с жильем, хоть их и строят постоянно, то в регионах исторически вниманием была обделена каждая из этих категорий. Ранее основной причиной этого было отсутствие платежеспособного спроса, но за последнее время ситуация изменилась. Не только Львов, Одесса или Днепр, но и значительно меньше региональные центры, в частности Винница и Чернигов, подтягиваются и становятся более привлекательными в глазах девелоперов.
Александр Пан, основатель компании Spang Capital, отмечает, что развитие транспортной инфраструктуры, особенно авиасообщение и трассы международного сообщения дают большие возможности, о чем свидетельствуют истории Винницы, Житомира, Ивано-Франковска и Тернополя.
«Мы развиваемся в направлениях ритейла и офисной недвижимости, так сфокусированы на местах с потенциалом именно в этих сегментах. Сейчас инвестиционно привлекательным и интересным регионом кажется Винница », - пояснил он.
Что происходит сейчас
О том, что регионами заинтересовались как девелоперы, так и инвесторы, свидетельствует ряд инвестиционных соглашений, которые произошли за последние несколько лет.
Ярослав Горбушко, директор департамента рынков капитала CBRE Ukraine, приводит среди таких сделок приобретения ТРЦ Victoria Gardens во Львове, ТРЦ Sky Park в Виннице и БЦ Eco Tower в Запорожье инвестиционной компанией Dragon Capital Investments Limited.
«Девелоперы же в свою очередь заинтересовались Львовом, среди знаковых объектов последнего времени - Lviv Tech.City, девелопером которого выступает компания UDP и крупнейший инфраструктурный проект Львова Innovation District IT Park. Оба станут отличным местом, в первую очередь, для компаний IT-сферы. Кроме Львова, стоит отметить, что в Харькове готовится к открытию UNIT.City девелоперской компании UDP и находится на стадии строительства ТРЦ «Никольский», девелопером которого выступает Budhouse Group », - отметил эксперт.
Константин Олейник, руководитель Департамента стратегического консалтинга компании UTG, все же убежден, что для девелоперов коммерческой недвижимости наиболее интересными остаются населенные пункты с высокой численностью населения и, прежде всего, города-миллионники, которые могут дать высокие объемы товарооборота. Среди них - Киев, Одесса, Львов и Харьков.
«Возможность генерировать высокий товарооборот на 1 кв. м позволяет привлекать в новые проекты ритейлеров, платежеспособных операторов моды, услуг и развлечений, рассчитывать на низкую вакантность и доходность проекта », - считает Олийнык.
Однако если посмотреть на карту и оценить количество новых предложений в регионах на стадии строительства, становится понятно: качественные проекты в любом сегменте пока пользуются большим спросом, несмотря на месторасположение.
«Инвестиционная привлекательность в целом значительно улучшилась, однако требования к выбору локации и качества проекта выросли. Заполняемость действительно хороших проектов в регионах близка к 100%, а вот неликвидные площади пустуют. Кроме того, наблюдаем большую разницу в показателях посещаемости и объемах товарооборота », - отметил Максим Гаврюшин, операционный директор Budhouse Group.
В компании подвели промежуточные итоги и отметили рост посещаемости в пределах 3-5% в 2019 году в зависимости от объекта, а рост товарооборота составил иногда 20-25%.
Рынок инвестора
Каждый регион интересен по-своему, убежден Дмитрий Омельчук с DELTA Ukraine.
«Сейчас мы видим устойчивую тенденцию к смещению устоявшейся парадигмы - интерес международных индустриальных инвесторов смещается с чисто западной части Украины в центральную и, иногда, восточную. В основном это происходит из-за недостатка рабочей силы и сезонной миграции. В сфере производства кадры и логистика решают все. В центральных регионах все еще привлекательная логистическая составляющая и достаточная обеспеченность квалифицированной рабочей силой. Что касается восточной части - в последнее время мы видим тенденции к развитию там крупных инфраструктурных проектов », - рассказал эксперт.
Зато Александр Пан отметил, что сейчас однозначно и с уверенностью можно сказать, что к насыщению торговыми и офисными площадями в регионах еще очень далеко: спрос намного превышает предложение.
«Большинство проектов в регионах было запущена на базе реконструированных объектов лет 10-15 назад, поэтому они морально устарели и не отвечают современным требованиям офисных и торговых помещений. Именно поэтому мы планируем реконструкцию одного из наших проектов в Виннице и уверены, что волна обновления аналогичных проектов в регионах уже неизбежна », - отметил он.
Чернигов долгое время находился в анабиозе, существенное оживление, вызванное миграцией молодежи из районных центров в город, а также активным развитием региона.
«По состоянию на 2019-й год в регионе открыто 42 тыс. кв. м новых торговых площадей в ТРЦ Hollywood. Во второй половине 2020 вводится в эксплуатацию офисный центр класса А Black wood tower, ведется активная жилая застройка. Только бюджет Чернигова составляет 1 млрд грн, в нем заложена немалая доля на строительство и модернизацию инфраструктуры, что также влияет на повышение привлекательности в глазах инвесторов », - рассказал Иван Старовойт, руководитель отдела аренды Hollywood.
Драйвером для девелоперов в регионах стала также IT-индустрия, которая создает спрос на качественные офисные площади, а работники с высоким уровнем дохода в соответствии интересуются качественным жильем, развлечениями, шоппингом.
«Сейчас лидером по развитию среди регионов можно смело считать город Львов, где особенно активно развивается ИТ сфера, которая в последние два года демонстрирует в среднем 25% ежегодный рост (по данным исследования IT RESEARCH 3.0). Так, согласно последним исследованиям CBRE Ukraine, общий объем офисных площадей в Киеве составляет 156700 кв. м. Учитывая динамику роста ИТ сектора, уже в 2021 году прогнозируемый спрос на офисные помещения со стороны ИТ-сектора составит 187 000 кв. м », - отметил Горбушко.
Не менее интересным в этом плане Днепр. По словам основателя СЕО сети бизнес-пространства Creative States Ильи Кенигштейна, город активно развивается, его ИТ-коммьюнити сейчас насчитывает примерно 13-15 тыс. человек. Здесь есть потребность в офисах и масштабных коворкинг-проектах нового типа, а самих проектов пока нет.
«В Днепре отсутствуют барьеры, местная власть не мыслит категориями« свой »или« чужой ». Это открытый город, без гордыни, тебе здесь никто не вставляет палки в колеса. Именно по этой причине мы решили начать экспансию Creative States с Днепра », - поделился он.
Наши бараны
Несмотря на рост спроса, дефицит качественных объектов в разных сегментах в регионах все же ощущается. Все глубинные проблемы легко сводятся к нескольким слагаемых - местная власть и порядки, а также себестоимость и окупаемость. Иногда после первичных просчетов инвестор понимает, что не получится и рыбку съесть, и в лужу не сесть.
«Дефицит (на качественные площади - прим ред.) в регионах несомненно присутствует, вопросы обеспечения нужной доходности для инвестора. Себестоимость строительства помещений класса А принципиально зависимости от региона не отличается, потому что инженерные системы дороги, а они «тянут» существенную часть бюджета. Несмотря на большой дефицит, например, в Харькове рынок не готов платить пока более $ 12 / кв. м аренды, не мотивирует инвестора к новым проектам », - комментирует Овчинников.
Для всех регионов характерен дефицит качественных объектов коммерческой недвижимости, отмечает Горбушко. При этом, торговая недвижимость все же более развита, чем офисная.
«Одним из самых дефицитных городов является Львов, где уровень вакантности офисных площадей составляет 2-3%. Что касается торговой недвижимости, ограниченность качественных помещений на рынке торговой недвижимости приводит к росту арендных ставок в крупных городах, а обеспеченность качественными торговыми помещениями на 1000 жителей осталась почти на том же уровне, что и в 1П 2018 Так, в Днепре она составила 200 кв . м, в Харькове - 155 кв. м, однако несколько выросла в Одессе - 250 кв. м, по сравнению с 220 кв. м в 1П 2018, а также во Львове - 230 кв. м, по сравнению с 200 в 1П 2018 », - отметил аналитик.
Дмитрий Омельчук, в свою очередь, отмечает, что логистическая недвижимость длительное время оставалась в тени жилой и офисной, поэтому сейчас большая нехватка в логистических площадях.
«Для инвестиций в сферу ритейла мы считаем наиболее перспективные регионы в восточной части Украины (Запорожье, Кривой Рог, Днепр), где сейчас ощущается острая нехватка качественных площадей для ритейла. Но мы должны понимать, что речь идет об объектах, которые несут в себе ценность для города или региона и имеют свою, отличную и хорошо проработанную концепцию », - убежден он.
Илья Кенигштейн обращает внимание на другую распространенную проблему, которая отпугивает потенциальных игроков - местные политические и бизнес-джунгли со своими порядками и антиправилами.
«Местные власти в регионах, так называемая« элита », создает искусственные барьеры для развития внешнего бизнеса. Это ограничивает инвестиционную привлекательность и касается не только рынка недвижимости, но и любых других секторов. Украинские города все еще провинциальные по своей сути. Там до сих пор действуют феодальные порядки, практически все вопросы регулируются с помощью привычных «договорняков» и «решалова». Поэтому киевскому и иностранному бизнесу гораздо сложнее зайти в любой региональный украинский город. Местные феодалы не дают горожанам доступ к более качественным продуктам, отвечающим высоким стандартам », - отметил основатель СЕО сети бизнес-пространств Creative States.
Несмотря на ряд проблем и неопределенность, региональный рынок девелопмента готов удивлять. Потенциал у него есть, спрос формируется, осталось только решить главные стоп-моменты и улучшить бизнес-климат. Инвестору еще на старте нужно решить, какую модель возврата денег он выбирает и на что ориентирован - на скорое возвращение денег или на получение длительного постоянного дохода. Далее уже выбирают концепцию, разрабатывают ее и переходят от стратегических к тактическим вопросам.
propertytimes.com.ua/
Комментарии