Рецепт оздоровления строительной отрасли

Говоря о развитии строительной отрасли в Украине, необходимо, прежде всего, исходить из того, что на сегодняшний день по простоте оформления разрешительной документации на строительство Украина, согласно международному рейтингу Всемирного Банка Doing Business, занимает 183 место из 185 стран в мире.
Согласно этому рейтингу, оформление разрешительной документации на строительство в Украине состоит из 20 процедур и занимает 375 дней. Для сравнения, в Грузии, которая в этом рейтинге находится на 3 месте в мире, оформление разрешительной документации на строительство состоит из 9 процедур и занимает 74 дня.

Поэтому любая серьезная дискуссия по поводу изменений, необходимых для развития строительной отрасли, должна, прежде всего, отталкиваться от этой объективной действительности.

Строительной отрасли могли бы помочь следующие меры:

Упрощение разрешительной процедуры исходя из принципов прозрачности, простоты и удобства для конечного потребителя

Об определенных успехах в этом направлении можно будет говорить тогда, когда Украина в рейтинге Всемирного Банка по простоте оформления разрешительной документации на строительство будет находиться не на 183 месте в мире (как сейчас), а поднимется хотя бы в первую десятку. Ведь деньги, иностранные инвестиции идут туда, где им максимально комфортно, а именно – где присутствуют простота, прозрачность, предсказуемость, безопасность и гарантии приумножения. Поэтому следует помнить, что в строительную отрасль страны, которая по простоте оформления разрешительной документации на строительство занимает 183 место, а по простоте уплаты налогов – 165 место из 185 стран в мире, значительные объемы денег и иностранных инвестиций не придут.

Достаточно четким индикатором состояния строительной отрасли, помимо вышеупомянутого 183-го места Украины в рейтинге Всемирного Банка Doing Business, является формат деятельности на строительном рынке Украине прозрачных западных компаний. В связи с запутанностью, зарегулированностью, обременительностью процедур, фактически, на сегодняшний день прозрачные западные компании могут осуществлять строительную деятельность в Украине только совместно с местными партнерами, на которых и возлагается вся неофициальная, или, как говорят, «решательная» часть проектов.

Другими словами, в рамках действующей системы координат такие компании вынуждены приспосабливаться под объективную действительность и «аутсорсить» деятельность по всем неофициальным платежам на своих местных партнеров.

Зарегулированность, непрозрачность, неоднозначные правила игры по понятным причинам являются питательной средой для коррупции и злоупотреблений. В подобной среде объективные предпосылки для развития отсутствуют, происходит торможение оборотности и привлечения капитала. Ведь большинство неоднозначных, запутанных правил игры имеют своей целью создание своеобразной обстановки «мутной воды», в которой легче «ловить рыбку».

Поэтому рецепт оздоровления для строительной отрасли принципиально не отличается от рекомендаций для других отраслей экономики Украине: ограничение государственного вмешательства в экономику, упразднение личного контакта между бизнесом и госаппаратом, полная прозрачность и максимальная простота всех процедур, предоставление удобной управленческой услуги со стороны государства в целом.

Строительной отрасли в Украине, как экономике и обществу в целом, нужен своеобразный «коперниканский» переворот сознания. Необходимо отойти от планово-административной и репрессивной «советской» модели экономики, построенной на принципах государственного контроля, запретов, бюрократии, и перейти к модели, построенной совсем на противоположных принципах: экономической и личной свободы, государственного невмешательства в экономику, свободной конкуренции, подконтрольности и подотчетности органов власти, полной прозрачности, простоты и удобства управленческих услуг.

Подобная философия ликвидирует не отдельных коррупционеров, а саму коррупционную среду. Для того, чтобы бороться с комарами – необходимо осушить болото. Поэтому, если рассматривать необходимые меры для поднятия украинской строительной отрасли, в стратегическом плане необходимо говорить о создании новых прозрачных и удобных правил игры, ограничении государственного вмешательства в экономические процессы, построении полноценной конкурентной среды.

Если рассматривать тактические шаги в этом направлении, можно говорить о следующих первоочередных мерах:

1. Сокращение количества необходимых согласований, сокращение сроков оформления разрешительной документации. Разрешительная процедура должна стать максимально простой и сжатой по срокам. Для этого возможно, в том числе, имплементировать положительный опыт других стран.

2. Принцип «единого окна». Все этапы оформления разрешительной документации на строительство должны происходить в одном месте по принципу «единого окна». Для бизнеса неудобно и обременительно бегать по многочисленным инстанциям для получения всевозможных согласований, как это происходит сейчас (например, получать технические условия, согласовывать проектную документацию и т.д.).

3. Введение принципа «молчаливого согласия». Помимо упрощения оформления разрешительной документации, сжатия сроков и введения принципа «единого окна», необходимо ввести правило, согласно которого отсутствие любой реакции со стороны госоргана в определенные сроки будет означать его автоматическое согласие или автоматическое предоставление соответствующего согласования.

4. Ликвидация личного контакта между бизнесом и госаппаратом. Любой личный контакт между бизнесом и чиновником – это потенциальный риск злоупотреблений и коррупции. Поэтому личный контакт между бизнесом и госаппаратом необходимо исключить (или максимально ограничить), а все общение перевести в формат почтовой или электронной переписки.

5. Прозрачность и общедоступность градостроительной документации. Градостроительная документация (генплан, схема зонирования и детальный план территории), градостроительный кадастр каждого населенного пункта должны стать информацией с общим доступом и должны быть выложены в интернет.

То же самое можно сказать и о процедурах выделения и оформления прав на земельные участки.

Законодательная защита прав инвестора

В дополнение к вышесказанному, можно отметить, что в законодательстве развитых стран обычно присутствуют гарантии для физических лиц, инвестирующих в жилую недвижимость. Подобный подход обусловлен той же логикой, что и защита прав потребителей. Ведь потребитель, в отличие от продавца, не является профессионалом на рынке товаров и услуг, поэтому законодательство предоставляет для него дополнительные гарантии защиты его прав.

Физическое лицо, которое инвестирует в жилую недвижимость, по сути, является тем же потребителем (в отличие от застройщика, являющимся профессионалом на рынке недвижимости). Поэтому логичным представляется наличие в законодательстве дополнительных гарантий защиты именно прав инвестора.

Подобные гарантии должны защищать инвестора, прежде всего, от рисков, связанных с затягиванием строительства и просрочкой введения дома в эксплуатацию – т.е. проблемой, с которой сталкивается абсолютное большинство инвесторов в Украине.

Законодательство в Украине должно предусмотреть для застройщиков штрафные санкции в случае просрочки введения дома в эксплуатацию (например, в размере среднемесячной аренды жилья, аналогичного инвестируемому).

В целом это будет способствовать укреплению доверия инвестора к первичному рынку недвижимости, а значит – и привлечению на рынок дополнительных средств.

Ликвидация практики предоставления «бесплатного» жилья

На сегодняшний день в Украине все еще существует практика распределения государством «бесплатного» жилья. Понятие «бесплатное» специально взято в кавычки, поскольку в условиях рыночной экономики бесплатным ничего не бывает.

Конечно, гипотетически можно предположить, что в государстве всеобщего благоденствия, неком подобии «города Солнца» Томмазо Кампанеллы, каждый гражданин имел бы возможность получить бесплатное жилье от государства. Это прекрасная, но, к сожалению, пока утопическая идея.

Когда мы говорим о сегодняшней Украине, мы должны помнить, что Украина – это вовсе не «город Солнца» Кампанеллы. Украина сегодня – это бедная коррумпированная страна, которая по индексу восприятия коррупции находится на 144 месте в мире.

Все схемы, предполагающие «государственную помощь» в предоставлении жилья по ценам ниже рыночных (например, частичная оплата государством стоимости жилья, частичная оплата государством процентов по кредиту, предоставление «льготных» кредитов, тем более, предоставление «бесплатного» жилья) – это, по своей сути, не что иное, как распределение материальных благ государством.

Распределение материальных благ в условиях бедной страны (т.е. в условиях ограниченности материальных ресурсов) чаще всего происходит в ручном режиме по непрозрачным схемам. Это, в свою очередь, является дополнительным фактором коррупции и социальной несправедливости.

В подобной системе координат большинство все равно вынуждено зарабатывать на жилье своими собственными силами. И лишь некоторые, кто проявляет готовность к участию в непрозрачных схемах по распределению жилья, получают свой доступ к «бесплатным» квадратным метрам.

Поэтому в нынешних условиях государственная политика должна исходить не из предоставления «бесплатных» благ, а из того, чтобы сделать жилье доступным для всех. Это означает, что возможность приобретения собственного жилья должна быть у любого человека со средним уровнем доходов.
Виталий Тертица Юрист, адвокат,
LCF Law Group
Building.ua