Читайте также:
Лучшая недвижимость в Марбелье вместе с SOLO Marbella Realty
ПРАВА ИНОСТРАНЦЕВ НА ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ
Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость на всей территории Германии, оформляя ее либо на физическое, либо на юридическое лицо. Для этого нужен лишь действующий заграничный паспорт и деньги.
Физическое лицо, независимо от гражданства, имеет право на покупку земли, жилой и коммерческой недвижимости во всех федеральных землях Германии.
С ЧЕГО НАЧИНАТЬ ПРОЦЕСС ПОКУПКИ
Для выбора объекта лучше всего обратиться в агентство недвижимости, а затем совершить ознакомительный тур с целью предварительного осмотра объекта. Конечно, можно совершить покупку удаленно, обратившись в агентство через интернет, затем приехать для заключения сделки, однако большинство покупателей предпочитает сначала взглянуть на жилье лично. При личном присутствии можно купить жилье и у частного лица. Хотя покупка через агентство как правило оказывается надежнее.
При удаленном приобретении вы можете оформить доверенность на своего представителя. Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом и содержать апостиль.
КАК ДОБРАТЬСЯ
Удобнее всего добираться в Германию самолетом. Из Москвы и Петербурга рейсы следуют во многие крупные города: Берлин, Гамбург, Ганновер, Дюссельдорф, Мюнхен, Кельн, Франкфурт-на-Майне. Стоимость билетов туда-обратно – от ?250 до ?500.
Более дешевый, но менее удобный способ – путешествие на поезде: сначала надо добраться до Бреста, потом – через территорию Польши в Германию. Дорога занимает около 18 часов и обходится около ?130 в одну сторону.
Есть и прямые поезда в Германию. Берлинский поезд имеет вагоны из Москвы (27 часов в пути) и Петербурга (37 часов). Брюссельский поезд проходит через западные районы Германии (34 часа из Москвы). Из Калининграда ходят ежедневные прицепные вагоны в Берлин (15 часов). Раз в неделю ходит поезд Саратов-Берлин (47 часов) с прицепными вагонами из Новосибирска (88 часов), Уфы (71 час), Ростова (56 часов), Екатеринбурга (67 часов), Самары (62 часа), Челябинска (78 часов), Омска (80 часов). Тарифы чуть ниже, чем на авиабилеты.
Можно добраться до Германии и автобусом. Из Москвы ходят рейсы в Гамбург (через Берлин и Бранденбург) и Ганновер, дорога длится около двух суток. Из Петербурга через Ригу автобусы следуют в Бонн, Штутгарт и Мюнхен: это занимает почти два дня. Стоимость билетов туда-обратно – от ?150–200.
Многие предпочитают приезжать в Германию на своем личном транспорте. Из России как правило едут через Белоруссию и Украину по территории Польши. Такая поездка занимает около полутора суток. Жители Петербурга и всего Северо-Запада России предпочитают ездить на личном автотранспорте в Германию через Прибалтику или Скандинавию.
ОТКРЫТИЕ СЧЕТА В ГЕРМАНСКОМ БАНКЕ
Расчеты между продавцом и покупателем осуществляются посредством банковских переводов. Другие способы практически не используются. Юридических ограничений для открытия иностранцами счетов в немецком банке нет, но у клиентов с непрозрачным финансовым прошлым могут возникнуть сложности, так как в Германии достаточно строгое законодательство по борьбе с отмыванием незаконных капиталов.
Для удостоверения личности и прохождения всех формальностей при открытии счета необходимо присутствовать лично. Действующий в банковской системе ФРГ способ «почтовой легитимации» клиента, когда каждый гражданин может удостоверить личность банку в любом почтовом отделении страны, не действует в отношении иностранцев.
С требованиями банка к оформлению и перечню запрашиваемых документов желательно ознакомиться заранее. Чаще всего от иностранных клиентов требуются загранпаспорт, подтверждение адреса проживания и правильно заполненные банковские формуляры, но некоторые банки могут потребовать и справку-рекомендацию.
Счет открывается в евро. Договор на его обслуживание заключается после проверки банком документов и данных клиента. Деньги на счет можно вносить сразу после открытия.
КАК ПРОХОДИТ СДЕЛКА
Первое, что рекомендуется сделать покупателю, – это ознакомиться с содержанием Поземельной книги (Grundbuch). Сделать это можно либо самостоятельно, либо с помощью нотариуса. В Поземельной книге зафиксированы все настоящие и будущие собственники земли, возможные обременения ипотеками и т. д.
После проверки состояния недвижимости в Поземельной книге продавец и покупатель как правило встречаются у нотариуса. При этом одновременного присутствия сторон для заключения договора не требуется – допускается поочередная явка к нотариусу. Заверка договора купли-продажи у нотариуса – обязательное условие сделки.
Важно знать, что переход права собственности происходит не в момент подписания договора купли-продажи, а после внесения нового собственника в Поземельную книгу. При подписании договора продавец доверяет нотариусу произвести в ней изменения, однако только после того, как покупатель переведет деньги. После того как договор подписан, покупатель перечисляет деньги за приобретаемый объект на счет продавца или нотариуса. Последний сразу же направляет документы об изменении собственника в учреждение, ведущее записи в Поземельной книге.
На данном этапе рекомендуется предпринять следующий шаг. Поскольку между заключением договора купли-продажи и официальным изменением прав собственности могут пройти несколько недель, сразу же по подписании договора следует в Поземельной книге сделать пометку о предстоящем приобретении недвижимости. Такая запись будет служить покупателю гарантией безопасности сделки.
После того как в Земельную книгу будет внесены изменения прав собственности, покупатель становится полноправным собственником недвижимости. В целом вся процедура покупки занимает от трех до восьми недель, в зависимости от быстроты работы учреждений.
СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ
Обязательным условием внесения нового собственника в Поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости. Как правило, он составляет 3,5% от покупной цены. Некоторые регионы, например Берлин, увеличили ставку налога до 4,5%. Следует помнить, что покупатель и продавец солидарно отвечают за уплату данного налога. В договоре купли-продажи как правило оговаривается, что основным его плательщиком является покупатель. Именно к нему в первую очередь за уплатой налога и обращается Налоговое ведомство. Но если покупатель отказывается или не в состоянии внести данный налог, то платеж взыскивается с другой стороны, то есть продавца.
К следующим расходам относятся оплата услуг нотариуса (1,5% от покупной цены), гербовый сбор (0,5%). Данные расходы, как правило, несет покупатель. Комиссию агента (3–6% от покупной цены) покупатель и продавец обычно делят поровну.
Платежи осуществляются следующим образом: нотариус высылает на ваше имя счет, включающий все расходы, помимо гербового сбора. Счет за гербовый сбор будет отправлен вам (напрямую либо так же через нотариуса) позднее – после регистрации в Поземельной книге.
ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Покупка строящегося жилья
Предложений на вторичном рынке в Германии больше, нежели на первичном: последние в основном можно встретить в крупных городах. Большинство новостроек – это предложения класса «люкс». Подобная покупка может оказаться выгодной, так как элитное жилье постоянно растет в цене и по окончании строительства объект можно будет продать.
Процедура покупки строящегося жилья – такая же, как и готового. По договоренности с застройщиком возможна рассрочка платежа. Гарантия на строительство на первичном рынке Германии составляет пять лет после передачи объекта покупателю. Если в течение этого срока покупатель обнаружит какие-либо недостатки постройки, то фирма обязана устранить их за свой счет.
Неуплата по зафиксированному в договоре графику платежей влечет за собой штрафные санкции. Если же обязательства не выполняет продавец (не укладывается в срок или сворачивает строительство), расходы покупателя будут возмещены в полном объеме.
Правила и стоимость строительства в Германии
Многие покупатели недвижимости в Германии, особенно в небольших городах и сельской местности, предпочитают не покупать, а строить жилье. Иностранцы могут свободно покупать землю под застройку, к тому же это обходится дешевле, чем приобретение готового дома. Возможна и покупка старого объекта по низкой цене с дальнейшим переоборудованием.
Квадратный метр жилья при строительстве обходится от ?600 до ?1,5 тыс. Земля с подведенными коммуникациями оценивается в ?100-800 за кв. м. Однако при строительстве вся ответственность за подготовку, планирование и выполнение работ ложится на плечи покупателя.
При покупке участка земли важно быть уверенным в том, что на нем разрешено строить жилой дом. План жилья владелец земли должен согласовать с местными властями. У компании-застройщика необходимо узнать, включены ли в стоимость строительных работ дополнительные расходы: измерительные расчеты, предварительная подготовка участка создание подъезда к дому и гаражу, дорожек и тротуара, установление забора и террасы, организация освещения, вывоз строительного мусора.
Могут возникнуть спорные вопросы при сооружении и отделке самого дома. Поэтому, если вы решили затеять строительство, надо обратиться в солидную фирму, где могут дать совет квалифицированные эксперты.
ИПОТЕКА В ГЕРМАНИИ
При покупке недвижимости в Германии можно воспользоваться ипотечным кредитом, хотя получить его непросто. Иностранец может оформить ипотечный кредит в Германии только при следующих условиях:
– он является обладателем постоянного места жительства и рабочего контракта или собственного бизнеса на территории ЕС;
– он располагает недвижимой собственностью, пригодной для залогового обеспечения по стоимости и местонахождению.
Прежде чем выдать кредит, банк открывает специальный накопительный счет, на который в течение установленного срока поступают регулярные отчисления от зарплаты заемщика. Так проверяется платежеспособность кандидатов.
Кредит дается на срок до 25 лет под 5–7% годовых. Треть суммы выплачивается в качестве первоначального взноса. Для россиян ипотечный брокер «Кредит-Макс» предлагает кредиты под 4,5–5,3% годовых сроком на десять лет, но в этом случае первый взнос составляет 50%.
АРЕНДА ЖИЛЬЯ В ГЕРМАНИИ
В Германии широко развит рынок аренды, так как спрос на съемное жилье всегда существует. Немецкое законодательство стоит на стороне арендатора. Установленного минимума и максимума арендной платы не существует, однако домовладелец может быть оштрафован, если повысит ее более чем на 20% от средней стоимости аренды аналогичных помещений.
Цена месячной аренды квадратного метра жилья в крупных немецких городах составляет от ?9 до ?12. Съемный дом в Берлине со всеми удобствами обходится от ?900 до ?1,5 тыс. в месяц. Аренда однокомнатной квартиры за тот же период составляет в среднем ?245.
Взаимоотношения арендодателя и арендатора регламентируются договором, в котором описываются права и обязанности сторон, указывается размер ежемесячной платы, залога и дополнительных расходов. Предоплата не должна превышать трех месяцев.
Квартирант обязан следить за порядком в жилье. Если в договоре указано, что объект сдается после ремонта, то после его расторжения арендатор обязан сдать помещение в том же состоянии. В противном случае залог не возвращается, а используется владельцем для оплаты нового ремонта.
За помощь в создании материала благодарим Дмитрия Пильщикова, компания Anwaltskanzlei Pilschikov & Kollegen Rechtsanw?lte
Prian.ru
Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость на всей территории Германии, оформляя ее либо на физическое, либо на юридическое лицо. Для этого нужен лишь действующий заграничный паспорт и деньги.
Физическое лицо, независимо от гражданства, имеет право на покупку земли, жилой и коммерческой недвижимости во всех федеральных землях Германии.
С ЧЕГО НАЧИНАТЬ ПРОЦЕСС ПОКУПКИ
Для выбора объекта лучше всего обратиться в агентство недвижимости, а затем совершить ознакомительный тур с целью предварительного осмотра объекта. Конечно, можно совершить покупку удаленно, обратившись в агентство через интернет, затем приехать для заключения сделки, однако большинство покупателей предпочитает сначала взглянуть на жилье лично. При личном присутствии можно купить жилье и у частного лица. Хотя покупка через агентство как правило оказывается надежнее.
При удаленном приобретении вы можете оформить доверенность на своего представителя. Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом и содержать апостиль.
КАК ДОБРАТЬСЯ
Удобнее всего добираться в Германию самолетом. Из Москвы и Петербурга рейсы следуют во многие крупные города: Берлин, Гамбург, Ганновер, Дюссельдорф, Мюнхен, Кельн, Франкфурт-на-Майне. Стоимость билетов туда-обратно – от ?250 до ?500.
Более дешевый, но менее удобный способ – путешествие на поезде: сначала надо добраться до Бреста, потом – через территорию Польши в Германию. Дорога занимает около 18 часов и обходится около ?130 в одну сторону.
Есть и прямые поезда в Германию. Берлинский поезд имеет вагоны из Москвы (27 часов в пути) и Петербурга (37 часов). Брюссельский поезд проходит через западные районы Германии (34 часа из Москвы). Из Калининграда ходят ежедневные прицепные вагоны в Берлин (15 часов). Раз в неделю ходит поезд Саратов-Берлин (47 часов) с прицепными вагонами из Новосибирска (88 часов), Уфы (71 час), Ростова (56 часов), Екатеринбурга (67 часов), Самары (62 часа), Челябинска (78 часов), Омска (80 часов). Тарифы чуть ниже, чем на авиабилеты.
Можно добраться до Германии и автобусом. Из Москвы ходят рейсы в Гамбург (через Берлин и Бранденбург) и Ганновер, дорога длится около двух суток. Из Петербурга через Ригу автобусы следуют в Бонн, Штутгарт и Мюнхен: это занимает почти два дня. Стоимость билетов туда-обратно – от ?150–200.
Многие предпочитают приезжать в Германию на своем личном транспорте. Из России как правило едут через Белоруссию и Украину по территории Польши. Такая поездка занимает около полутора суток. Жители Петербурга и всего Северо-Запада России предпочитают ездить на личном автотранспорте в Германию через Прибалтику или Скандинавию.
ОТКРЫТИЕ СЧЕТА В ГЕРМАНСКОМ БАНКЕ
Расчеты между продавцом и покупателем осуществляются посредством банковских переводов. Другие способы практически не используются. Юридических ограничений для открытия иностранцами счетов в немецком банке нет, но у клиентов с непрозрачным финансовым прошлым могут возникнуть сложности, так как в Германии достаточно строгое законодательство по борьбе с отмыванием незаконных капиталов.
Для удостоверения личности и прохождения всех формальностей при открытии счета необходимо присутствовать лично. Действующий в банковской системе ФРГ способ «почтовой легитимации» клиента, когда каждый гражданин может удостоверить личность банку в любом почтовом отделении страны, не действует в отношении иностранцев.
С требованиями банка к оформлению и перечню запрашиваемых документов желательно ознакомиться заранее. Чаще всего от иностранных клиентов требуются загранпаспорт, подтверждение адреса проживания и правильно заполненные банковские формуляры, но некоторые банки могут потребовать и справку-рекомендацию.
Счет открывается в евро. Договор на его обслуживание заключается после проверки банком документов и данных клиента. Деньги на счет можно вносить сразу после открытия.
КАК ПРОХОДИТ СДЕЛКА
Первое, что рекомендуется сделать покупателю, – это ознакомиться с содержанием Поземельной книги (Grundbuch). Сделать это можно либо самостоятельно, либо с помощью нотариуса. В Поземельной книге зафиксированы все настоящие и будущие собственники земли, возможные обременения ипотеками и т. д.
После проверки состояния недвижимости в Поземельной книге продавец и покупатель как правило встречаются у нотариуса. При этом одновременного присутствия сторон для заключения договора не требуется – допускается поочередная явка к нотариусу. Заверка договора купли-продажи у нотариуса – обязательное условие сделки.
Важно знать, что переход права собственности происходит не в момент подписания договора купли-продажи, а после внесения нового собственника в Поземельную книгу. При подписании договора продавец доверяет нотариусу произвести в ней изменения, однако только после того, как покупатель переведет деньги. После того как договор подписан, покупатель перечисляет деньги за приобретаемый объект на счет продавца или нотариуса. Последний сразу же направляет документы об изменении собственника в учреждение, ведущее записи в Поземельной книге.
На данном этапе рекомендуется предпринять следующий шаг. Поскольку между заключением договора купли-продажи и официальным изменением прав собственности могут пройти несколько недель, сразу же по подписании договора следует в Поземельной книге сделать пометку о предстоящем приобретении недвижимости. Такая запись будет служить покупателю гарантией безопасности сделки.
После того как в Земельную книгу будет внесены изменения прав собственности, покупатель становится полноправным собственником недвижимости. В целом вся процедура покупки занимает от трех до восьми недель, в зависимости от быстроты работы учреждений.
СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ
Обязательным условием внесения нового собственника в Поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости. Как правило, он составляет 3,5% от покупной цены. Некоторые регионы, например Берлин, увеличили ставку налога до 4,5%. Следует помнить, что покупатель и продавец солидарно отвечают за уплату данного налога. В договоре купли-продажи как правило оговаривается, что основным его плательщиком является покупатель. Именно к нему в первую очередь за уплатой налога и обращается Налоговое ведомство. Но если покупатель отказывается или не в состоянии внести данный налог, то платеж взыскивается с другой стороны, то есть продавца.
К следующим расходам относятся оплата услуг нотариуса (1,5% от покупной цены), гербовый сбор (0,5%). Данные расходы, как правило, несет покупатель. Комиссию агента (3–6% от покупной цены) покупатель и продавец обычно делят поровну.
Платежи осуществляются следующим образом: нотариус высылает на ваше имя счет, включающий все расходы, помимо гербового сбора. Счет за гербовый сбор будет отправлен вам (напрямую либо так же через нотариуса) позднее – после регистрации в Поземельной книге.
ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Покупка строящегося жилья
Предложений на вторичном рынке в Германии больше, нежели на первичном: последние в основном можно встретить в крупных городах. Большинство новостроек – это предложения класса «люкс». Подобная покупка может оказаться выгодной, так как элитное жилье постоянно растет в цене и по окончании строительства объект можно будет продать.
Процедура покупки строящегося жилья – такая же, как и готового. По договоренности с застройщиком возможна рассрочка платежа. Гарантия на строительство на первичном рынке Германии составляет пять лет после передачи объекта покупателю. Если в течение этого срока покупатель обнаружит какие-либо недостатки постройки, то фирма обязана устранить их за свой счет.
Неуплата по зафиксированному в договоре графику платежей влечет за собой штрафные санкции. Если же обязательства не выполняет продавец (не укладывается в срок или сворачивает строительство), расходы покупателя будут возмещены в полном объеме.
Правила и стоимость строительства в Германии
Многие покупатели недвижимости в Германии, особенно в небольших городах и сельской местности, предпочитают не покупать, а строить жилье. Иностранцы могут свободно покупать землю под застройку, к тому же это обходится дешевле, чем приобретение готового дома. Возможна и покупка старого объекта по низкой цене с дальнейшим переоборудованием.
Квадратный метр жилья при строительстве обходится от ?600 до ?1,5 тыс. Земля с подведенными коммуникациями оценивается в ?100-800 за кв. м. Однако при строительстве вся ответственность за подготовку, планирование и выполнение работ ложится на плечи покупателя.
При покупке участка земли важно быть уверенным в том, что на нем разрешено строить жилой дом. План жилья владелец земли должен согласовать с местными властями. У компании-застройщика необходимо узнать, включены ли в стоимость строительных работ дополнительные расходы: измерительные расчеты, предварительная подготовка участка создание подъезда к дому и гаражу, дорожек и тротуара, установление забора и террасы, организация освещения, вывоз строительного мусора.
Могут возникнуть спорные вопросы при сооружении и отделке самого дома. Поэтому, если вы решили затеять строительство, надо обратиться в солидную фирму, где могут дать совет квалифицированные эксперты.
ИПОТЕКА В ГЕРМАНИИ
При покупке недвижимости в Германии можно воспользоваться ипотечным кредитом, хотя получить его непросто. Иностранец может оформить ипотечный кредит в Германии только при следующих условиях:
– он является обладателем постоянного места жительства и рабочего контракта или собственного бизнеса на территории ЕС;
– он располагает недвижимой собственностью, пригодной для залогового обеспечения по стоимости и местонахождению.
Прежде чем выдать кредит, банк открывает специальный накопительный счет, на который в течение установленного срока поступают регулярные отчисления от зарплаты заемщика. Так проверяется платежеспособность кандидатов.
Кредит дается на срок до 25 лет под 5–7% годовых. Треть суммы выплачивается в качестве первоначального взноса. Для россиян ипотечный брокер «Кредит-Макс» предлагает кредиты под 4,5–5,3% годовых сроком на десять лет, но в этом случае первый взнос составляет 50%.
АРЕНДА ЖИЛЬЯ В ГЕРМАНИИ
В Германии широко развит рынок аренды, так как спрос на съемное жилье всегда существует. Немецкое законодательство стоит на стороне арендатора. Установленного минимума и максимума арендной платы не существует, однако домовладелец может быть оштрафован, если повысит ее более чем на 20% от средней стоимости аренды аналогичных помещений.
Цена месячной аренды квадратного метра жилья в крупных немецких городах составляет от ?9 до ?12. Съемный дом в Берлине со всеми удобствами обходится от ?900 до ?1,5 тыс. в месяц. Аренда однокомнатной квартиры за тот же период составляет в среднем ?245.
Взаимоотношения арендодателя и арендатора регламентируются договором, в котором описываются права и обязанности сторон, указывается размер ежемесячной платы, залога и дополнительных расходов. Предоплата не должна превышать трех месяцев.
Квартирант обязан следить за порядком в жилье. Если в договоре указано, что объект сдается после ремонта, то после его расторжения арендатор обязан сдать помещение в том же состоянии. В противном случае залог не возвращается, а используется владельцем для оплаты нового ремонта.
За помощь в создании материала благодарим Дмитрия Пильщикова, компания Anwaltskanzlei Pilschikov & Kollegen Rechtsanw?lte
Prian.ru
Комментарии