Несмотря на карантин и кризис, интерес инвесторов к коммерческим помещениям в составе жилых комплексов сохранился и даже усилился. Его подогревает отсутствие альтернативы: ставки по банковским депозитам продолжают снижаться, а недвижимость за рубежом для многих стала недоступной из-за закрытых границ.На этом фоне мы отмечаем появление на рынке нескольких новых трендов.
Коммерческой недвижимостью в составе жилых комплексов все чаще интересуется средний и крупный бизнес — раньше он предпочитал арендовать помещения. В частности, сейчас мы в процессе заключения сделки о покупке коммерческого помещения в одном из наших объектов крупной сетью супермаркетов, несколько крупных компаний приобрели офисные помещения и планируют размещать там свои офисы.
При этом существует прямая зависимость между готовностью объекта и интересом к нему инвесторов: в объекты на финальной стадии строительства или уже введенные в эксплуатацию в этом году инвестируют намного охотнее.
Покупка помещений с готовым бизнесом
До последнего времени девелоперы просто продавали коммерческие помещения в ЖК, предоставляя покупателям самостоятельно искать арендаторов. Из-за такого подхода инфраструктура в ЖК часто была некачественной и не обеспечивала потребности жителей. Это, в свою очередь, вело к частой смене арендаторов и доходности ниже прогнозируемой.
В последние несколько лет ситуация начала меняться. Девелоперы чаще оставляют коммерческие помещения в составе ЖК в своей собственности, осуществляют операционное управление ими, самостоятельно подбирают арендаторов в соответствии с концепцией и потребностями жителей.
Инвесторы в коммерческую недвижимость, в свою очередь, стремятся снизить риски за счет покупки помещений, для которых уже заключены договора с арендаторами. Они чаще соглашаются на доходность ниже желаемой, при условии, что она прогнозируемая, а бизнес арендатора — устойчив.
Формирование сильных инфраструктурных единиц, которые позволяют обеспечить поток потребителей извне — еще одна тенденция последних месяцев. Такие инфраструктурные единицы — аналоги якорных арендаторов в ТРЦ. Это может быть медицинский центр, образовательный хаб, коворкинг, фитнес-клуб или спортивный центр. Дополнительные потребители помогают привлечь в объект более качественные объекты инфраструктуры и обеспечить более высокую доходность для владельца помещения.
Такое положение дел может быть выгодным для всех, при условии, что пространство комплекса разделено на публичное (доступное абсолютно для всех) и коллективное пространство жителей, к которому нет доступа у посторонних. В противном случае, есть риск конфликтов и желания жителей комплекса его оградить.
Научный подход к формированию инфраструктуры
Чтобы сформировать качественную инфраструктуру, важно еще на этапе разработки концепции тщательно изучить прилегающий район, его сильные и слабые стороны, дефицит или, наоборот, переизбыток функций в окрестностях, пешеходные и автомобильные связи и потоки. На основании исследования можно сформировать гипотезу, как компенсировать слабые стороны или дефицит функций и усилить преимущества района. И уже эта гипотеза ложится в основу концепции всего проекта и коммерческой недвижимости в ней.
Этот подход позволяет, во-первых, сделать жилой комплекс не камнем преткновения окружающего района, а точкой притяжения. Во-вторых — заложить еще на этапе проектирования необходимые коммуникации для кафе, ресторанов, медицинских учреждений, предусмотреть подъезды и места выгрузки товаров для супермаркетов, панорамные витрины для магазинов и пр.
Постепенное увеличение доли коммерческих площадей и усиление функционального разнообразия. Стандартная доля коммерческих помещений в ЖК составляет 10−15%. Это количество считается достаточным, чтобы обеспечить необходимыми заведениями жителей дома в районе с хорошо развитой внешней инфраструктурой. Однако с увеличением на рынке количества объектов на заброшенных территориях и бывших промзонах, наметилась тенденция к увеличению в новых объектах коммерческой составляющей до 40%. В некоторых объектах количество коммерческих площадей и вовсе доминирует.
Лилия Пивнева, руководитель департамента продаж коммерческой недвижимости SAGA Development
nv.ua
Комментарии