ОСМД в новостроях: как не попасть в ловушку

ОСМД является наиболее эффективной формой управления общим имуществом (многоквартирным домом). Поэтому владельцы квартир в новостройках по закону Украины имеют право создавать ОСМД. Но, как показывает практика, не всегда жители понимают, что означает создание ОСМД, какие права и обязательны иметь владельцы квартир и кому они поручают управление своим жильем. Юристы компании "Интергал-Буд" подготовили несколько советов для жителей, которые планируют создать ОСМД в новостройках.

Как создать: алгоритм действий

Если говорить об общем алгоритме, процедура создания ОСМД включает следующие этапы:

- создание инициативной группы;

- формирование реестра совладельцев;

- созыва учредительного собрания;

- подготовка проекта Устава ОСМД;

- проведения учредительного собрания;

- государственная регистрация ОСМД.

Инициативная группа должна состоять не менее чем из трех человек. Именно эта группа и созывает учредительное собрание, необходимое для создания ОСМД. Далее группа должна сообщить каждому совладельцу о времени и месте собрания. В собрании участвуют непосредственно совладельцы квартир или нежилых помещений дома, иначе потом собрание могут признать проведенными вопреки нормам закона.

В законе нет минимального кворума общего собрания, но указано, что согласиться с созданием ОСМД должны совладельцы более половины общей площади квартир нежилых помещений.

Нарушение такой процедуры может стать основанием для признания недействительными решения учредительного собрания и устав ОСМД, отмены его госрегистрации. Моментом, с которого ОСМД считается созданным, является не принятие решения учредительным собранием, а государственная регистрация объединения. Поэтому государственная регистрация является последним этапом в процедуре создания ОСМД. Она проходит так же, как регистрация юридического лица.

Риски и мифы об ОСМД

Юристы компании "Интергал-Буд" рассказывают также о рисках, которые должны понимать жители при создании ОСМД: это несвоевременная оплата некоторыми жителями расходов по содержанию дома, через которую невовремя выплачиваются счета на содержание дома, не получает зарплату персонал, невовремя обслуживается инженерное оборудование дома, не проводятся необходимые ремонтные и профилактические ремонты.

Например, в новостройке в первый год заселения не более 50% жителей добросовестно оплачивают содержание дома, а остальные этого просто не делают.

Даже если большая часть жителей согласится на создание ОСМД, это не значит, что все они будут своевременно платить.

К сожалению, компания уже имеет опыт на своих объектах, когда правление ОСМД в домах не справляется со своими обязанностями. Когда ОСМД не может самостоятельно решить проблемы, которые непременно появляются в процессе эксплуатации дома, например, такие как повреждения асфальтового покрытия возле дома, ремонт труб или лифтов, они обращаются к компании-застройщика за помощью. А жители массово пишут заявления о выходе из ОСМД, поскольку понимают, что лучше, когда обслуживанием дома занимается профессиональная эксплуатирующая организация.

Советуем внимательно присматриваться в состав инициативной группы по созданию ОСМД и лиц, которых вы выбираете в руководящие органы.

Среди совладельцев могут быть активисты-пенсионеры, безработные, или те, кто просто хочет внимания к своей персоне. Такие лица часто видят в ОСМД место своего заработка, не имея при этом нужной квалификации.

Захватить власть в ОСМД могут недобросовестные люди, которые будут «зарабатывать» на деятельности объединения, получать доход за счет «откатов» на завышенных расценках подрядчиков и тому подобное.

Руководство ОСМД может использовать помещения дома (вестибюли и холлы, например) в собственных целях: начиная от проведения дней рождения, заканчивая нелегальной арендой.

Распоряжайтесь своими правами разумно и не поддавайтесь на манипуляции, которые в дальнейшем могут привести к повреждению или обесцениванию вашего имущества.

www.zagorodna.com