Ошибки при сделках с недвижимостью

Со стороны кажется, что нотариусы работают как швейцарские часы, но бывает, что и они ошибаются. Не заметили подлога, не перепроверили информацию – за промахи приходится платить. Неверно оформленные сделки признаются недействительными, документы не имеют силы, а участники получают проблемы с законом, иногда и сами того не ведая. Надо сказать, профессия обязывает: нотариусы ответственно подходят к делу. Но количество обращений граждан настолько велико, что рано или поздно оплошать может каждый.

Предполагается, что нотариус и есть тот человек, который разбирается во всех тонкостях законодательной системы. Если специалист слабо подкован в знании законов, появляются и претензии.

НАБОР ТЕХНИЧЕСКИХ ЛЯПОВ
«Был случай, когда нотариус не проверил возраст ребенка и оформил на него договор купли-продажи вторичной недвижимости, – отметила управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева. – Затем оказалось, что ребенок не достиг трехлетнего возраста, а это обязательное условие для оформления таких сделок. Нотариус из своего кармана возмещал убытки клиентам. Поэтому клиентам следует быть очень внимательными, не только сверять свои паспортные данные, но и внимательно читать каждый пункт договора».

Подобные случаи в практике случаются, но они единичны. Это промахи, которые связаны с халатностью и непрофессионализмом. Как правило, за ними следует возмещение материального ущерба.

Ошибки технического рода встречаются гораздо чаще. От невнимательности нотариусов страдают в основном обладатели редких имен и сложных фамилий. Одна перепутанная буква – и документ испорчен. Да и с цифрами у нотариусов складываются непростые отношения. Неверно указанный кадастровый номер, адрес, а также погрешности в определении долей в квартире и площади жилья – обычный набор.

Был случай, когда при оформлении свидетельства о праве на наследство нотариус указал неверный номер банковского вклада. В результате наследник получил деньги со счета, принадлежавшего другому человеку. Вернуть списанные средства владелец не смог и обратился с претензией о взыскании суммы с нотариуса. Данная ошибка попала в категорию страховых ситуаций и была возмещена пострадавшей стороне.

«Исправить такие ошибки не очень сложно – у любого нотариуса существует нотариальный архив, к которому можно обратиться и через 10-15 лет даже в том случае, если нотариус переехал, перестал оказывать нотариальные услуги, и в любом другом», – пояснила Катерина Соболева.

ПОДДЕЛКА ЛУЧШЕ ОРИГИНАЛА
В 2015 году недосмотр при оформлении сделки с недвижимостью обошелся нотариусу 5,4 млн руб. Аукнулась ошибка спустя десять лет. В 2005-м нотариус удостоверил доверенность на продажу жилья, и квартира перешла в собственность другому владельцу. Через три года недвижимость снова продали. В 2012-м по решению суда обе сделки признали незаконными. Почерковедческая экспертиза показала: в доверенности стоит одна подпись, а в реестре регистрации нотариальных действий – уже другая. Значит, руку к документам приложили два разных человека. А платить по счетам обязали в итоге нотариуса.

С такими махинациями и липовыми документами нотариусам приходится сталкиваться по роду деятельности. И никто не защищен от ошибок. Конечно, специалист должен заверить подлинность представленных бумаг для сделки с недвижимостью, но вряд ли это определяется с детальной точностью. Особенно в тех случаях, когда подделка выполнена на профессиональном уровне.

Например, в одном из городов мошенник дважды продал чужую квартиру. А когда истинный владелец объявился, покупатели обратились в суд с иском к нотариусу. В ходе разбирательств установили: фальшивые документы изготовлены мастерски и определить их поддельность невозможно. В этом деле нотариус вышел сухим из воды, но риски всегда остаются.

Сейчас проще доказать свою в суде невиновность. Закон разрешает нотариусам фиксировать сделки на видео и использовать необходимую технику для проверки подлинности документов. 

ВМЕНЯЕМОСТЬ ПОД ВОПРОСОМ
Профессиональных умений нотариусам не занимать, но определение вменяемости клиента далеко не всегда находится в его компетенции. Известно множество случаев, когда участники сделки признавались в суде недееспособными. Нотариуса можно понять. На первый взгляд посетитель прилично выглядит, ясно излагает мысли, в его движениях нет ничего подозрительного. Позже выясняется, что заявитель уже несколько лет состоит на учете в психоневрологическом диспансере, и сделку объявляют недействительной. Поэтому не нужно с подозрением относиться ко всему, что просит сделать на приеме нотариус. Возможно, у него своя методика выявления недееспособного клиента. И если таковой выявлен, ему будет отказано в услугах.

Нотариус имеет право отказать в совершении нотариальных действий по нескольким причинам. Основное условие – заверение сделки не может противоречить закону. «Участились случаи наложения арестов на объекты недвижимого имущества по долгам, в том числе за коммунальные услуги собственников. Если на объект наложен арест, то переход прав на такой объект зарегистрирован не будет, – отметил нотариус Алексей Комаров. – Я советую агентам заблаговременно проверять сведения на сайте судебных приставов. В противном случае указанные сведения при проверке нотариусом в день нотариального заверения могут стать поводом для отказа в заключении договора. Необходимо убедиться и в том, что паспорта сторон сделки действительны. Это проверяется нотариусом на сайте МВД в день заверения сделки».

Если ошибка допущена и нотариус отказывается ее исправлять, выход один – принимать меры. Жалобы на технические помарки рассматривают в нотариальной палате, а серьезные проблемы придется решать уже в суде.

www.zagorodna.com