Невменяемые участники рынка недвижимости

Адвокат Олег Сухов предупреждает: стоит присмотреться к продавцу квартиры на предмет психического здоровья.
Если спросить у 100 человек, верят ли они в то, что их может обмануть псих, ответ каждого будет утвердительным, что нет, не может. Однако значительная доля следующих ста человек задумается над подобным вопросом. Каждый год  недействительными признаются несколько тысяч договоров купли-продажи недвижимости именно по основаниям недееспособности или ограниченной дееспособности продавцов, связанной с психическими заболеваниями и расстройствами. И пока эта проблема изъятия жилья не касается каждой новой жертвы, трудно поверить в то, что вроде безобидный псих, совсем не буйный, способен причинить не просто обиду, но катастрофический ущерб, финансовую проблему, лишающую права претендовать на получение купленного жилья и возврат выплаченных за него средств.


Случайный псих, выписанный в лечебное учреждение
Мне как адвокату часто задают вопрос о том, насколько рискованна сделка по приобретению квартиры, в которой ранее был зарегистрирован человек, выписанный в учреждение, содержащее лиц, страдающих психическими заболеваниями. С уверенностью могу сказать: подобная сделка более чем опасна. Выписанные в медицинские учреждения граждане с психическими заболеваниями и отклонениями сохраняют право на жилье, а это означает, что они в любой момент могут вернуться в него. Не имеет никакого значения, что к такому моменту обладать данной недвижимостью может уже иной новый собственник. Более того, каждую сделку с квартирой, права на которую имеет психически больной человек, можно оспорить.

Передумавший псих
Лица, страдающие психическими отклонениями, в том числе злоупотребляющие алкоголем и наркотическими веществами, после того как полученные ими средства от продажи жилья заканчиваются, порой приходят в относительно здравый рассудок и обращаются в суд. И просят суд признать их договор недействительным. Основания для подобных исков имеются, и связаны они именно с тем, что сделка, осуществляемая с участием лица, не до конца способного отдавать отчет своим действиям, руководить ими в связи с отклонениями в психике, может быть признана недействительной. Доказательствами служат и история болезни, подтверждающая заболевание или факт злоупотребления спиртными напитками или психотропными веществами, и нахождение на учете в ПНД (психоневрологический диспансер) и НД (наркологический диспансер), и свидетельские показания, и возраст, и многое другое. И в большинстве споров судьи по сложившейся судебной традиции отдают предпочтение «больным» продавцам, следствием чего является признание сделки недействительной и возврат квартиры обратно в собственность страдающего расстройством психики продавца, а возврат денег покупателю становится почти невозможным.

Образованный, заранее все продумавший псих
Не все психически больные собственники заранее не обдумывают сделку по отчуждению своего имущества. Есть и «научные» больные, отчетливо понимающие свои права и возможности. И порой они осознано оформляют сделку, по результату которой обогащаются, а в последующем признают ее недействительной в силу своего заболевания и обогащаются вторично, получая обратно квартиру, и подобных примеров масса.

Достаточно собственнику недвижимости встать на учет в психоневрологический диспансер, что организовывается в кратчайшие сроки, порой намеренно и совсем дешево, и любая сделка с участием такого лица будет признана недействительной. Многие злоумышленники именно этим и пользуются.

Один из бывших научных сотрудников, случайным образом попавший на учет в психоневрологический диспансер, четыре раза продавал свою квартиру, и каждый раз ему удавалось признать продажу недействительной. Возвращая покупателям деньги, он оставлял себе бонус, равный от 30% до 40% от стоимости договора, чему покупатели были несказанно рады, не имея других альтернатив решения проблемы.

Алчные родственники психа
Неправильно думать, что слабый с виду, не готовый к действию, ограниченный, больной продавец, собственник квартиры, не способен привести сделку к обрушению. Не стоит забывать о его родных и близких, а именно они более чем в половине случаев являются теми заинтересованными лицами, которые или при жизни, или после смерти больных родственников обращаются в суд и признают недействительными совершенные ими договоры. Любая больничная карта и посмертная психолого-психиатрическая экспертиза способны и после смерти человека определить его вменяемость непосредственно на момент сделки, а точнее сказать, невменяемость. И именно такая невменяемость будет положена в основу судебного решения, согласно которому возврат купленной квартиры родственникам психически больного продавца станет неминуем.

Как указывает Верховный суд в разъяснениях, если имеет место порок воли в сделке, вызванный психическими отклонениями продавца недвижимости, его наследники, то есть близкие родственники, вправе обратиться в суд и признать договор недействительным, вследствие чего им в собственность переходит ранее проданная недвижимость.

Одним из важных пороков в сделке является ненадлежащее здоровье продавца, его психические отклонения. И прежде чем вступить в договорные отношения, в обязательном порядке стоит проверить, насколько собственник способен адекватно воспринимать ситуацию, чтобы безопасно продать вам свою квартиру. И только после изучения данной информации, подкрепленной справками из ПНД (психоневрологического диспансера) и НД (наркологического диспансера), заключения психолога, невролога, психоневролога, ознакомления со способствующими документами - такими, как водительские права, разрешение на оружие и другие, рекомендуется выходить на сделку, которая действительно будет безопасной.
www.zagorodna.com