Меньше платишь за недвижимость, крепче спишь

Купить хорошую квартиру — большая удача, а уж если получилось приобрести ее с хорошей скидкой... В большинстве случаев поводом для солидного дисконта является стопроцентный платеж. Хотя есть и другие варианты оплаты жилья, позволяющие покупателям сэкономить. Существует три категории покупателей, делится своим видением спроса Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж «Группы ПСН»: те, кто покупают квартиру в ипотеку, те, кто покупают квартиру в рассрочку и те, кто вносят стопроцентную оплату. Число клиентов, готовых внести всю сумму за квартиру сразу, увеличивается, когда возникают привлекательные условия для инвестирования в недвижимость, например, в результате быстрого рыночного роста цен на первичном рынке жилья, колебаний валютного курса и прочее.

Доля сделок с рассрочкой в доступном ценовом сегменте (эконом и комфорт) составляет не более 20-30 процентов. В бизнес-классе рассрочкой пользуются не более 10 процентов покупателей. На варианты с ипотекой может приходиться до 60-70 процентов всех сделок, кроме того, существует еще и взаимозачет — программа обмена вторичного жилья на новостройки.

Даже на объектах одной компании доля покупателей, обладающих всеми средствами для совершения покупки, может значительно варьироваться от объекта к объекту.

В сегменте дорогого жилья около половины покупателей приходят на сделку со всей суммой, необходимой для покупки. В целом же, если отслеживать тенденцию, можно заметить, что год от года количество покупателей со стопроцентной оплатой уменьшается, отмечает эксперт.

Откуда деньги?

Часто покупатели считают, что главным условием получения хорошей скидки является именно наличие всей денежной суммы, и что такой клиент в глазах застройщика выглядит гораздо солиднее, чем, например, ипотечник, пришедший на сделку не с «наличкой», а с ворохом банковских бумаг. Сейчас это не так.

Устоявшееся мнение, что застройщику очень выгодны покупатели с деньгами, поэтому он должен создавать для них особые условия — это миф, заверяет Рустам Арсланов. При продаже квартиры в ипотеку застройщик также получает от банка всю сумму. Поэтому для девелопера нет никакой разницы, от кого получать деньги — непосредственно от покупателя или от банка. Более того, застройщики на собственном опыте убедились, что ипотечные заемщики гораздо более взвешенно подходят к самой покупке, и вероятность того, что в последний момент сделка сорвется, гораздо ниже, чем у «полносуммных». Зачастую покупатель со 100 процентами денег на руках более импульсивен, склонен принимать сиюминутные решения.

Люди, обладающие полной суммой денежных средств, интересны продавцу в первую очередь тогда, когда с них можно получить деньги до сделки. 

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс», соглашается, что девелоперу все равно, от кого поступают средства: в случае ипотеки банк перечисляет всю сумму сразу. Причем девелопер ничем не рискует, даже если впоследствии покупатель перестает по каким-либо причинам выплачивать кредит. Если это случается до ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности, то права требования переходят банку. Если после ввода в эксплуатацию, банк становится собственником квартиры и продает ее. И в первом, и во втором случаях девелопер не несет никаких потерь.

Причина еще и в том, что сроки рассмотрения кредитных заявок у банков в последнее время существенно сократились. В среднем они составляют три-пять рабочих дней. После регистрации договора долевого участия сроки получения средств одинаковы — что от клиентов со стопроцентной оплатой, что от «ипотечников». Тот факт, что банк выступает посредником, никак не осложняет сделку для девелопера, ведь все проверки он проходит еще на стадии аккредитации.

Впрочем, иногда, в особой ситуации, застройщику может быть более желателен клиент с живыми деньгами либо с уже одобренной ипотекой. Пока банк принимает решение о займе, может пройти около двух недель. Здесь время играет не в пользу застройщика, который может хотеть получить деньги быстрее.

Выгодные платежи

В конечном итоге скидки на большинстве объектов застройщиков могут получить как покупатели со стопроцентной оплатой, так и воспользовавшиеся ипотекой. Но в «круг избранных» не смогут попасть клиенты, решившие взять рассрочку. Рассрочка для девелопера — хоть небольшой, но все-таки риск, и едва ли он захочет предлагать более выгодные условия, чем банк, предоставляющий кредит на покупку жилья.

Еще одна категория покупателей, на которых распространяются скидки — клиенты застройщиков, которые воспользовались программой trade-in. Клиенты, приобретающие квартиры в рамках взаимозачета, говорит Дмитрий Дунаевский, также могут рассчитывать на скидки. 

Где выгодно взять деньги?

Если покупатель заинтересован получить ценовую выгоду именно при стопроцентной оплате, но денег немного не хватает, возникает дилемма — а не взять ли на недостающую сумму потребительский кредит, чтобы не ввязываться в ипотеку. К преимуществам потребительского кредита традиционно относят отсутствие сложной процедуры оформления, связанной с регистрацией залогового имущества, отсутствие процедуры оценки недвижимости, отсутствие необходимости страхования недвижимого имущества. Оформление потребительского кредита происходит быстро, при этом не требуется дополнительных денежных расходов. К недостаткам этой схемы относятся: сравнительно короткий срок кредитования, более высокие процентные ставки, ограниченная сумма кредита.

Рустам Арсланов уверен, что оформление потребительского кредита при покупке квартиры в новостройке является невыгодным. Заемщик получает колоссальную нагрузку по ежемесячным выплатам при относительно небольшой сумме займа. Для того, чтобы условия кредитования были приемлемыми, лучше оформить ипотечный кредит или рассрочку от застройщика.

Андрей Колочинский также выход видит в ипотечном, а не в потребительском кредите. Дело в том, что средняя ставка по потребкредиту достигает 20 процентов, что почти в два раза выше стоимости ипотеки (11,6-12 процентов). Кроме того, ипотечный кредит в любой момент можно погасить в полном объеме: моратории на досрочные выплаты, действовавшие раньше, больше не применяются банками.

Екатерина Румянцева советует: в каждом конкретном случае нужно считать, что будет выгоднее покупателю. Если он готовится приобрести квартиру и понимает, что через неделю застройщик объявит подорожание лотов в рассматриваемом проекте, и квартиры увеличатся в стоимости на сумму большую, чем придется выплатить за потребительский кредит, то взять деньги быстро у банка выгоднее и разумнее.

«О запланированном повышении цен застройщик оповещает брокеров, которые работают с его проектами, — поясняет Румянцева, — а мы, в свою очередь, доносим информацию до клиента. Рост цен может составить и три, и десять процентов. Неудивительно, что часто именно планируемое подорожание провоцирует волну сделок и заставляет решиться на покупку даже тех людей, которым недоставало небольшой суммы для ее совершения».
www.zagorodna.com