Оксана Остапчук, руководитель сектора развития продаж OLX Недвижимость
Безопасность, как нынешняя, так и будущая стала новой валютой на рынке недвижимости в Украине. Сегодня цена на жилье уже не определяется только локацией или инфраструктурой, но и тем, насколько относительно безопасен регион. Частота воздушных тревог, удаленность от зоны активных боевых действий – эти факторы оказывают существенное влияние на рынок. В статье подробнее рассмотрим, как соотносятся цены на жилье в областях с наибольшим и минимальным количеством воздушных тревог. Для анализа мы использовали данные* с OLX Недвижимость по ценам, предложениям и спросу на однокомнатные квартиры за август 2024 года.
Ситуация с продажей, долгосрочной и посуточной арендой в областях с наибольшим количеством тревог
Наибольшее количество воздушных тревог** имеют Донецкая (5505), Запорожская (4668), Харьковская (4667), Днепропетровская (4164) и Полтавская (2805) области. К сожалению, более 50% территорий Донецкой и Запорожской областей находятся под оккупацией, поэтому по ним мы имеем меньше данных и не будем использовать для анализа в статье. Остановимся в Харьковской, Днепропетровской и Полтавской областях.
Относительно первой, с начала полномасштабного вторжения рынок недвижимости в Харькове испытал практически коллапс: общая граница с РФ, оккупация территории и постоянные обстрелы заставляли людей массово эвакуироваться из города. Цена на недвижимость стремительно упала, как и спрос. Однако после деоккупации ВСУ Харьковщины в 2022 году, мы увидели, как со временем начал восстанавливаться рынок, частично в город возвращались люди, которые арендовали, приехали студенты, что привело к оживлению на рынке жилья.
Ситуация сейчас в Харьковской области выглядит следующим образом: количество объявлений об аренде однокомнатной квартиры составляют – 4 644, средняя цена – 5057 грн, количество отзывов – 19 392. Как видим, несмотря на все еще напряженную ситуацию безопасности запрос на жилье более чем втрое превышает предложение, однако средняя цена аренды в области остается одной из самых низких в Украине.
В Полтавской области, которая находится сразу за Харьковской количество объявлений об однокомнатной квартире составляет - 682, средняя цена - 12 004 грн, количество отзывов: 16 394.
На Днепропетровщине показатели по цифрам долгосрочной аренды выглядят следующим образом: количество предложений - 2 207, средняя стоимость – 11 572 грн, количество отзывов – 52 969. По запросу видим достаточно неплохую ситуацию на рынке, что присуще этой области. Днепр – один из крупнейших городов Украины и характеризуется достаточно оживленным рынком жилья, однако здесь опять же на ситуацию наложило отражение близкое расстояние к линии боевых действий.
"Несмотря на частоту тревог, люди покупают недвижимость"
Рынок продажи недвижимости в Харьковской, Днепропетровской и Полтавской областях до сих пор находится в фазе "восстановления", однако он функционирует, люди покупают и продают и это хороший сигнал. Ниже рассмотрим более подробно ситуацию по продаже однокомнатных квартир в упомянутых областях на вторичном рынке:
- В Харьковской области количество объявлений составляет – 4870, средняя стоимость покупки квартиры на вторичном рынке – 790 тыс. грн, количество отзывов – 14051.
- Днепропетровская область: количество объявлений – 3 294, средняя стоимость – 868 тыс. грн, количество отзывов – 8 641.
- Полтавская область: количество объявлений – 1 075, средняя стоимость – 1 млн грн, количество отзывов – 3 825.
В указанных областях спрос на квартиру в 2-3 раза превышает предложение, однако в большей степени из-за ситуации безопасности цены остаются относительно ниже.
На рынке посуточной аренды в Харьковской, Днепропетровской и Полтавской областях ситуация следующего количества объявлений посуточно составляет 728, 821 и 359 соответственно. По средней стоимости посуточной аренды: Харьковская область – 557 грн, Днепропетровская – 803 грн, Полтавская – 771 грн. Спрос на посуточную аренду жилья достаточно высок, число отзывов на объявление: 11 431 в Харьковской области, 25 460 в Днепропетровской и 8 321 – в Полтавской.
Ситуация на рынке недвижимости в областях с наименьшим количеством воздушных тревог
С начала полномасштабного вторжения наименьшее количество воздушных тревог прозвучало в Закарпатской (533) Черновицкой (595) и Ивано-Франковской (606) областях.
Ситуация на рынке долгосрочной аренды здесь выглядит следующим образом (на примере аналитики по однокомнатным квартирам платформы OLX):
- Закарпатская область: количество объявлений – 888, средняя цена на аренду – 27 540, число отзывов на объявление – 7 325.
- Черновицкая область: количество объявлений – 343, средняя цена на аренду – 11 210, число ответов на объявление – 6 389.
- Ивано-Франковская область: количество объявлений – 1 174, средняя цена на аренду – 15 451, число ответов на объявление – 11 210.
На рынке продаж жилья в упомянутых областях все достаточно хорошо, это подтверждают и данные по аналитике. Так, например, величина объявлений и отзывов о продаже однокомнатной квартиры на вторичном рынке в Закарпатской области составляет 260 объявлений и 1 178 отзывов на них, в Ивано-Франковской – 776 объявлений и 2 205 отзывов, в Черновицкой – 222 объявления и 1 343 отзыва. Средняя стоимость за которую можно купить однокомнатную квартиру: Закарпатская область и Ивано-Франковская области – 1,6 млн, Черновицкая – 1,4 млн.
Ситуация с посуточной арендой в Закарпатской, Черновицкой и Ивано-Франковской очень хорошая, есть следующие показатели:
- Закарпатская область: количество объявлений – 295, средняя цена – 1 046 грн, число ответов на объявление – 10 055.
- Ивано-Франковская область: количество объявлений – 148, средняя цена на аренду – 829, число ответов на объявление – 8 599.
- Черновицкая область: количество объявлений – 103, средняя цена на аренду – 958, число ответов на объявление – 4 382.
Что в итоге?
Количество предложений по долгосрочной аренде в Харьковской, Днепропетровской и Полтавской областях в несколько раз больше, чем в Закарпатской, Черновицкой и Ивано-Франковской. Однако у последних значительно выше средняя цена на аренду жилья. Такая тенденция по ценам начала формироваться после начала полномасштабного вторжения и вынужденного переезда сотен тысяч украинцев в западные области. Это сформировало колоссально высокий спрос и повлияло и цены. Конечно, сейчас они значительно снизились с весны-лета 2022 года, однако все же высокие, если сравнивать с общеукраинским уровнем. Что касается спроса на аренду, то в областях с большим количеством тревог, которые мы рассматривали, спрос остается высоким, это частично связано с эвакуацией людей из городов приближенных к линии фронта.
Такая же ситуация и на рынке продаж квартир: количество предложений и отзывов выше в Харьковской, Днепропетровской и Полтавской областях, однако стоимость примерно в 2 раза больше в Закарпатской, Черновицкой и Ивано-Франковской
Когда мы принимаем во внимание цифры, касающиеся спроса на посуточную аренду жилья, то следует учитывать, что в Харьковской и Днепропетровской областях большую долю запросов формируют военные и волонтеры. В западных областях роль сыграла сезонность, ведь август сезон отпусков, которые украинцы часто сейчас проводят в Карпатах.
В итоге, по данным выше можно сказать, что частота воздушных тревог стала важным показателем, влияющим на рынок недвижимости в Украине. Она прямо коррелирует с уровнем безопасности, а значит, и с ценами на жилье. Западные области, где тревог значительно меньше, демонстрируют более высокие цены, тогда как области, находящиеся ближе к зоне боевых действий, имеют более низкие цены на жилье, но более активен спрос из-за пониженного предложения.
*Аналитика в статье на OLX Недвижимость касается аренды или продажи однокомнатных квартир в августе 2024 года.
**По данным Air-alarms.in.ua, по состоянию на 30 августа 2024 года.
Комментарии