Когда кредиты на жилье в Украине станут доступными?

Ставки по ипотечному кредитованию в Украине самые высокие в Европе. Недавно президент анонсировал их снижение до 10% уже в этом году. Достаточно ли этого?

Вспоминая первую квартиру, я понимаю желание многих украинцев улучшить свои бытовые условия. Долгие годы аренды или проживание в тесных квадратных метрах — это те проблемы, с которыми сталкиваются множество семей в Украине. Помочь им могла бы доступная ипотека. Сейчас она также могла бы помочь и застройщикам, которые пострадали от падения спроса на недвижимость и вынуждены были приостанавливать строительство в период карантина.

Но до сих пор доступная ипотека существует только в заявлениях чиновников и на рекламных вывесках. В действительности же ставки по ипотечному кредитованию в Украине самые высокие в Европе, а количество одобренных займов не превышает несколько тысяч в год на всю нашу многомиллионную страну.
В Украине на ипотеку приходится меньше 5% от общего количества займов в кредитных портфелях банков

Недавно президент анонсировал запуск государственной программы по снижению ипотечных ставок до 10% уже в этом году. Параллельно с этим, Национальный банк, снизил учетную ставку до 8%. Но достаточно ли этого для полноценного запуска рынка кредитования жилья в Украине? Готовы ли банки идти на ипотечный риск в текущих экономических условиях?

Кто и на каких условиях дает ипотеку в Украине?

В прошлом году ипотеку готовы были финансировать считанные банки: государственные и несколько коммерческих.

Несмотря на то, что банки регулярно анонсируют снижение номинальных кредитных ставок, реальная стоимость украинской ипотеки до сих пор может достигать 20% годовых и больше. Такие займы часто выдают на срок до 20 лет. В таком случае столь высокие ставки означают, что за первые десять лет программы покупатель переплатит за купленную в кредит квартиру более чем в дважды. Готовых на такие жертвы не так уж и много.

Исключением могут быть ипотечные программы в партнерстве с застройщиками. Годовые ставки по таким кредитам могут быть на 5−7% ниже в рамках льготного периода, однако со временем они все равно догоняют рыночные значения. Девелоперов, у которых есть такие программы на сегодняшний день критично мало и строят они преимущественно в столице.

При этом ипотека может не просто стимулировать отрасли, которые тесно связаны со строительством, но и быть драйвером роста экономики в целом. В Украине же на ипотеку приходится меньше 5% от общего количества займов в кредитных портфелях банков.

В европейских странах дела с ипотекой обстоят кардинально иначе. В течении прошлого года средние ставки по ипотеке в ЕС были ниже 6%, колеблясь от 0,5% до 5,5% в зависимости от региона. При этом доля ипотеки составляла более 50% от общего количества сделок по недвижимости.

Что сдерживает ипотечное кредитование в Украине?

С ипотекой в Украине уже много лет складывается парадоксальная ситуация. Покупатели, желающие приобрести жилье в кредит не могут осилить двузначные проценты. А банки фокусируются на более доходных мелких и коротких потребительских кредитах вместо того, чтобы развивать долгосрочные стратегические программы.

К заемщикам выставляют значительные требования для получения ипотеки: их доходы должны быть прозрачными, стабильными, а регулярные выплаты по кредиту не должны превышать 50% от ежемесячной зарплаты. Мы видим, что многие клиенты получают отказы из-за того, что не могут доказать свою долгосрочную платежеспособность с помощью официальных данных.

Снизить ставки и смягчить требования к заемщикам банкирам не позволяет экономическая конъюнктура. Помимо самого актива в стоимость ипотечного кредита банки закладывают риски. Ранее риски во многом были связаны с динамикой валютного рынка, высокой инфляцией. Теперь страну испытывают новые вызовы, как например, мировая пандемия.

Есть и другие проблемы, которые не позволяют банкирам наращивать ипотечное кредитование. Например, некоторые финучреждения до сих пор не могут справиться с проблемными портфелями валютной ипотеки 2008−2009 годов, которые не обслуживаются с начала девальвации. В 2014 году многие банки фактически свернули ипотеку.

Когда кредиты на жилье подешевеют?

Предпосылки для незначительного снижения ипотечных ставок в этом году все же есть. Во-первых, НБУ снизил стоимость кредитов для банков до 8%. Понижение учетной ставки — это положительный сигнал для рынка, хотя кредитные ставки реагируют на изменение монетарной политики, как правило, с большим отставанием.

Во-вторых, осенью 2020 года заканчивается действие моратория на взыскание залоговой недвижимости по валютным кредитам, выданным до девальвации. Это даст возможность банкам частично решить проблему с проблемными ипотечными портфелями.

Однако, на мой взгляд, все вышеперечисленные факторы, все же не являются решающими для массового запуска доступной ипотеки в этом году.

По нашим прогнозам, при оптимистичном сценарии в сентябре украинская экономика только начнет постепенно восстанавливаться от последствий локдауна. Будет ли к тому времени банковская система готова к резкому удешевлению ипотеки — открытый вопрос. В текущей ситуации ипотека в 8−10% возможна не ранее 2022 года.

Банки неохотно шли на риски в относительно стабильное время. Сейчас тем более наивно рассчитывать, что без специальной программы поддержки, банкиры массово начнут раздавать украинцам ипотеку под рекордные 8−10% годовых. Является ли такая программа реальным приоритетом для правительства — вопрос. И очень важный для миллионов украинцев.

Есть ли альтернативы?

Единственной надежной альтернативой ипотеке сейчас может быть рассрочка от застройщика. Девелоперы, как правило более гибкие в принятии решений, чем банки, хотя требования по платежеспособности клиента для них тоже важны.

Главное преимущество рассрочки перед ипотекой — ее получить гораздо проще, и до ввода дома в эксплуатацию она может быть вовсе беспроцентной. Минус рассрочки от застройщика заключается в том, что она выдается на более короткие сроки. Банки растягивают ипотечные программы до 20 лет, тогда как рассрочка от застройщика может быть предоставлена в среднем на 24−36 месяца.

Как опцию — я бы сейчас еще рекомендовал заходить в рассрочку, но при появлении доступной ипотеки — переводить рассрочку в банковский кредит. Таким образом можно уменьшить риски и растянуть выплаты еще на несколько лет.

Рынок ипотечного кредитования — это возможность для сотен тысяч украинцев получить качественное доступное жилье. Но текущие ее условия не всегда позволяют реализовать эту возможность.

Решением могут стать не громкие заявления политиков и чиновников, а совокупность реальных действий: целевая госпрограмма поддержки банков, которые выдают ипотеку, дешевый ресурс, снятие моратория на взыскание залоговой недвижимости, увеличение гарантий со стороны застройщика и пересмотр требований к потенциальным заемщикам с поправкой на реальную ситуацию в экономике.

Сергей Пилипенко, Генеральный директор ПСГ «Ковальская»

nv.ua