Какие ошибки допускают девелоперы при реализации жилья?

Как сегодня складывается ситуация на рынке жилья, Building.ua узнал у экспертов ведущих компаний строительной отрасли в Украине.

Валерий Кодецкий, генеральный директор компании UDP

Тенденции на рынке жилой недвижимости

Уменьшение площадей квартир, с которыми уменьшается и общая стоимость жилья. Благодаря этому жилье становится доступнее потребителям, но главное (по сравнению со вторичным рынком), сравнивается в цене, а иногда и выходит дешевле.

Тенденция увеличения спроса на жилье в новостройках и снижения популярности вторичного жилья. Этому способствует не только ценовая ситуация на обоих рынках – за одну и ту же цену покупатель приобретает новое жилье построенное по новым технологиям, с новыми коммуникациями, эффективным энергосбережением. В то время как на вторичке покупателю предстоит еще сделать капитальный ремонт, зачастую, полностью поменять инженерию, утеплить квартиру и т.д.

Активизировались продажи во всех сегментах первичного рынка недвижимости после зимнего сезона. Причина этого не только в традиционной сезонности, а и в постепенной стабилизации ситуации, связанной с возникшей неразберихой по регистрации прав на недвижимость.

До сих пор отсутствует доступное ипотечное кредитование от банковских структур, в то время как активно развиваются и улучшаются программы по приобретению жилья в рассрочку от застройщиков в новостройках.

Снижение банковских ставок подтолкнуло многих людей снимать свои деньги с депозитов и вкладывать их в недвижимость, как в единственную альтернативу сохранения и приумножения денег.

Продолжение внутренней миграции населения – в Киев приехало и продолжает приезжать довольно большое количество чиновников, как следствие - -увеличение спроса на первичном рынке, особенно в бизнес- и премиум-классе.

Закрепление за основными игроками рынка недвижимости лидерских позиций, с выводом новых проектов на рынок и стабильными продажами в своих проектах.

Ошибки при реализации жилья

Основные проблемы, с которыми сталкиваются девелоперы:

- непрозрачный процесс отведения земельных участков под застройку, получение прав собственности на нее, оформление различного рода связанных с этим разрешительных документов;

- поиск инвестиций для новых проектов;

- нестабильность политической ситуации в стране;

- отсутствие достоверной информации об украинском рынке недвижимости.

Если говорить об ошибках, которые допускаю девелоперы в процессе создания/реализации объектов жилой недвижимости, то их несколько:

- переоценка важности земельного участка для реализации проекта;

- пренебрежение проведения детального анализа и маркетингового исследования рынка недвижимости;

- переоценка потенциального спроса на жилье заявленного/строящегося класса;

- завышение стоимости квадратного метра;

- неправильное позиционирование объекта (несоответствие своему классу), как результат – работа с нецелевой аудиторией, неправильная концепция и продвижение своего объекта;

- выведение на рынок объекта, не соответствующего тенденциям и запросам времени со стороны покупателя (метраж, комнатность);

- подбор непрофессиональных подрядчиков, как на этапе проектирования, так и на этапе строительства, что приводит в дальнейшем к сложностям с реализацией объекта.

Юлия Горох, руководитель отдела продаж и маркетинга компании «Интергал-Буд»

Тенденции на рынке жилой недвижимости

На данный момент рынок недвижимости характеризуется относительной ценовой стабильностью и устойчивым повышением спроса на квартиры в новостройках. Если в 2012 г. первичка практически догнала вторичку по объемам продаж, то в 2013 г. у застройщиков есть шанс улучшить эти показатели и превзойти вторичный рынок по количеству проданных квартир.

Увеличение количества сделок и связанное с ним оживление рынка недвижимости стали стимулами для развития новых перспективных проектов. Только в Киеве на данный момент заявлено свыше десяти новых проектов от известных застройщиков. Активно идет и процесс размораживания недостроев – только за последнее время в Киеве разморожено четыре объекта, строительство которых остановилось в кризис. Это дает надежду на постепенное восстановление рынка и повышение уровня доверия к застройщикам.

Подход девелоперов к объектам жилой недвижимости

Избыток предложения на первичном рынке недвижимости и ограниченный в силу невысоких доходов населения спрос на квартиры в новостройках привели к тому, что покупатель стал очень требовательным не только к ценовым, но и к качественным характеристикам проектов. Если раньше при выборе недвижимости основное значение имели месторасположение и цена, то сейчас все больше покупателей обращают внимание на качество строительства и используемых технологий, рациональность планировок, наличие социальной инфраструктуры и продуманность концепции комплекса.

Эти требования существенно повлияли на подход застройщиков к строящимся и новым объектам – возникла необходимость не только демонстрировать высокие темпы строительства и предлагать выгодные условия покупки, но и заинтересовывать покупателей нестандартными решениями фасадов, планировок квартир, обустройства территории. Инфраструктура комплексов стала одним из основных конкурентных преимуществ. Покупателей больше не устраивает стандартный набор из небольших магазинчиков и офисов, занимающих коммерческие помещения на первых этажах. Им важны наличие полноценной торговой инфраструктуры с продуктовыми магазинами, школ, детских садиков, спортивно-оздоровительных учреждений, паркингов и прочих элементов социально-бытовой инфраструктуры, делающих жизнь в комплексе комфортной. Соответствие высоким требованиям покупателей – это гарантия успеха застройщика.

Ошибки при реализации жилья

Наиболее типичными ошибками при реализации жилья являются неправильное позиционирование объектов, неграмотное формирование целевой аудитории, а также непродуманный выбор каналов продвижения.

Высокое качество самого проекта и его удачное месторасположение могут сгладить негативный эффект от допущенных ошибок, однако высокого стабильного уровня продаж можно достичь только при грамотной ценовой и маркетинговой политике.

Татьяна Копылец, директор департамента реализации и управления компании ИДК «Каскад»

Тенденции на рынке жилой недвижимости

Рынок жилой недвижимости в Украине развивается, несмотря на кризисные явления. Число сделок с новостройками постепенно догоняет количество продаж на вторичном рынке недвижимости. На данный момент он практически достиг уровня продаж вторички. Это можно объяснить следующими причинами:

-цена на недвижимость в Киеве по-прежнему остается очень высокой. Большинство покупателей не могут себе позволить внести всю сумму за квартиру сразу и предпочитают рассрочку или кредит, даже несмотря на то, что в конечном итоге немного переплачивают. В таком случае речь идет только о первичке. Тем более что сейчас застройщики предлагают очень лояльные условия покупки недвижимости: от беспроцентных кредитов до довольно большого срока выплат.

– планировочные решения новых квартир. Даже с небольшим метражом (а такие квартиры очень востребованы из-за невысокой цены), вы получаете комфортное пространство с современной функциональной планировкой.

- новостройки предлагают больше возможностей для комфортного проживания, в том числе свежие коммуникации, счетчики на воду, тепло, собственные котельные, что уменьшает расходы на эксплуатацию (коммунальные платежи).

- готовность квартир во многих новостроях эконом класса. В квартирах уже произведена чистовая отделка, установлена сантехника, выполнена электрическая разводка. Подобные объекты продаются в состоянии «заезжай и живи», а свежий ремонт гораздо предпочтительней б\у вторички.

- покупатели придают значение наличию инфраструктуры, которая уже обязательна для каждого ЖК вне зависимости от уровня: парковка, детская площадка, магазины, поликлиники, детские сады и т.д.

Цифры:

Согласно нашим данным, количество проданных квартир на первичном рынке столичной недвижимости увеличилось и составило около 800 в марте месяце.

Максимальное количество сделок приходится на квартиры до $100 тыс., 20% – в ценовой категории от $100 тыс. до $200 тыс., и 18% – в категории свыше $200 тыс.

В структуре спроса на столичную жилую недвижимость в прошлом месяце практически одинаковый спрос был на одно - и двухкомнатные квартиры (40-45%).

При этом самым дешевым традиционно оставался Деснянский район со средним показателем $1,4 тыс. за 1 кв. м на первичном рынке, самым дорогим – Печерский район, где средняя цена продажи составила $2,6 тыс. за 1 кв. м.

Основное количество сделок заключаются в эконом-сегменте (почти 80%), который включает в себя большое количество недорогих объектов в пригородах (до $1,4 тыс. за 1 кв. м). При этом предложение в данном сегменте все равно не удовлетворяет спрос. На долю квартир бизнес класса приходится около 15% рынка. Жилье класса «люкс» традиционно занимает 5-10% рынка недвижимости.

Подход девелоперов к объектам жилой недвижимости

Объекты стали качественней во всех отношениях. На волне легких кредитных денег докризисный ажиотаж позволял строить и продавать объекты не только не соответствующие заявленной классности, но и откровенно опасные для проживания, которые возводились без соблюдения строительных норм и правил, с использованием дешёвых материалов (как пример могу привести пожары в высотках якобы бизнес-класса на Шулявке, где вместо минеральной ваты применялся легко воспламеняемый материал, выделяющий токсичные вещества при горении).

Сейчас ситуация меняется. Несмотря на тот факт, что спрос на жилье эконом класса достаточно высок, изменились качественные требования данного спроса. Посткризисный покупатель жилья, в большинстве, в первую очередь очень тщательно подходит к юридической стороне вопроса. Изучается проектная документация, соответствие возводимого здания проекту, люди требуют предъявления всех разрешений для проверки. Строгому анализу подвергаются предыдущие объекты застройщика, сроки их сдачи в эксплуатацию, подводные камни. Думающие покупатели активно мониторят форумы, посвященные объекту, знакомятся с соседями, вместе инспектируют строителей. Это стимулирует компании – застройщики соблюдать законы и нормы при строительстве, не нарушать рыночные требования к качеству объектов. Как пример – стоимость квадратного метра жилья одного относительно молодого известного киевского девелопера соответствует среднему показателю в эконом сегменте по рынку, но качество строительства, инфраструктура комплекса, лояльные программы рассрочки, репутация по прошлым проектам выгодно выделяют его среди таких монстров рынка, как например, КГС, и несмотря на не самое выгодное расположение (левый берег, отсутствие метро, место бывшей промзоны) его квартиры разлетаются как горячие пирожки.

Не совсем легальные договора продажи «имущественных прав, которые возникнут в будущем» уступают место ФФС и облигационными схемами. В таких вариантах реализации не введённых в эксплуатацию квадратных метров вероятность мошенничества со стороны застройщика сведена к минимуму.

Хотя, должна заметить, желание халявы, подпитанное голословными заявлениями некоторых деятелей о «невероятных прибылях строительных компаний и максимальной стоимости жилья в Киеве не более $ 400 кв.м.», а также отсутствие контроля со стороны государственных органов за соблюдением законов при строительстве будет ещё долго кормить недобросовестных застройщиков или откровенных мошенников.

Ошибки при реализации жилья

Обычно ошибки возникают комплексные: несоответствие локации и концепции приводит к несоответствию объекта требованиям ЦА.

Я бы выделила концептуальные ошибки, технологические и маркетинговые. Вкратце их опишу:

концептуальные ошибки: несоответствие объекта требованиям рынка; несвоевременность; неправильное определение классности; неправильный выбор ЦА;

технологические ошибки: неконкурентоспособные планировки; нарушение правил процесса строительства; использование несоответствующих материалов; плохое качество строительства и т.п. Так же к этому роду ошибок я бы отнесла недостаточность финансовых инструментов для покупателя, жесткие условия рассрочки или кредитования;

маркетинговые ошибки в основном случаются из-за неправильной работы с имиджем девелопера или объекта, из-за подмоченной репутации участников проекта, ошибок в продвижении, недостаточного рекламного бюджета, неправильного его распределения, выбора каналов продвижения (реклама объектов бизнес-класса на флаерах в метро) и т.д.

Building.ua