Разберемся, во что здесь выгоднее вкладывать деньги и как подбирать вариант, который принесет максимальный доход.
Средняя рентабельность квартир, сдающихся на длительный срок в крупнейших польских городах — 5,5%. А сдавая квартиру посуточно, можно получить больше 10% годовых. Для сравнения: российские банки предлагают максимум 3% дохода на валютных депозитах, европейские – и того меньше. Это, конечно, только оценки. Сколько вы реально заработаете, зависит от решений, которые вы будете принимать. Я хотела бы вас сориентировать, на что стоит обращать внимание в первую очередь.
Location, location и еще раз location
Где покупать квартиру для сдачи в аренду? Это самый важный вопрос для потенциального инвестора. Рентабельность и время возврата инвестиций зависят от привлекательности местоположения.Если вы планируете сдавать квартиру на длительный срок, то однозначно рассматривайте крупные города Польши — они привлекают новых сотрудников, студентов, специалистов и иностранцев. Чтобы определить перспективы того или иного города, проанализируйте уровень безработицы – чем она меньше, тем популярнее место.
Беспроигрышный вариант: выбор города, в котором расположены основные польские университеты — это Варшава, Вроцлав, Краков, Гданьск и Познань. Именно студенты – одна из самых больших групп арендаторов.
Район тоже важен. Для длительной аренды можно не покупать дорогие квартиры в самом центре, подойдут районы рядом с центром, но с хорошим транспортным сообщением. А зеленые зоны, парки, развлекательные места поблизости – важное преимущество объекта и оправдание высокой арендной платы.
Выбирая квартиру для посуточной аренды, тоже лучше отдавать предпочтение большим городам. Здесь проще организовать арендный бизнес. Единственная разница по сравнению с длительной арендой: ориентируйтесь на центр или основные пешеходные улицы города.
Также обратите внимание на курортные города и поселки вдоль Балтийского моря, основные горные туристические зоны и квартиры рядом с национальными парками. Спрос на такие объекты огромен во время отпусков, а прибыль за сезон окупает частичное простаивание в межсезонье.
Соотношение цен и арендных ставок
Локация важна, но это не единственный параметр, который стоит оценивать частному инвестору. В «проходных» местах цена квадратного метра высока, а ведь все хотят как можно дешевле купить и как можно дороже сдать. Поэтому обращайте внимание на взаимосвязь между ценой квартиры и потенциальной суммой арендной платы, которую вы сможете получить.Согласно отчету Amron-Sarfin для Польской банковской ассоциации за третий квартал 2018 года, самым дорогим рынком аренды в Польше является Варшава. В столице средняя чистая арендная плата (без коммунальных услуг) за двухкомнатную квартиру, составляет 408 евро в месяц. Во Вроцлаве и Гданьске она в среднем ниже на 30 евро, а в Кракове – на 70 евро.
Цены на аренду жилья в Польше
Хотя высокие арендные ставки указывают на то, что столица является самым дорогим рынком аренды, региональные города будут более прибыльными для инвестора. Почему? Потому что недвижимость в Варшаве тоже самая дорогая.
Для примера, средние цены на двухкомнатные квартиры 40-50 метров в Варшаве в третьем квартале 2018 года (отчет bankier.pl совместно c otodom.pl) составили 1885 евро/кв.м. В Кракове – 1456 евро/кв.м., в Гданьске – 1604 евро/кв.м., во Вроцлаве – 1469 евро/кв.м., в Лодзе – 995 евро/кв.м.
Таким образом, хотя средние ставки аренды квартир в этих городах ниже примерно на 30-70 евро по сравнению со ставками в столице, стоимость квадратного метра ниже на 14% и более.
Беря в расчет эти цифры, можно ориентировочно прикинуть доход от вложенных инвестиций и сроки окупаемости, без учета расходов на содержание.
Получается, что инвестор, покупая 45-метровую квартиру в Варшаве за 84 818 евро, сдавая ее без перерыва 12 месяцев по ставке 408 евро, и платя налог 8,5%, получит 5,29% годовых. Срок окупаемости составит почти 19 лет.
Покупая такую же квартиру в Лодзе за 44 784 евро и сдавая за 263 евро в месяц, инвестор получит 6,45% годовых с учетом налога 8,5%. Соответственно, окупит инвестиции за 15,7 лет.
Подобные расчеты помогут приблизительно оценить, в какой город Польши лучше инвестировать. Все будет зависеть от конкретного объекта, от того, насколько грамотно подходить к выбору недвижимости.
Своим клиентам я советую обращать внимание на вторичный рынок жилья, возможно, присмотреть квартиру под ремонт, но с идеальным расположением. Другой вариант – купить объект в более дешевом районе, но с перспективой развития. По мере увеличения популярности района стоимость недвижимости и арендная плата будет постоянно расти.
Площадь квартиры и уровень ремонта
На рентабельность влияет также площадь объекта и уровень ремонта. Если вы купите квартиру в спальном районе, где преобладает дешевое жилье, это неминуемо отразится на величине арендной платы.
Инвестировать в большие квартиры рискованно. По данным Morizon.pl, квартиры более 60 кв. м интересуют не более 5% арендаторов. Это объяснимо: основные арендаторы – молодые семьи, студенты либо иностранцы – просто не нуждаются в больших квартирах.
Конечно, владелец просторной квартиры может сдавать в аренду отдельные комнаты. Это может стать даже более выгодным, но также потребует гораздо большего времени, которое придется потратить из-за ротации арендаторов. Дополнительный минус – потенциально высокие затраты на амортизацию и ремонт.
По оценкам всех аналитиков, лучшим выбором будет двухкомнатная квартира до 45 квадратных метров. Эти объекты идеально совмещают в себе комфортные для проживания условия и небольшую плату за обслуживание. Стоит добавить, что такие метражи сейчас в Польше являются основными в портфеле девелоперов, поэтому выбор для частного инвестора огромен.
www.zagorodna.com
Комментарии