Как украинцам научиться лучше жить

Жилой фонд в Украине - почти один миллиард квадратных метров. На одного человека приходится 24 кв м жилплощади. Более 95,5% наших сограждан проживают в частном жилье и только несколько процентов - арендуют. Такая высокая доля частного жилья характерна далеко не для всех европейских стран. В ЕС, например, в собственных квартирах проживают около 70% граждан. Самый высокий процент частного жилья в Эстонии, Румынии и Болгарии - более 95%. Свыше 90% частных домов - в Венгрии, Словакии, Литве и Испании. Зато в таких богатых странах, как Швеция и Германия, только 40% граждан имеют собственное жилье.

В странах ЕС достаточно высокий процент тех, кто проживает в арендованных помещениях - государственной, коммунальной или частной собственности. Так, например, в арендованном жилье живут 55% немцев, более 40% граждан Дании и Нидерландов, чуть ниже процент арендуемого жилья в Австрии, Франции и Швеции.

Единственная страна, где практически нет арендованного жилья, - Болгария.


Украинские реалии

Жилая площадь в нашей стране распределена неравномерно, и 40% украинских семей обеспечены жильем на уровне менее социальной нормы - 13,65 кв м. Около 40% помещений не оборудованы удобствами. Поэтому Украине нужно значительно активизировать строительство, чтобы приблизить количественные и качественные показатели к европейским стандартам.

Если сравнить темпы жилищного строительства в Украине с развитыми странами, то окажется, что мы отстаем примерно в пять раз: если в Украине строят ежегодно 0,2 кв м на человека, то в Европе - 1 кв м.

Причина отставания Украины в строительстве жилья в том, что, в отличие от Европы, у нас покупают жилье частные лица, а государство финансирует менее 0,5% ввода площадей жилого фонда. Нужно искать баланс между финансовыми возможностями семей и их жилыми потребностями. Учитывая, что до 80% украинского населения можно считать бедным, государство должно не перекладывать проблему жилищного обеспечения на граждан, а переориентироваться на распространение фонда социального жилья.

Другой вопрос - сохранение имеющегося жилого фонда, особенно многоэтажных домов массовой застройки 1960-1980-х годов, других зданий, требующих неотложных и весьма дорогостоящих капитальных ремонтов. По экспертным оценкам, площадь таких домов 350-400 млн кв м, а стоимость отсроченных капитальных ремонтов достигает 400 млрд грн (из расчета 1 000 грн на 1 кв м), или более 20 000 грн на каждого жителя.

Как жить лучше

Ответственность за состояние домов в условиях частной собственности на жилье, как известно, возложена законом на жителей - собственников квартир и организации управления домами. Исследования тем не менее показывают неготовность большинства жителей-собственников к совместному решению организационных, технических и финансовых проблем. Несмотря на острую необходимость массовых информационных мероприятий, реформирование управления домами проблему не решает, как и возможное участие местных бюджетов или дополнительные субсидии, которыми в этом случае будет охвачено почти все городское население. Нерешенными остаются в этом случае вопросы государственной помощи частным домовладельцам.

В условиях изношенности большинства домов, низкой платежеспособности граждан, низких темпов жилищного строительства и его высокой стоимости первоочередная задача государства - сохранение и продление срока эксплуатации имеющегося жилого фонда. Как этого добиться?

Во-первых, должна быть осознана полная стоимость жилья. Так, сейчас без учета расходов на капитальные ремонты и замещения аварийных домов новыми средняя украинская семья платит за жилищные услуги около 1100 грн в год, или около 40 евро. В ЕС статистические расходы на жилье включают, кроме текущего содержания, стоимость капитального ремонта и приобретения новых квартир и домов. Притом что европейские семьи потребляют почти в десять раз больше, чем мы, жилищно-коммунальные услуги стоят там почти в двадцать раз дороже, причем в основном за счет именно жилья, на которое в целом тратится почти в 125 раз больше, чем у нас. Конечно, есть отличия от Украины в размерах и качестве квартир, тарифах и ценах - но не на порядки.

Как правило, действительные годовые расходы на жилье должны превышать затраты на все коммунальные услуги вместе взятые, а содержание с ремонтами в течение одного поколения должно обходиться дороже, чем покупка нового жилья. Только при таких условиях жилой фонд может поддерживаться в надлежащем состоянии и расти.

Во-вторых, в зависимости от качества и стоимости жилья должны быть диверсифицированы отношения собственности и структура имеющегося многоэтажного многоквартирного жилого фонда: сформирован социальный жилой фонд (до 50% площадей), ОСМД и кооперативы (до 40%), доходные дома (до 10% ). Параллельно будет развиваться индивидуальное жилищное строительство. Должна быть распространена практика коммунальной или частной собственности на дома при частной собственности на квартиры.

В-третьих, для трансформации прав собственности (перехода квартир в категории социального жилья и доходных домов) кроме купли-продажи стоит ввести новые финансовые механизмы - обратной ипотеки и распределенного кредита, распространенные на Западе. Разве не парадокс, что владельцы дорогостоящей жилой недвижимости не могут платить за коммунальные услуги?

В-четвертых, дополнительные средства государственного и местных бюджетов на программы сохранения и обновления жилищного фонда, в частности социального жилья, можно получить в результате реформирования налогов и сборов в строительстве, сфере недвижимости и земли, возможно, при введении жилищного сбора, сбалансированного с потребностями соответствующих государственных и местных жилищных программ.

Все варианты дискуссионные, но выход надо найти.

Всеволод Николаев, научный консультант ИСЕД
www.zagorodna.com