Как снизить риск при покупке земельного участка

Загородному строительству мешают не только экономическая ситуация в стране и отсутствие государственной политики по развитию частного домостроения, но и несовершенство законодательства. Чиновники до сих пор не знают, какие земли можно использовать, а какие нет. А неразбериха порождает хаос.

Как известно, большевики победили сто лет назад с лозунгом «Земля - крестьянам». И, как нередко бывает с политиканами, обманули. Сегодня земля в основной своей массе принадлежит государству и аффилированным с ним структурам, типа Минобороны, которые пользоваться ей не могут и не умеют. Но, как собака на сене, и другим не дают. Некоторые участки за бесценок скупили девелоперы с помощью местных чиновников, племзаводы, парниковое мегахозяйства превратились в земли под мегазастройку. Но эти сладкие территории составляют тысячную долю земельного богатства, которым управляет непрофессиональный менеджер в лице государства.

Никто не хотел уступать

Законодательная путаница, неразбериха с Лесным фондом, с землями сельхозназначения (переводом их в другой статус), с землями Минобороны, несовершенство учета при всех возможностях современной техники - все это порождает неуверенность в статусе земельных участков и возможности их осваивания. Проблема не ощущается острой, поскольку загородное строительство в последние годы сокращается, многоквартирные дома «побеждают» избушки на лоне природы. Так что земельный бардак затрагивает не столь многочисленные интересы, как городское строительство с десятками тысяч обманутых дольщиков. Правда, нередко это касается немногочисленного класса очень богатых помещиков, которые умеют бороться за свои права активно.


Дмитрий Сперанский, руководитель Экспертного бюро «Сперанский»: «Кривые» документы и противоречия в учете - это реалии нашего земельного рынка. Девелоперы в этой ситуации, конечно, могут оказаться крайними, правила и обычаи делового оборота часто и непредсказуемо меняются. По нашим данным земель, по которым может вскрыться двойной учет, в процентном отношении очень немного. В основном девелоперы реализуют проекты или на участках под дачное строительство или на сельхозземлях. Мне кажется, гораздо больше спорных земель были куплены состоятельными гражданами под собственные резиденции, но отследить количество таких пятен нереально. Однако есть единичные случаи и среди коттеджных поселков, у которых тоже могут возникнуть сложности в связи с последними решениями судебных органов. Называть конкретные проекты было бы некорректно. Это дело надзорных органов.

Земля без риска

Так все-таки возможно приобрести надел и построить на нем домик, минимально сведя риски со статусом и собственностью участка. Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», советует вот что:

В случае приобретения земельного участка необходимо обратить внимание, в первую очередь, на титул (право), а также категорию земель и разрешенное использование участка. Указанные сведения содержатся в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН), которую должен предоставить продавец. Принимать решение до ознакомления с выпиской из ЕГРН, в т. ч. на основании представленных продавцом «старых» документов, таких как свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, «старая» выписка из ЕГРН (ЕГРП) – нежелательно, поскольку наличие у продавца указанных документов не гарантирует того, что они содержат актуальные сведения. В то время как «свежая» выписка из ЕГРН показывает, какие сведения об объекте имеются в ЕГРН на момент выдачи выписки (при этом стоит помнить, что технические ошибки в данном случае не исключены).

Для оценки возможности оспаривания титула (права) на участок имеет значение основание, на котором такое право возникло (например, договор купли-продажи), а также место данного документа в «цепочке сделок» - сведения о том, какие именно сделки совершались в отношении объекта также можно получить в ЕГРН. Если продавец владеет объектом недолгий срок, и ранее объект неоднократно переходил от одного лица к другому, это должно насторожить.

Что касается категории земель и разрешенного использования, необходимо, чтобы цели, под которые предполагается использовать приобретаемый участок, соответствовали указанным параметрам. В зависимости от «истории» конкретного участка обычно требуется запрашивать и анализировать и другие документы. «Стопроцентной уверенности в том, что сделка купли-продажи не будет оспорена в дальнейшем, дать никто не может, - резюмирует Вероника Перфильева. - С точки зрения оценки именно рисков оспаривания сделки категория земель, к которой отнесен приобретаемый участок, не имеет решающего значения. Тем не менее при прочих равных можно сказать, что покупка земель под застройку или дачных – чуть менее рисковый вариант, чем покупка лесных земель».
www.zagorodna.com