Другими словами – проведение земельного аудита позволяет Застройщику до совершения сделки по приобретению земельного участка оценить все возможные риски и определить привлекательность покупки данного объекта.Оценка ключевых параметров земельного участка
Далеко не у каждого собственника имеется объем документов, позволяющий потенциальному застройщику оценить необходимые затраты, понять предварительную стоимость будущего проекта.На сегодняшний день, все застройщики проводят аудит земельных участков для выработки наиболее приемлемой схемы приобретения земельного участка, предусмотрев, как им кажется все возможные риски, однако судебная практика показывает наличие большого количества судебных споров относительно степени «должной осмотрительности» при выборе будущего места застройки.
Например, инвестору, до приобретения земельного участка, помимо правоустанавливающих документов, необходимо получить следующее:
1. Генеральный план города или городского округа (далее – ГП);
2. Правила землепользования и застройки (далее - ПЗЗ);
3. Проект планировки территории;
4. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
5. Отчет о результатах инженерно-топографических изысканий земельного участка;
6. Информацию о собственниках земельных участков, граничащих с потенциально приобретаемым земельным участком (для понимания планов перспектив развития соседних территорий).
Остававшиеся без должного внимания документы могут повлечь значительные риски, например:
При нахождении земельного участка в охранной зоне памятника истории и культуры возникают ограничения в виде максимальной высотности застройки (не более 12 м), необходимости обязательного согласования строительства с профильным министерством. Данные риски являются существенными и не устранимыми.
Помимо ограничений в использовании земельного участка, застройщик также может и вовсе лишиться прав на приобретенный земельных участок.
Так, не внимательно изучив основания возникновения прав продавца на отчуждаемый объект недвижимости, или не оценив правомерность его действий, существует риск признания такой сделки недействительной (ничтожной).
Например:
Земельный участок принадлежит ООО на права собственности с 25.06.2017г. В течение года до указанной даты он находился в собственности другого лица, в отношении которого введена процедура банкротства.
При оценке данной сделки необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:
1) Переход права собственности основан на множественном количестве сделок, в рамках процедуры банкротства каждая сделка может быть оспорена. Последствиями признания сделки недействительной могут быть: 1) признание за первоначальным собственником права собственности на имущество и возврата этого имущества в конкурсную массу; 2) взыскание денежных средств, уплаченных в счет стоимости этого имущества; 3) иные возможные варианты, в рамках процедуры конкурсного производства в деле о банкротстве.
2) Отсутствие сведений о наличии/отсутствии одобрения сделки участником общеста, документов об оплате сделок и иных, имеющих правовое значение документов.
3) Срок, в течение которого данная сделка может быть оспорена.
Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исково.
К иным, не менее значимым параметрам выбора земельного участка являются также:
Возможность подключения возведенного объекта к инженерным сетям и стоимость таких работ;
Определение транспортной доступности территории, подъездных путей к земельному участку;
Наличие ограничений/обременений использования земельного участка;
Возможность устранения таких ограничений, и стоимость их устранения;
Изучение перспектив развития в соответствии с градостроительным и земельным законодательством;
Дорожная карта реализации проекта, ориентировочный бюджет
Заключение:
Отсутствие достаточных знаний действующего законодательства в области недвижимости часто приводит к плачевным последствиям, таким как: утрата права на земельный участок, выявление ограничений и обременений земельного участка, невозможность распоряжения объектом, невозможность раздела земельного участка, выдела доли, наложение штрафов за неправомерное использование, трудности получения разрешительной документации.
Проведение комплексного аудита земельного участка позволяет в дальнейшем оценить весь инвестиционный проект и защитить собственника бизнеса от наступления негативных последствий.
Адвокат, партнер Адвокатского бюро «Владимир Рябенко и партнеры» Алина Берест
www.zagorodna.com
Комментарии