Как определить фактическую стоимость жилья

Важно отметить то, что каждый период жизненного цикла сооружения (в том числе жилья), имеет свою цену. Для строительных сооружений жизненный цикл состоит из следующих периодов и событий:

1. Проектирование.

2.Строительство.

3.Эксплуатация здания. Сюда входит следующее:

- Водоснабжения и канализации;

- Отопления, вентиляциии кондиционирования;

- Благоустройству и озеленениюучастка (для усадебного жилья);

- Текущиеремонты (в среднем 1 раз в 10 лет);

- Технологическиеремонты инженерных сетей, приборов и оборудования (1 раз в 20-30 лет);

- Капитальныеремонты (после обследования дома 1 раз в 50 лет).

4.Утилизации сооружения (демонтаж, вывоз и переработка - через 100 лет, после обследования и невозможности дальнейшей эксплуатации).

Таким образом, фактическая стоимость жилья - есть сумма расходов всех периодов и событий жизненного цикла единицы жилья (дома или квартиры).

Если стоимость периода проектирования и строительства принять за 100%, для сооружения, построенного в соответствии с действующими ДБН и СНиП (в том числе по нормам потребления тепловой энергии на отопление и вентиляцию - класс «С», например: около 140 кВт час/кв.м в год, для усадебного дома, общей площадью - до 150 кв.м), то стоимость периода эксплуатации составит от 400% до 600%, а утилизация - 25% -30%, в текущих ценах на момент постройки дома.

То есть, строительство жилья - это только определенный аванс фактической стоимости жилья, который составляет около 20% -30%, с большой рассрочкой платежей полной стоимости, пропорционально жизненному циклу.

Цифры неоптимистичны, поскольку застройщику, его детям и внукам на протяжении эксплуатации, нужно еще оплатить стоимость 3-х - 4-х домов, однако вполне реальные.

Если же разработать проектную документацию и построить дом класса «А» (0% -50% потребления от нормативных показателей класса «С»), применить более качественные материалы и оборудование, то начальная стоимость дома увеличится на 15-25%, но стоимость эксплуатационного периода будет составлять 100% -200%.

А используя элементы активного дома, например, солнечные электростанции (согласно Закону Украины «Об электроэнергии» и постановление № 170 НКРЭ, от июня 2014), можно нивелировать начальную стоимость вообще с дополнительным заработком, то есть дом становится источником дохода семейного бюджета. Для принятия оптимального проектного решения, всем Проектировщикам и Застройщикам рекомендую руководствоваться данной методикой фактической стоимости жилья.

Почему выгодно построить индивидуальный дом класса «А»?

Рассмотрим это утверждение на конкретном примере и проведем следующий расчет.

Этап 1.

Текущая стоимость трехкомнатной квартиры - $ 50 000 (средняя цена по Украине на декабрь 2014 г.)

Таким образом, фактическая стоимость квартиры на протяжении жизненного цикла здания составит:

100 лет х 12 месяцев х 1500 грн. (коммунальные платежи) = 1 800 000 грн.

Плюсуем сюда 800 000 грн. (начальную стоимость квартиры) и еще 800 000 грн. (текущие, технологические и капитальные ремонты квартиры и дома в целом – до 100 % начальной стоимости)

Имеем в сумме: 3 400 000 грн., т.е 425 % начальной стоимости квартиры.

Далее. Этап 2.


Текущая стоимость трехкомнатного дома класса «А» равна $ 45 000 (средняя цена по Украине на декабрь 2014 г.)

Таким образом, фактическая стоимость этого дома на протяжении жизненного цикла здания составит:

100 лет х 12 месяцев х 200 грн. (коммунальные платежи) = 240 000 грн.

Плюсуем сюда 720 000 грн. (начальную стоимость квартиры) и еще 360 000 грн. (текущие ремонты – до 50 % начальной стоимости дома)

Имеем в сумме: 1 320 000 грн., т.е 183 % начальной стоимости дома.

Этап 3.


Текущая стоимость трехкомнатного дома класса «А» с солнечной электростанцией, мощностью 3,5 кВт/час равно $ 50 000 (средняя цена по Украине на декабрь 2014 г.)

Аналогичный расчет показывает:

100 лет х 12 месяцев х 1500 грн. (продажа 50 % выработанной электроэнергии – около 300 кВт/час в месяц по тарифу 3,0 – 3,89 грн/кВт) = 1 800 000 грн

Отнимаем отсюда 1 400 000 грн. (фактическую стоимость дома с учетом цены солнечной электростанции).

В итоге получаем 400 000 грн. прибыли.

Вышеприведенные примеры наглядно показывают, что применяя новые строительные технологии и оборудование, происходит значительное снижение реальной стоимости жилья на протяжении жизненного цикла.

Расчеты фактической стоимости – технико-экономическое обоснование (ТЭО), целесообразно разрабатывать как отдельный раздел Рабочей Документации для всех видов жилья.

Для принятия оптимального проектного решения, всем Проектировщикам и Застройщикам рекомендую руководствоваться данной методикой расчета фактической стоимости жилья.

И.И.Перегинец, член-корреспондент УАН, кандидат технических наук
www.zagorodna.com