Земля, независимо от целевого назначения, – это вид недвижимости. Не нужно быть экспертом, чтобы понимать – война или риск ее начала всегда оказывают негативное влияние на рынок недвижимости, в том числе и на рынок земли. Однако давайте немного подробнее разберем, что сейчас происходит на рынке и чего ожидать при разных сценариях развития событий.
Какая ситуация на рынке сейчас?
Ситуация на рынке пока нетипична: казалось бы, из-за такого новостного фона землевладельцы должны массово продавать свои участки и в битве за покупателя опускать цены ниже и ниже. Однако все не совсем так. Например, в приграничных с Россией областях наблюдается небольшое увеличение предложений о продаже участков, но никакой панической распродажи нет.
Что касается рынка Украины, то можно отметить лишь спад спроса, покупатели очень осторожно относятся к приобретению новых объектов, однако охотно покупают, если цена хорошая.
Как изменится ситуация?
Что касается прогнозов при разных сценариях развития событий, то давайте выделим три варианта и соответственно три прогноза:
В ближайшее время напряженность спадает, появляются новости о том, что никакой угрозы нет. Здесь все очевидно: рынок сразу же восстановится и вернется к нарастающему тренду, который четко прослеживался на протяжении всех предыдущих месяцев. В первые недели после положительных новостей будет даже некоторый ажиотаж, чтобы догнать упущенное время и выровнять спрос/предложение.
Напряженность сохраняется еще долгое время, но при этом никакого реального обострения не происходит. Украинский бизнес очень хорошо умеет адаптироваться к негативу и быстро учится жить в новых условиях. Это обусловлено богатым опытом после событий нескольких революций, войны на Востоке Украины, аннексии Крыма, локдаунов во время пандемии. Как показывает опыт, бизнесу нужно месяц-два, и он начинает свободно чувствовать себя, казалось бы, в нереально тяжелых условиях. Поэтому при этом сценарии мы считаем, что рынок сделает небольшое замедление адаптации и в случае отсутствия новой волны негатива и реальных обострений восстановится и будет существовать так, как будто вообще ничего не происходит. При этом можно допустить небольшое понижение цен, но только в приграничных областях на Востоке Украины.
Начало реальных боевых действий. Конечно, при этом сценарии начнется паническая распродажа: покупателей на рынке практически не будет, а продавцов будет очень много. Это приведет к конкуренции между продавцами, и цена пойдет существенно вниз. Если сейчас не редкость цена $1000 за гектар, то при этом сценарии нормой может стать $500. Ниже она вряд ли упадет, поскольку за полученные средства продавец ничего значимого не купит взамен и никак не улучшит свою ежедневную жизнь.
Если подытожить, то среди всей недвижимости земля – менее чувствительный к таким событиям актив: она не разрушится, не сгорит, ее не украдут мародеры и не вывезут. Все, чем рискует собственник, – это временная потеря в цене, которая обязательно восстановится в случае улучшения ситуации. Если сравнить с рисками, которые несет владелец квадратных метров жилой или коммерческой недвижимости, земля – супербезопасный актив.
И наконец хочется напомнить правило, которым руководствуются уже веками во всем мире: «Когда все продают – покупайте, а когда все покупают – продавайте».
Комментарии