Все дело в гибридной модели аренды и наличии зоны кухни в номерах. При желании опытный оператор может переформатировать объект под долгосрочную сдачу в аренду и таким образом минимизировать риски, сохранить вакантность, а значит — доход инвесторов.Если в традиционных отелях — один собственник, на которого, по сути, ложатся все траты и по персоналу, и по обслуживанию, и по эксплуатации, то в кризис ему — хоть волком вой.
Заполняемость на нуле, туристические потоки иссякают, а заграничных гостей пока ждать не приходится. К тому же страдает популярная статья доходов — крупные мероприятия в конференц-залах сейчас не в тренде.
Отельерам приходится думать, как быстро переобуться в кризис и что делать, однако в случае с традиционным гостиничным бизнесом это сделать не так просто.
Другое дело — апарт-отели. Обычно это — небольшие комплексы, где номерной фонд составляет 120-400 апартаментов, у каждого — свой владелец.
В то время, как заполняемость европейских гостиниц едва достигает 5-7%, сегмент апартов сохраняет рекордные 27-30%. Удается это ему по нескольким причинам.
Во-первых, возможность долгосрочной аренды. Кухня, полноценное спальное, рабочее место, балкон или терраса. Все, что нужно, чтобы комфортно жить долгое время.
Во-вторых, гостиничный сервис. Если правильно выбрать объект, он будет на уровне гостиницы 4-5 звезд со всем спектром услуг и сервисов.
Это и заказ еды в номер из ресторана, и клининг со всем соблюдением санитарно-эпидемиологических норм, и услуги курьера, и много другое.
В-третьих, дополнительные сервисы в составе объекта. Коворкинг, лобби с зоной для онлайн-звонков и кафетерием, патио-зоны и даже библиотеки — девелоперы апарт-отелей всерьез заморачиваются, чтобы привлечь гостя и удержать его.
В Украине этот сегмент пока лишь набирает обороты, развивается он в курортных регионах, а именно в Карпатах и Одессе, и понемногу появляется в столице.
На данный момент есть несколько апарт-комплексов в продажах, один из которых станет отелем бизнес-сегмента, второй — сочетает апартаменты для жилья и аренды под управлением оператора.
Это скорее про комплекс сервисных апартаментов, нежели апарт-гостиницы.
Окупаемость в апарт-комплексах зависит от ряда факторов, в том числе от локации, прогнозированной заполняемости, финансовой модели, экспертизы оператора и концепции объекта.
При хорошем рыночном раскладе и заполняемости свыше 60% инвестиция может окупиться уже за 8 лет. Из плюсов — отсутствие необходимости быть погруженным в операционку и стабильный пассивный доход.
Из возможных минусов — долгая окупаемость, если ввязаться в неликвид, сложности с загрузкой из-за последствий коронавируса. Но от последнего, нужно признать, в равной степени не защищен и сегмент традиционных арендных квартир.
Виктория Берещак, обозреватель рынка недвижимости
thepage.ua/
Комментарии