К рассрочке прибегает более 80% застройщиков на украинском рынке недвижимости

Сегодня наиболее популярным способом приобретения первичной недвижимости является покупка. В связи со снижением активности банков в последние 2-3 года действительно наблюдается увеличение доли рассрочки. Это будет продолжаться, пока банки не усилят свою активность в ипотечных продуктах. На мой взгляд, рассрочка все же финансово-ущербный инструмент, так как зачастую застройщик не успевает собрать необходимые средства для окончания строительства. Только те девелоперы, которые при отсутствии банковского кредитования, могут достать гривну из своего кармана и финансировать проект, могут позволить предложить рынку честную рассрочку. Ведь, когда в этой цепочке есть банк, то у застройщика гораздо больше шансов сделать все качественно и вовремя. Мы в свое время использовали такие маркетинговые ходы, как аукционы и редукционы жилья.

Хотел бы отметить особенность рынка элитной недвижимости, здесь не принято использовать такие финансовые инструменты покупки, как кредит или рассрочка.

Согласно с нашей аналитикой, к такому инструменту, как рассрочка, прибегает более 80% застройщиков на украинском рынке недвижимости.

Наиболее популярные рассрочки при следующих условиях: 30% от стоимости объекта – это первый взнос, и полное погашение стоимости квартиры не позднее окончания строительства или до ввода в эксплуатацию. Однако, зачастую, проценты все же начисляются. Они стартуют с 5% первого взноса от стоимости квартиры.

Безусловно, самое выгодное для покупателей – это беспроцентная рассрочка. Но надо понимать, что тогда рассрочка «зашивается» в стоимость квадратного метра. Это далеко не бесплатный сыр в мышеловке. Это больше маркетинговый ход от застройщика.

Если хорошо проанализировать всю схему, то, по сути, переплата при рассрочке может оказаться такой же, как и переплата в случае взятия кредита. Но при этом надо понимать, что сотрудничество с банком и кредитная схема – это прозрачная схема. Покупатель в любом случае переплачивает, в чем тогда различие:

- покупатель охотнее идет на рассрочку, так как ее легче оформить, не нужна, к примеру, справка о доходах, которую требует банк;

- нынешний покупатель психологически легче воспринимает рассрочку, так как у банков – негативный имидж;

- рассрочка выгодна тем, у кого нет справки о доходах для банка. Таким образом, она стимулирует теневую экономику в государстве.

В то же время:

- ключевое отличие рассрочки и кредита – это точка перехода права собственности. Когда покупатель недвижимости приобретает объект в кредит, он сразу получает право собственности или имущественные права. При рассрочке документы о праве собственности покупатель не получает. Таким образом, застройщик может иметь огромный рычаг влияния на покупателя;

- зачастую рассрочка, как я уже говорил, – это больше маркетинговый ход. Все будущие затраты на рассрочку и стоимость денег девелопер закладывает в стоимость квадратных метров. В итоге, выигрыш от рассрочки – сомнителен.

Некоторые застройщики, давая рассрочку от 2 до 5 лет и от 0 до 15% закладывают стоимость процентов в общую стоимость квартиры. Некоторые добавляют фиксированную сумму к стоимости квадратного метра. К примеру, 800 грн на метр квадратный. Застройщики прекрасно понимают, что деньги имеют свою стоимость и, либо честно увеличивают цену объекта недвижимости, либо используют бессрочную рассрочку как рекламный крючок.

Хотел бы отметить, что за рубежом рассрочек нет, так как это не цивилизованный и имеющий в итоге негативные последствия для развития рынка недвижимости инструмент.

Резюме. Я больше доверяю схеме с банком и застройщиком. Банк профессионально оценивает заемщика, у него для этого есть прописанные и отлаженные процедуры. Они прозрачны и менее рискованны для покупателя. Простой пример: если у покупателя вот таким неудачным образом складывается ситуация, что он не может расплатиться с застройщиком, то возможность продать квартиру с рассрочкой крайне ограничена. В данном случае все будет зависеть от политики застройщика. В случае с банком, ипотечная квартира достаточно понятно и технично продается.

Что касается такого нового инструмента на рынке недвижимости, как аккредитив.

Суть аккредитива в том, что покупатель передает деньги за квартиру не застройщику, а размещает их на специальном аккредитивном счете в банке. При этом средства находятся в банке до тех пор, пока объект не будет сдан в эксплуатацию, после чего банк перечисляет их застройщику. В противном случае банк автоматически возвращает деньги покупателю.

Такая схема дает покупателю больше финансовой защищенности, чем, к примеру, столь популярная на рынке рассрочка, а девелопера максимально стимулирует как можно быстрее сдать объект в эксплуатацию.

Михаил Артюхов Управляющий директор, ARPA Real Estate
Building.ua