К чему готовиться рынку недвижимости?

Кризис 2020 года был ожидаем — его ждали в 2018, потом в 2019, и вот в 2020 он случился. Давайте вспомним, почему происходили предыдущие кризисы и как при этом чувствовал себя рынок недвижимости.
2008

Мировой кризис спровоцировала бездумная выдача ипотечных кредитов, из которых формировались портфели для последующей продажи. Дальше под них выпускали деривативы, а потом деривативы на деривативы. Так раздувалась пирамида уже вторичных ценных бумаг.

Эти свопы (операция в виде обмена разнообразными активами, в которой заключение сделки о покупке (продаже) сопровождается заключением контрсделки об обратной продаже (покупке) того же товара через определенный срок на тех же или иных условиях) продавались, перепродавались, а потом под эти свопы брались другие кредиты. И дулся пузырь, который и лопнул. В Украине на 60% девальвировала гривня, массово закрывались предприятия, сокращали работников, платежеспособность была на нуле, а люди, которые взяли валютную ипотеку, оказались в заложниках — их кредиты стали просто неподъёмными.

Строительные площадки сначала приостановились, а потом и вовсе замерли. Недвижимость как актив просела в три раза. Докризисная себестоимость строительства составляла около $1 500 за квадратный метр, цена продажи -$2 500 — $3 000. Получилось так, что чем больше успели построить — тем больше убыток. Стройки, которые были на начальном этапе, остановились, потому что им нужно было перейти на новый ценник. Мало того, что новое проектное финансирование прекратилось, банки переоценили стоимость залоговой недвижимости и начали требовать от застройщиков дополнительный залог за якобы необеспечение кредита, а в противном случае грозились конфисковать недострой. Этот коллапс продолжался несколько лет, но потребительский спрос начал постепенно возвращаться, а рынок расти.

2014

Это сугубо украинский кризис, связанный с революцией и военными действиями. Курс гривня/доллар с 8 сначала подскочил до 12, потом 16 и в феврале 2015 достиг исторического максимума свыше 30, постепенно снизившись до 24 в 2016 году.

С одной стороны, резкая девальвация гривни и последующий банкопад заставили украинцев для спасения своих сбережений вкладывать их в недвижимость, с другой — непостоянство курса не позволяло застройщикам и их подрядчикам прогнозировать себестоимость и соответственно конечную цену. Безусловно, люди, у которых были доходы и сбережения в валюте выиграли, поскольку долларовая цена на недвижимость, как и в 2008 году, резко снизилась. Но многие стройки опять остановились: панические настроения, связанные с войной, смена политических элит, недоверие к банковской системе и погружение в общий кризис заставляли откладывать покупку недвижимости тем, для кого это не было вынужденной мерой или инвестицией. Но рынок стал сильнее: слабые ушли в небытие, сильные стали только сильнее.

2020

В начале года назревало беспокойство на рынке нефти, и когда в марте стоимость барреля рухнула до $30, страны, доход которых серьезно зависит от нефти, почувствовали себя, мягко скажем, не очень хорошо. Украина, несмотря на то, что не является нефтезависимой страной, отреагировала на это ростом курса доллара, что с одной стороны, должно уменьшить дефицит бюджета за счет роста таможенных поступлений, с другой стороны это посеяло панику среди населения, которое бросилось скупать валюту, тем самым толкая ее еще выше. Но, конечно, главное, что влияет сейчас на все экономики мира — это коронавирус. Это прецедент, когда практически весь мир сидит на жестком карантине, сравнимым с домашним арестом. Останавливаются и даже закрываются предприятия, прекращаются пассажирские перевозки, ломается система логистики и в прямом смысле наступает коллапс общемирового устройства и всей экономической системы. Любые прогнозы потерь бессмысленны, пока мы даже не понимаем, когда все это может закончиться.

И как же рынку недвижимости нужно было готовиться к новым вызовам и что еще можно и нужно предпринять?

1. Аккумулировать быстрые деньги. К примеру компания Apple собрала на своих счетах $207 млрд наличными — это в 4 раза больше, чем бюджет Украины на 2020 год. Эти деньги находятся не акциях, не в недвижимости, не в производстве — а в кэше на банковских счетах, что делает компанию мировым лидером по запасливости.

2. Если уже начали что-то делать — продолжать! Если есть ресурс, останавливаться категорически нельзя.

3. Если проекты не стартовали, подождать месяц-два, чтобы понять, куда это все движется и как потом перезапуститься.

4. Искать своего нового потребителя, у которого после карантина существенно поменяется модель поведения.

5. Готовиться к реконцепции всего. Нельзя новую проблему решить старыми методами. Именно поэтому мы увидим новые симбиозы недвижимости: отели с коворкингами, офисы, похожие на коворкинги, жилье с функцией работы, отели, трансформируемые под офисы и многое другое, что еще несколько лет назад было трудно представить.

Андрей Рыжиков,
СEO и управляющий партнер компании DC Evolution

nv.ua/