Ипотека-2010: фальстарт

«Банки возобновляют ипотечные программы», «Ипотека вновь станет массовой», «Возрождение ипотеки» - это названия газетных статей осени 2010 года. По идее, отечественный обыватель должен с облегчением вздохнуть: кризис заканчивается, экономика стабилизируется, жизнь налаживается. А вздохнув, бодро отправиться в ближайший банк за очередным кредитом. Или, как минимум, выйти из серой депрессии и с энтузиазмом встретить грядущий день. Вот только ничего подобного не происходит и в обозримом будущем вряд ли произойдет.

Ну почему же все так мрачно?! Ведь, к примеру, в России рынок недвижимости давно активизировался: цены растут, спрос есть, банки выдают кредиты. Может быть дело в более развитой экономике, прогрессивной банковской системе, многолетней политической стабильности? Но вот другой пример – США. Там тоже все достаточно развито, прогрессивно и стабильно, да только рынок недвижимости и его главная составляющая – ипотека – очень напоминают суровые украинские реалии. И никакой загадки тут нет: по статистике, в 2008 г. объем ипотеки в России составлял 2% от ВВП, а в США – 70%. Впечатляющая разница! В Украине же решили догнать и перегнать Америку, пусть не по объемам, так хоть по количеству вовлеченных в этот процесс. Жить не по средствам, в долг, иметь все уже сегодня, не думая о завтрашнем дне – именно такой была идеология среднего украинца в докризисные годы. Набрасывая себе на шею тугую кредитную петлю, обыватель свято верил, что это лавровый венок победителя, нового хозяина жизни.

А дальше пошла цепная реакция. Ипотечная истерия вызвала небывалый спрос на недвижимость. Ежегодно цены на жилье и землю удваивались. В отсутствие фондового рынка отечественная недвижимость стала единственным суперприбыльным товаром, только ленивый и глупый не вкладывал туда средства. Доля спекулятивных операций на рынке составляла добрую половину - своеобразное состязание, кто больше скупит квартир и участков. Завязалась жесткая конкуренция среди банков за потенциальных клиентов-должников, в результате которой проценты снижались, сроки кредитования росли, процедура выдачи денег упрощалась, проверка платежеспособности сводилась к пустой формальности...

С начала кризиса прошло два года. На смену бесшабашной распущенности пришло суровое воздержание, ведь уровень благосостояния должников снизился, многие из них потеряли высокооплачиваемую работу. С банками еще сложнее. Проблемные кредиты стали для них головной болью, неразрешимой дилеммой. Прямо как в сказке: налево пойдешь – коня потеряешь, направо – голову. Посудите сами: отнимать в судебном порядке залоговое имущество – хлопотно и долго, реализовывать отнятое на аукционах – убыточно. Простить и забыть – невозможно, договориться – сложно. Безусловно, не лучшее время для возобновления ипотеки. С другой стороны, у банков – явный избыток средств. Куда ж их направить, как ни в кредитование?! И, на первый взгляд, банки таки решили рискнуть: объявили о возобновлении ипотечных программ, снизили процентные ставки, уменьшили величину первоначального взноса. Казалось бы, вот оно, возвращение потребительского рая. Но, при ближайшем рассмотрении, все выглядит не так уж радужно, да и вообще совсем не так: люди новые кредиты брать не спешат, а банки их не торопятся выдавать. Никто не рискует и все довольны. Только возникает вопрос – зачем вся эта пустая шумиха? Постараемся ответить на него, но вначале необходимо отступление.

За последние два года в стране подорожало все, кроме недвижимости. Парадокс, ведь жилье среди насущных проблем человека занимает первое место, наряду с продуктами питания, лекарствами и одеждой. Более того, в обществе сложилось стойкое убеждение: недвижимость обязательно будет дешеветь. Цены на нее хоть и снизились, но недостаточно, дно еще впереди. А какова же реальная стоимость жилья? И существует ли формула, по которой можно рассчитать объективную стоимость квадратного метра либо сотки земли, осуществить точный прогноз, а не высосать из пальца очередную сенсацию? На самом деле недвижимость стоит ровно столько, сколько за нее готовы и могут заплатить сегодня. И снижается цена до тех самых пор, пока объект не начинают покупать. Этим объясняется, почему в некоторых сегментах недвижимость подешевела лишь на 30%, а в некоторых – на все 150%. А потому и громкое возмущение «общественности», что «не могут наши бетонные пещеры стоить дороже, чем уютные европейские квартиры» остается не услышанным. Могут, раз их покупают за такие деньги, еще как могут!

Таким образом, ценообразование на рынке недвижимости формирует спрос, на который, в свою очередь, влияет возможность его материального подтверждения. Именно ипотека предоставляет такую реальную возможность для большинства населения. Увеличение подкрепленного кредитами спроса неминуемо вызывает подорожание недвижимости, повышение ее ликвидности, как минимум – гарантированную стабилизацию ее рыночной стоимости. Это – именно то, что нужно банкам сегодня: увеличение «капитализации» залогового имущества, повышение если не цены, то хотя бы его ценности. Рискну предположить: говоря о возобновлении ипотеки, подразумеваются не новые, а уже выданные кредиты, по сути их защита. Ведь на кону сотни миллиардов «зависших» гривен. Иначе вся эта затея выглядит просто нелепо – ну кто же будет одалживать деньги, пусть и под огромные проценты, нищему, под залог его поношенной одежды?!

Когда же заработает настоящая, а не декларативная ипотека? Необходимое условие: избыток средств должен быть не столько у банков, сколько у населения, иначе «хочу» никогда не трансформируется в «могу». А для этого нужна самая «малость» – стабильное развитие экономики, повышение благосостояния граждан и уверенность их в завтрашнем дне. К огромному сожалению, это произойдет, особо не уточняя, не в следующем квартале. Однако, ипотечного бума 2003-2008 гг. ожидать не приходится – и кредиторы, и должники уже научились отличать спасательный круг от ошейника.

Когда-то Фридрих Ницше заметил: «То, что нас не убивает, делает нас сильнее». Хочется добавить – и мудрее. В кризисные времена это особенно важно.
Игорь Однопозов
www.building.ua