Есть ли в Украине элитная недвижимость?

По мере роста благосостояния населения страны за последние 10 лет в столице и региональных центрах Украины, а также на Черноморском побережье появилось немало комплексов категории «элитное жилье».
Сегодня на рынке Киева представлено около двух десятков жилых комплексов, которые позиционируются застройщиками как элитные дома. В Одессе таких наберется с десяток, в Донецке и Днепропетровске – заметно меньше. В Крыму их будет столько же, сколько и в Киеве, – состоятельные покупатели любят море не меньше столицы.

Причина строительства жилья верхнего ценового сегмента в Киеве очевидна: платежеспособный спрос со стороны политической и бизнес-элиты 50-миллионной страны.

Большинство проектов на берегу моря в Одессе и в Крыму с ценой за квадратный метр на уровне Геленджика или Сочи изначально были заточены на российского покупателя – жителей Москвы, Питера и северян.

Что собой представляет элитная недвижимость в Украине сегодня?

Можно выделить несколько отличительных черт.

1. Большинство проектов категории luxury в стране закладывались в период 2005–2008 годов. Этим во многом объясняются и планировочные решения, и докризисный масштаб проектов, не попадающий в сегодняшние предпочтения и возможности покупателей.

2. Проекты создавались местными инвестиционно-строительными компаниями, которые опирались, в основном, на собственный опыт и ресурсы (строительные, интеллектуальные, финансовые). По прошествии времени многие решения уже кажутся спорными и дорогостоящими в эксплуатации.

3. Отсутствие стандартов при строительстве качественных жилых комплексов. Каждый девелопер заложил в понятие «элитная недвижимость» свое представление о ней. Кто-то ценит кирпичные стены, кто-то считает остекление от пола до потолка признаком элитарности, одни сделали акцент на немецкие лифтовые системы, а другие – на максимальном оснащении проекта инфраструктурой.

4. Приоритет у месторасположения проекта (не качества строительства и не инфраструктуры). Именно удачное месторасположение комплекса в центральной части города или на берегу моря в большинстве случаев было достаточным основанием для заявления о новом «элитном» доме/проекте.

5. Единичные комплексы обладают послестроительным сервисом со стороны управляющей компании на заявленном «элитном» уровне. Для большинства девелоперов элитной недвижимости управление домом после сдачи в эксплуатацию – новое и незнакомое занятие, которое приходится выполнять скорее по необходимости, без экономического резона. Однако именно высокое качество управления жилым комплексом – неотъемлемая черта недвижимости верхнего ценового сегмента.

Важно подчеркнуть, что элитная недвижимость на любом рынке отражает уровень развития строительной индустрии, а также зрелость потребителя. Нет качественной или некачественной «элитки», так что нет смысла тратить время на критику украинских экспонатов дорогой недвижимости. Есть лишь покупатель, который сегодня готов или не готов платить за нее деньги, а также застройщик, способный реализовать те или иные архитектурные и инженерные решения.

Так еще 20 лет назад в Украине элитным жильем считались объединенные коммунальные квартиры в центральных частях города. 10 лет назад – монолитные высотки с панорамным остеклением, расположенные зачастую на шумных магистралях города. Сегодня же мы наблюдаем смещение спроса и предложения в этом сегменте в сторону европейской концепции дорогой недвижимости – малоэтажных жилых комплексов в тихих местах города, у воды, на огороженной охраняемой территории с ландшафтным дизайном и собственной инфраструктурой.

Сегодня можно выделить три формата украинской элитной недвижимости:

– апартаменты под управлением отельного оператора;

– малоквартирные клубные дома в исторической части города/на берегу моря;

– многоквартирные жилые комплексы с прилегающей территорией и собственной инфраструктурой.

Каждый из трех форматов ориентирован на разную целевую аудиторию. Клубные малоквартирники – на политический и бизнес-истеблишмент, стремящийся к уединению и приватности. Апартаменты в составе гостиничных комплексов – на бизнес-аудиторию и инвесторов, вкладывающих деньги в рентную недвижимость. А масштабные комплексы с инфраструктурой – на семейных потребителей, чаще всего с детьми, предпочитающих стиль жизни «все в одном», когда можно удовлетворять все потребности, не покидая территории проекта.

Международная инвестиционно-брокерская компания Billion Estate разработала методику оценки элитных проектов по следующим критериям:

– месторасположение комплекса;

– качество проекта;

– качество жизни.

Каждый из трех критериев включает характеристики, которые, прежде всего, и отличают элитные объекты от массовых.

Месторасположение комплекса: удаленность от центра города (городская)/линии моря (курортная недвижимость); удаленность от транспортных потоков и мест скопления людей; степень развития инфраструктуры района расположения объекта.

Качество проекта: качество строительных материалов и инженерных систем; качество отделки зон общего пользования; архитектурный облик здания.

Качество жизни: качество сервиса управляющей компании; набор инфраструктуры комплекса; уединенность жильцов.

Оценка любого объекта недвижимости на предмет «элитности» дело субъективное, особенно, если речь идет о качестве. При этом единые заданные критерии оценки позволяют получить цельное представление о рынке элитной недвижимости одного и того же рынка (города).
Владимир Трибрат Партнер,
Billion Estate
Building.ua