Рынок первичной недвижимости на гране коллапса
«Мыльный пузырь лопнет, как и в 2009 году, только масштаб будет намного больше. В долгострои могут превратиться около 90% строящихся ныне объектов. Начало этой тенденции сможем наблюдать уже в этом году», - прогнозирует почетный президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов, добавив, что более половины нынешних инвесторов не смогут получить недвижимость, за которую они заплатили деньги.
О подобном развитии событий на рынке жилой недвижимости Украины говорит и аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.
По его словам, в Киеве работает более сотни строительных компаний, у которых масса подрядчиков. С проблемами финансирования возводимых объектов столкнутся практически все. «Коллапс должен был произойти еще в прошлом году. Но с учетом того, что банки рушились и вкладчики забирали свои деньги, вкладывая их в недвижимость, это оттянуло данный процесс на какое-то время. Но и эти деньги иссякают. Застройщики с помощью различных акций пытаются «выдурить» у людей последнее», - объясняет он.
«Я не думаю, что везде остановятся краны. Но «музыка затухает».
Просто растянется ввод в эксплуатацию на годы. Отчасти потому, что в строительную отрасль пришли дилетанты, которые начинают «вытаскивать» прибыль до момента ввода объекта в эксплуатацию», - считает управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.
Прогнозы специалистов по недвижимости далеко не беспочвенны: большинство опрошенных строительных компаний столицы констатируют резкое падение спроса. Правда официально руководители компаний об этом умалчивают.
«Это достаточно закрытая информация и на рынке об этом открыто не говорят», - объясняет коммерческий директор девелоперской компании НЕСТ Константин Браво.
Но в неофициальных беседах менеджеры среднего звена сообщают о катастрофическом сокращении числа инвесторов.
«Тенденция падения продаж началась в октябре-ноябре 2016 года, с февраля нынешнего года продажи упали очень сильно. К примеру в апреле, который всегда характеризовался всплеском активности, падение продаж по сравнению с апрелем прошлого года составило 50%. И это в эконом-сегменте, где строятся очень дешевые квартиры, на которые еще сохраняется спрос. Все что подороже (бизнес-сегмент) – полный штиль», - сетует маркетолог средней по величине столичной компании, пожелавший остаться неназванным. «Ощущаем серьезное падение спроса», - добавил на условиях анонимности менеджер компании "Киевгорстрой".
Наименее подвержена негативным тенденциям недвижимость высокого ценового сегмента. Здесь, по словам Константина Браво, падения продаж не наблюдается.
«Люди, у которых есть деньги , продолжают зарабатывать и вкладывать в недвижимость. Те, у кого стоит вопрос сохранности денег, предпочитают покупать квартиры после ввода в эксплуатацию, с документами на право собственности. А те, кто закрыл вопрос сохранности средств, вкладывают с целью инвестиций на начальной стадии, но разделяют риск с девелопером», - говорит он.
Однако доля таких объектов на рынке незначительна и расти не будет, поскольку работающие в этом сегменте застройщики ограничены территориальным расположением комплексов – свободных наделов в центральной части Киева и других областных центров практически не осталось.
Александр Рубанов добавляет, что удар смогут выдержать и крупные компании, давно зарекомендовавшие себя на рынке в качестве надежных застройщиков. «Но их можно пересчитать на пальцах двух рук», - уверен он.
Деньги заканчиваются, предложение растет
Согласно данным Госстата, количество введенных в эксплуатацию квадратных метров в 2016 году не превышает этот показатель годом ранее. Зато число возводимых жилых объектов сейчас зашкаливает. По данным компании «Альянс-Новобуд», только в Киеве квартиры от застройщиков продаются в 285 комплексах. Еще 287 жилых комплексов строится в Киевской области, причем 177 из них – в Киево-Святошинском районе. Согласно данным портала ЛУН.ua, только в Ирпене насчитывается 84 новостройки, в Вишневом – 82, в Софиевской Борщаговке – 26 новых комплексов, в Буче – 19, в Петропавловской Борщаговке – 8, в Гостомеле – 6.
Более того, часть строящихся комплексов очень масштабные. К примеру, проект ЖК «Scandia» в Броварах предусматривает возведение на территории 80 гектаров 100 домов с максимальной этажностью до 7 этажей.
Проект «Европейка» в Софиевской Борщаговке включает 112 домов высотой от 4 до 6 этажей, которые возводятся на площади 20 га (рассчитан примерно на 12 000 человек). Заложенный в прошлом году жилой комплекс «Новая Буча» предусматривает возведение на 82 га домов для 20 тысяч жителей. ЖК «Озерный Гай» в Гатном, который расположиться на 48 га, насчитывает 5 тысяч квартир. Застройщик ЖК «София Резиденс» в Софиевской Борщаговке планирует на 50 га построить 50 домов. Т.е. общий объем жилья, которое поступило в продажу, в разы превышает показатели прошлых лет.
На этом фоне число платежеспособных граждан, имеющих возможность и желание вложить средства в строящиеся объекты, неумолимо сокращается.
«Все, кто могли, деньги уже поснимали, все кто хотели – потратили их на недвижимость. Просто так уже никто не будет покупать – с учетом налогов и высоких коммунальных тарифов приобретать квартиры будут только как первое жилье, для себя», - уверен Сергей Костецкий.
С этого года, по его словам, все прекрасно поняли, что с точки зрения сохранности капитала недвижимость не интересна. Поэтому количество сделок падает, равно как и суммы сделок. Чтобы спасти ситуацию, застройщики массово переориентируются на малометражные смарт-квартиры. «Но там стоимость квадратного метра дороже, т.к. в каждую комнатку надо завести все коммуникации», - добавляет Сергей Костецкий.
Ужесточение борьбы за клиента заставляет застройщиков и далее снижать стоимость квадратного метра. Поэтому ликвидность многих проектов медленно сползает к нулю.
По словам юриста-консультанта по недвижимости Ивана Кудояра, уже сейчас на строительном рынке наблюдается возникновение финансовых пирамид, когда достройку дома финансируют инвесторы нового дома. Это подтверждает и статистика: в 2016 году доля непроданных за период строительства квартир, которые попадают впоследствии на вторичный рынок, составила около 5% в Киеве, и около 12% - в области. Сейчас же их доля выросла до 12% и 25% соответственно. «Если не произойдет чуда, то строительную отрасль ждет большое разочарование», - считает Иван Кудояр.
Мифы и реальность загородной жизни
По мнению опрошенных экспертов, наиболее уязвимыми являются застройщики пригородов столицы, падение продаж у которых стимулирует в том числе отсутствие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. К примеру, советник заместителя главы КГГА Алексей Тихонов прокомментировал в Facebook рекламу одного из пригородных комплексов так: «Неправильное назначение земли. Нарушение этажности. Нет никаких коммуникаций. Вода - незаконная врезка, воруют. Канализация - врезка в списанный заблокированный коллектор. Когда уровень заполниться - фекалии пойдут фонтаном. Электрика - от дизельгенератора на улице. Отопление - пеллетный котел в подвале с угрозой угореть от СО насмерть».
Строящихся комплексов с подобными проблемами под Киевом десятки.
И это далеко не все перечисленные проблемы. К их числу следует добавить отсутствие детских садов, школ и поликлиник, слабо развитую сеть общественного транспорта.
По словам Александра Рубанова, рано или поздно у потенциальных покупателей придет понимание, что кроме цены за этими проектами ничего не стоит. «Есть проблемы с обустройством инженерных сетей, в первую очередь канализации. Ну и конечно же транспортная инфраструктура – уже сейчас выехать из многих пригородов в час пик невозможно. Поля застраиваются оголтело и безудержно, местным властям лишь бы деньги получить, а последствия их не волнуют. Это коллапс, особенно правобережная часть – Софиевская и Петропавловская Борщаговка, Вишневое, Петровское и т.п.».
Впрочем, сами застройщики не настолько пессимистичны. По мнению менеджера одной из киевских строительных компаний, пожелавшего остаться неназванным, часть мелких застройщиков действительно могут остановить работы и заморозить свои объекты.
Еще часть – перенесут сроки ввода домов в эксплуатацию на 2-3 года. «Полного коллапса не будет, т.к. поставщики строительных материалов и компании, которые предоставляют строительные услуги (аренда техники) понимают, что денег нет, и готовы работать по бартеру, частично за квадратные метры. Какой смысл забирать кран с площадки, если его никто не возьмет в аренду», - объясняет он.
Его мнение разделяет и Михаил Артюхов, по словам которого, столкнувшиеся с финансовыми проблемами застройщики будут постепенно сокращать объемы строительных работ, но не замораживать их. «Они прекрасно понимают: как только краны остановятся и движение на стройке прекратится – это конец», - говорит он.
Но даже в случае минимизации расходов застройщикам все равно потребуется финансирование – нужно платить по счетам, выполнять обязательства перед подрядчиками, кормить строителей. Вопрос в том – как долго они смогут это делать при полном отсутствии продаж?
www.zagorodna.com
Комментарии